전문가칼럼

변곡점에서 부동산투자는 타이밍이다!
작성자 : 김부성     등록일 : 2017.04.13     조회수 : 4382
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부동산투자는 보통 타이밍이 좌우한다. 타이밍에서 성패의 8할은 결정될 정도로 타이밍이 상당히 중요하다. 그런데 이게 말이 쉽지 생각만큼 뜻대로 되지 않는 경우가 많다.


2017년 4월 중순에 접어든 현재도 역시 3주 남짓 남은 (조기)대선을 앞두고 있어서 대선이후 집값이 하락할 것이라고 판단하는 분들은 내집마련을 미루려는 경향이 강하고 반면, 대선이후 과거에 비해 상대적으로 국내 정치, 경제의 성숙도가 높아질 것으로 판단하는 분들(=정경유착폐단의 제거와 국민의 성숙한 의식고양 등)은 대선이후의 막연한 공포감을 갖지 않고 내집마련 및 그리고 투기가 아닌 합리적인 투자판단으로 주택을 매수하려고 한다.

일종의 갈림길인 셈이다. 부동산에서는 갈림길에서의 투자타이밍이 상당히 중요하다.  


2년 정도가 지나지 않은 약 1년 반 전쯤에 필자에게 상담을 하러 온 50대 후반의 C사장은 안성과 평택에서 잘나가는 한우전문점을 두 곳이나 운영하고 있다. 한곳이 다른 한곳보다 잘되지만 다른 한곳도 상당한 매출을 올리며 사업소득이 일반 대기업직장인과는 비교도 안될 정도로 소득도 높고 자산도 여유 있는 편이다.


그런데 C사장은 부동산 투자에서만큼은 본인의 말을 빌리자면 ‘마이너스의 손’이라고 할 정도로 타이밍에서 빗나가 이제는 부동산투자에서 아예 손을 뗄까 고민 중이라는 것이었다.


매달 들어오는 수천만 원의 순익으로도 충분히 먹고살 수 있지만 본인은 식당을 더 이상 직접 운영하기가 어려울 때가 오면 자녀에게 물려주고 강남의 최고 아파트에서 살아보겠다는 생각을 가지고 주변의 권유로 2006년 11월 당시 강남의 대표 재건축 아파트였던 은마아파트 112㎡를 거의 14억 가까이 두 채, 잠실주공 5단지 역시 동급면적을 비슷한 가격에 매수하고 보유하다 2년도 안되어서 금융위기가 터지자 맘고생만 하다가 결국 2012년에 세 채를 모두 헐값에 처분해버렸다는 것이다. 1채당 손실은 대략 3-4억 원으로 부대비용과 금융비용을 감안하면 1채당 최소 4억 이상을 손해보고 처분했다는 것이다.


2년 정도는 처분을 잘했다고 생각했는데 이후에 가격이 올라 지금은 차라리 그때 보유했었더라면 어땠을까 하는 아쉬움이 많이 남는다는 내용이었다.


“바쁘게 장사만 하다 보니 버는 돈을 대부분 은행에만 계속 쌓아두고 돈은 늘어나지만 부동산투자에 대한 안목도 떨어지는 것 같고, 고점에서 사다보니 잘 팔아도 차익이 남는 게 쉽지 않고 저처럼 타미잉을 잘못 잡아서 처분하니 손실이 어마어마하더군요. 이제 마지막으로 한번만 더 강남에 투자해보고 싶어서 오늘 하루 시간 내서 방문했습니다. 강남권 재건축 타이밍이 지금 괜챦나요?”


C사장은 여유가 있으면서도 한편으로는 이번에는 타이밍을 잘 잡지는 못하더라도 최소한 잘못잡지만 않으면, 다시 말해 손해안보고 재건축 잘되고 나중에 들어가 살 때 강남권에서는 그래도 좋은 아파트라고 할 만한 아파트를 매수하고 싶은 일면 소박한 희망을 품고 있는 듯한 느낌을 받았었다.


“사장님은 사업장에서만 거둬들이는 소득만으로도 이미 부자가 되셨고 자수성가로 재테크와 자산을 성공적으로 일궈내셨으니 그것으로도 대단하고 훌륭한 일입니다. 부동산투자는 타이밍이 중요한데 2006년 최고점에서 매수하셨기 때문에 매수타이밍이 안 좋았을 뿐입니다. 당시 매도한 집주인은 매도타이밍이 최고였고요. 지금 타이밍은 매수하기 괜찮은 시점입니다. 개포주공을 매수해보시면 괜찮을 것 같습니다”


라고 상담하면서 재건축관련과 향후 시장전망에 대해 거의 1시간 반 정도를 할애한 기억이 난다. 고객은 며칠 후 아내 분을 시켜 필자의 조언대로 개포주공단지를 직접 답사하면서 현지의 여러 부동산에 직접 발품을 통해 급매물을 알아보고 개포주공을 매수하게 되었는데, 타이밍 상으로 나쁘지 않아 비교적 괜찮은 실적으로 만족해한다며 8년 전 고점매수를 통해 입은 손실이 조금이나마 만회가 되었다는 생각에 최근 안부와 감사드린다는 연락을 받은 적이 있다.


