전문가칼럼

경매로 산 상가, 빨리 처분하는 방법은?
작성자 : 윤재호     등록일 : 2017.08.10     조회수 : 4008
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Q. 상가를 경매로 낙찰 받았는데 바로 되팔기가 가능할까?

 

A. 경매·공매를 통해 낙찰 받은 부동산은 바로 팔아도 문제되지 않는다. 다만 낙찰 받은 부동산을 사고 싶어 하는 사람이 있으면 등기부등본을 내 앞으로 마친 연후에 양도해야 한다. 미등기 전매는 허용되지 않는다. 매매차익이 발생하면 빨리 매도하고 새로운 물건을 고르는 게 차익을 남기는 방법이고 자금회전에도 필요한 전략이다.

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낙찰 후 1년 이내 되팔면 50% 양도세 부과

 

경매로 매입한 상가를 다시 되사겠다고 하는 사람이 있다면 엄청 성공한 경매 투자일 가능성이 있다. 게다가 사는 사람이 낙찰가보다 더 금액을 높게 쳐준다면 짭짤한 시세차익을 거둔 것이니 대단히 기뻐해야 할 일이다. 대체로 매입한 부동산을 되팔 때는 인근 중개업소에 매물로 내놓은 경우이다. 현지 공인중개사들은 경매로 낙찰 받은 부동산이라는 것을 알고 있는 경우가 많다.

 

왜냐하면 이미 동네 중개업소에 소문이 자자한데다 등기부등본만 떼보면 경매로 낙찰된 부동산이란 것이 표기돼 낙찰금액까지 알 수 있다. 그러면 중개사들은 싸게 낙찰 받은 부동산이라며 매도가를 깎아서 매물로 내놓으라고 종용한다. 그리고 부동산을 사는 사람들도 마찬가지로 어떻게든 가격을 깎으려 안달한다.

 

반대로 경매로 낙찰 받은 사람들은 밤낮으로 발품을 들여 고생해서 투자한 것이기 때문에 오히려 비싸게 팔고 싶어 한다. 하지만 그것을 다시 사려는 사람은 경매로 낙찰 받은 사람이 얼마에 샀는지를 알기 때문에 그 낙찰가격보다 많은 가격을 지불하려고 하지 않는다. 그래서 단기투자의 대부분은 사실 가격협상이라고 해도 과언이 아니다.

 

경매 물건은 대체로 지역적으로 노출된 매물이기 때문에 많은 금액을 붙여 팔기가 쉽지 않다. 특별한 수요가 있거나 필요에 의해 부동산을 사려는 사람 외에는 고액의 시세차익을 크게 기대하기 어렵지만 낙찰 받은 즉시 적극적으로 매물을 홍보해 산다는 사람이 있다면 단기에 매매하는 전략을 세우는 게 좋다. 싸게 산 대신 조금의 이윤을 붙여 파는 전략이 다른 경매 물건 도전에 유리하고 자금회전에도 좋은 방법이다.

 

다만 경매로 산 상가를 1년 이내에 되팔 경우 고율의 양도소득세가 부과된다. 양도세는 부동산을 매입한 금액과 파는 금액에서 차익이 발생한 경우 세금을 부과하는 것을 말한다. 상가를 취득해 1년 미만 보유하고 되팔면 단기 보유세율 50%가 적용된다. 보유 연한에 따라 6~38%의 누진세율을 적용하고 양도차익 없으면 양도세는 발생하지 않는다.

 

꼭 필요한 매수자 찾는 게 매각 전략

 

어떻게 하면 낙찰 받은 부동산을 잘 팔수 있을까? 부동산 거래 상황이 나쁜 때는 도무지 원매자가 나타나지 않아 이러지도 저러지도 못하는 경우가 생긴다. 이럴 때는 부동산의 몸값을 높여 빨리 파는 전략을 세우는 게 좋다. 수리를 하거나 개조 · 가공하는 방법이 있다.

 

기존의 낡은 부동산의 개보수 과정을 거쳐 월세상품으로 (UP)’시켜 임대수익을 높이는 것이다. 상가는 소형오피스나 오피스텔, 주택은 근린주택으로 개조해 주변 시세보다 저가에 매도하면 매수자를 찾기 쉽다. 기존 고시원은 화장실과 샤워장·침대를 갖춘 원룸텔, 상가나 근린시설은 맞춤형 종량제사무실로 리모델링하거나 기존 찜질방이나 사우나는 숙박시설을 결합한 리필하우스 등으로 개조가 가능하다.

 

빨리 팔려면 기한을 정해놓고 집중적으로 매물 광고를 통해 뛰어야 한다. 매도 부동산이 오랫동안 중개업소에 돌수록 적체매물로 취급돼 급매로 내놓아도 팔기 어렵다. 단기에 매수 희망자들이 여러 명 수요경쟁을 벌일 때 쉽게 팔린다. 잔금 정산시기를 충분히 잡아주거나 믿음직한 중개업소에 매달리는 방법을 택하는 게 좋다.

 

덩치 큰 부동산은 크기를 적당하게 만들어 분필’, ‘합필해서 팔면 수요자를 만나기 쉽다. 상가는 33, 토지는 330~660단위로 자르면 단위면적당 가격을 높여 제 값 받고 빨리 팔기 쉽다. 부동산은 모양에 따라 가격이 달라져서 맹지나 부정형의 땅 옆 필지의 토지를 사서 길을 내거나 모양을 사각형으로 만들면 활용을 극대화할 수 있다.

 

요즘 수익형 인기 매물은 선임대상품이다. 미리 임차인을 구한 후 투자자에게 되파는 매매형태이다. 장기간 자금이 묶이는 것을 염려해 매수를 꺼리는 수요를 맞춘 판매 전략이. 상가는 선임차 후매각으로 주인이 전세로 사는 것을 조건으로 매물을 내놓거나 기존 세입자를 끼고 파는 것이다. 임차인 확보나 수익성을 미리 분석할 수 있어 투자가 상대적으로 안전하기 때문에 인기를 끈다.

유료광고도 적극 활용해볼 만하다. 신문 잡지, 인터넷 포털, 모바일부동산 앱 사이트를 통해 매물 광고하는 것이다. 경제지나 생활정보지, 모바일 부동산중개 앱 등 각 매체를 번갈아 이용하는 것이 좋다. 실제 매수자를 가장 찾기 쉬운 매체는 생활정보지 광고이다. 지역에서 인지도 높은 정보지는 실수요자들의 매물광고에 관심이 높은 편이다.


윤재호

메트로컨설팅(주) 대표

MBC, KBS, SBS 방송 출연

매경 부동산 경매강좌 주임교수"



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