| 나만 모르는 부동산 재테크, NPL투자기술 2가지는? | |
| 작성자 : 김두칠 등록일 : 2018.09.27 조회수 : 3353 |
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광풍이 휘몰아치듯 상승하는 강남아파트가격에 부동산투자에 관심조차 없던 사람들까지 마음을 뒤숭숭하게 한다. 꾸준히 부동산투자에 관심을 두었다가 투자시점을 놓친 일반투자자의 마음은 어떠하겠는가? 가격 급등으로 인한 정부의 복잡한 이해관계를 배제하고 투자자입장에서 약 10년 만에 찾아온 절호의 투자기회를 놓친 이들의 마음은 무거울 것이다.
조금 과거를 돌이켜 보면 아파트가격은 긴 침묵을 깨고 2014년 하반기부터 조금씩 상승하더니 현재까지 꾸준히 올랐기에 그 동안 투자기회는 수도 없이 지나갔다. 최근 술자리 모임에서 알게 모르게 부동산에 투자하여 고수익을 올린 지인들의 이야기를 들으면 괜한 소외감을 감출 수 없다는 사람들이 많다. 대한민국의 현실이다.
이미 부동산투자는 경제적 향상 및 삶의 질 향상을 위한 필수조건이 된지 오래다.
약 40~50년 동안의 부동산투자역사에서 보편화된 투자진리는 ‘투자기회는 지나간 다음에 알게 된다.’는 것이다. 부동산시장은 무서울 정도로 정확하게 투자사이클을 보여주었고, 잊을만 하면 불현듯 찾아온 투자시점에 또 투자를 망설이곤 한다. 그만큼 부동산의 투자의사결정과정이 복잡하고, 미치는 영향요인이 많기 때문이다.
부동산투자는 고액의 자기자본이 필요하고, 금융기관으로부터 대출을 받지 않으면 현실적으로 투자실행이 불가능하다. 따라서 적은 금액이라도 실전투자를 경험하면서 자금문제부터 권리분석, 지역분석, 투자분석, 그리고 매각(EXIT)전략 등의 전체적인 투자프로세스를 터득해야 한다. 하지만 종자돈도 없고 배경지식까지 없다면 부동산투자는 현실적으로 불가능하다. 그럼에도 불구하고 부동산상승분위기와 결부하여 아무고민 없이 상상으로 투자했던 인근부동산이, 상당기간 뒤에 엄청난 가격으로 상승할 때 느끼는 경제적 패배감은 실로 말로 표현하기 어렵다.
우린 이러한 상상투자결과를 보고 ‘투자기회를 놓쳤거나 투자기회가 지나갔다.’고 자평하기도 하고 후회하기도 한다. 하지만 부동산투자현실은 무척이나 냉혹해서 디테일한 물건분석과 현장조사, 투자자금문제 등의 고민 없이 적당히 ‘운’에 맡긴 투자의 결과 Risk는 자기자본으로 변상해야 한다.
그렇다면 투자를 어떻게 준비해야 할까?
일정한 시간과 비용을 투입하여 꾸준히 공부하고 예행연습을 해야 한다. 그 대안으로 가장 안전하고 대중화된 것이 ‘경매투자’, ‘신탁공매투자’이다. 동 투자는 재고부동산시장의 투자인 동시에 부동산도매시장의 투자로 그동안 좋은 투자결과를 보여줬다. 따라서 조금만 노력하면 소액실전투자가 가능하다. 그것은 시장에 드러난 경매학원, 경매투자동영상, 경매투자특강, 경매투자책 등이 이를 입증하고 있다.
다만 경매물건의 감소와 투자대중화로 입찰경쟁이 심화되고 ‘낙찰’받기가 하늘에 별 따기 만큼 어려운 것이 현실이다. 이러한 문제점을 해결할 수 있는 투자방법, 즉 투자기술이 담보부 부실채권(이하 “NPL”이라고 함)투자이고 경매·신탁공매와는 많은 상관관계가 있다.
NPL투자방법에는 크게 “총NPL을 활용한 경매낙찰과 시세차익투자”와 “총채권을 할인받거나 늘어나는 연체이자의 배당투자”의 2가지가 있다. 이번 칼럼에서는 첫 번째 투자방법을 중심으로 설명하고, 다음 칼럼에서 두 번째 투자방법을 설명하고자 한다. 첫 번째 투자방법은 ‘총NPL을 활용’하여 경매 또는 신탁공매부동산을 안전하게 낙찰 받아 시세로 매각하여 투자수익을 성취하는 투자기술이다. 여기서 경매는 근저당권에 부종된 채권을 터잡은 임의경매절차이고, 신탁공매는 우선수익권에 결부된 채권의 환가절차를 말한다.
NPL투자조건은 ‘총NPL이 낙찰예상가를 초과하는 것과 경매입찰예정기간이 단기간이어야 한다는 것‘이다. 이러한 투자조건을 갖춘 NPL을 매각하는 업체는 유암코, 대신AMC, MG신용정보의 AMC실, 파빌리온자산관리, 이지스자산운용사 등이 있다. 동 투자의 계약방법은 ‘채무인수’와 ‘채권양수도’가 있는데 경매낙찰이 목적이라면 대부분 ‘채무인수계약’방법을 활용하고 있다. 이는 개인도 투자가 가능한 점, 초기투자자금이 보다 소액이라는 점이 큰 장점이기 때문이다. 하지만, 투자물건을 발굴하는 방법이 난관(難關)인데, 이 난관은 NPL투자의 핵심 중에 핵심으로, 대부분의 NPL투자예정자는 이 난관을 극복하지 못하고 NPL투자를 포기하곤 한다.
투자물건 발굴에 대한 문제는 차후에 다루기로 하고, 현재 ‘채무인수방식’의 NPL투자가 가능한 NPL시장규모는 연간 약5~6조원에 이르고 있다. NPL투자물건은 ‘총NPL이 경매낙찰예상가를 초과하는 경매물건 또는 신탁공매물건이어야 한다. 그리고 발굴한 뒤에는 ’현장시세조사와 수요조사를 통해 시세차액이 가능한 투자물건’이어야 본격적인 NPL가격협상에 들어갈 수 있다. 여기서 협상상대는 유암코, 대신AMC, 이지스자산운용사, MG신용정보 AMC실의 자산관리직원들이다.
발굴과 조사 그리고 협상을 통해 NPL투자가 가능하다면 다른 입찰자보다 우월적으로 안전하게 경매(또는 신탁공매)낙찰을 받을 수 있는데 이러한 투자사례를 살펴보면 아래와 같다. 동 사례의 경매사건은 이미 낙찰되었기에 개인정보보호를 고려하여 금액 및 통계자료를 제외한 정보는 생략하거나 익명으로 기재하였다. [NPL투자사례]
*⑤,⑥,⑦의 자료는 ‘부동산태인 통계자료’를 참조하였음.
위 투자사례에서 알 수 있는 것은 채무인수계약을 체결하면 무조건 ‘안전하게 낙찰’이 가능한 점이다. 경매입찰이든 공매입찰이든 궁극적인 1차 목표는 ‘낙찰’임을 부인하기 어렵다. 경쟁 입찰에서 2등 이하의 가치는 아무의미가 없다고 볼 수이다. 위 표의 ‘⑤, ⑥, ⑦항’은 최근 1년간 평균통계자료인데, 만약 투자자가 경쟁 입찰과 일반적인 입찰가격으로 참여했다면 낙찰 받을 수 있다고 장담하기 어렵다는 사실을 분명하게 나타내고 있다. 특히 ‘사례 1’의 경우 동일지역, 동일용도의 최근 1년간 입찰경쟁률이 ‘4대 1’인 점이 이를 잘 입증하고 있다.
위 사례들의 낙찰가격이 다소 높은 것은 “NPL의 총채권액”을 활용했기 때문이다. 이와 같이 채무인수계약의 경우 ‘NPL매각가격과 낙찰가격’이 상이한데 이는 NPL투자방법의 가장 큰 장점이다. 참고로 대부분의 ‘NPL매각가격’은 시세보다 낮은 가격이고, 경매물건의 인근낙찰사례보다 월등히 높은 가격이 아니라는 것이다.
많은 투자자들이 경매 또는 공매를 통해 재고부동산을 싸게 매입하고자 한다. 하지만 경매투자시 투자물건마다 종합적인 분석과정(수차례 현장조사, 공적장부의 발급 등)을 통해 시간과 경제적 비용을 지출한다. 만약 내가 선택한 투자물건이 사전에 제3자에게 ‘채무인수계약’이나 ‘채권양수도계약’을 통해 매각된 것을 확인하지 못하고 경매입찰에 참가한다고 가정하자. 그 입찰결과는 굳지 보지 않아도 분명하게 알 수 있을 것이다. 결국 경매투자자는 시간과 비용을 낭비하고 입찰의 들러리로 참가하거나 입찰예정차수 보다 앞서 낙찰된 경매사건을 구경하고 있어야 할 것이다.
따라서 경매투자 또는 신탁공매투자를 하려는 모든 투자자들은 반드시 NPL투자 프로세스를 이해하거나 NPL투자방법을 활용하여 투자한다면 ‘낙찰’가능성은 보다 높아질 것이 분명하다. |
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