강남권 재건축이 아무리 좋다한들 매수타이밍이 안 좋으면 투자성공은 공염불이 되기 마련이다. 반대로 투자 금이 적게 들고 분양가 총액이 크지 않고 수도권지역이라도 한때 별 볼일 없어 보이는 지역이나 단지라 할지라도 시기적으로 아주 저점이거나 바닥에 매수한다면 시세차익을 얻을 수 있는 것이다.


결국 투자성패는 타이밍을 잘 잡느냐, 못 잡느냐에 따라 갈리는 경우가 많기 때문에 타이밍을 잘 잡는 게 중요하다. 그런데 말처럼 이게 쉽지 않다는 게  문제이고 이러한 문제가 있기 때문에 투자고수와 투자하수들의 격차와 변별력이 생기면서 투자에서 성공하는 사람과 실패하는 사람이 ‘희비쌍곡선’을 그리게 되는 것이다.


투자를 하느냐 투자를 하지 않느냐의 기로에서는 반드시 두 사람이 나타난다. 한사람은 지금 매수하라는 의견을 내는 사람이고 다른 한사람은 지금 매수하지 말라고 의견을 내는 사람이 반드시 투자 갈림길에서 만나게 된다. 이때 선택을 잘하면 성공이고 선택을 잘못하면 실패가 되는 것이다.


[투자의 갈림길에서 선택이 성패를 좌우한다. 부동산 투자는 타이밍이다!]




<필자가 약 3년 전 당진 아그로랜드에서 찍은 청보리밭 갈림길, 앞에 보이는
나무로 가까이 갈 수 있는 길은  갈림길 중에 한곳뿐이었다. 선택이 중요한 이유다>


투자이야기는 아니지만 필자의 가족사를 여담으로 얘기하자면, 갈림길에서 선택을 잘못(?)해서 집안이 풍비박산 난 대표적인 경우가 바로 필자의 집안이다. 필자의 부친은 모친과 나이차가 20년이나 되었고 필자를 거의 50에 이르러서 낳을 정도로 나이차이가 많고 옛날분이라 다소 자기주장이 강하고 고지식한 면이 있는 분이셨다.


18세 이른 나이에 사범학교를 졸업하고 교편을 잡고 한창때는 교편을 그만두고 민의원(=현재 국회의원)에 출마도 하고(=물론 낙방) 정치도 하면서 산전수전을 겪으신 분이셨는데 필자가 10세 남짓 초등학생으로 어렸을 때 선산에 묘를 보고, 풍수지리전문가(=당시에는 지관으로 불림)한분이 집에 오셔서 현재 선산 산소 터가 매우 흉하니 선산의 묘 십여 기를 전부 최대한 신속하게 이장하거나 가급적 화장하라고 걱정하시며 만약 그대로 둔다면 집안에 큰 화를 입고 자손의 대(代)가 완전히 끊어지게 되니 빨리 조치하라는 내용이었다.


필자는 그 얘기를 시골집 마루에서 귤을 먹으면서 들었는데 아직도 그 기억이 생생하다. 그런데 며칠 후 부친이 다른 풍수전문가와 집에서 대화를 나누게 되었는데 필자가 그 대화를 들을 수 있었다.


대화내용은 완전히 며칠 전의 풍수전문가와는 정반대의 의견이었고 현재 선산이 명당인데 산소를 옮기게 되면 오히려 화가 된다는 내용이었다. 당시 부친께서 그분에게 며칠 전 다녀간 풍수전문가의 얘기를 하시면 그분이 뭔가 판단을 잘못하고 있다며 산소를 절대 옮기지 않겠다고 두 번째 방문한 풍수전문가의 말을 전적으로 신뢰하며 넉넉하게 여비를 챙겨주시던 모습이 생생하다. 그런데 3년 후부터 집안에 사단이 나기 시작했다.


멀쩡하던 형님이 갑자기 몸이 아픈데 원인을 알 수 없는 증상으로 종합병원에서 정밀검사를 해도 별다른 이상이 없는데 숨쉬기가 너무 곤란하다며 하루 종일 고통에 시달리다 당시 중학교를 그만두고 이후 시름시름 지내게 되었는데 1년 후엔 부친이 현충일 행사에 참석하고 집에 오는 길에 교통사고로 돌아가시게 되었고 얼마 안 되어서 형님이 원인 모를 병에 드러눕고 정신질환까지도 겹쳐 병원치료와 백약을 처방하였으나 결국 시름시름 앓다 이후 한창 젊을 때인 25세에 사망하였고 작은아버님도 술도 전혀 안하시는데 간암으로 돌아가시게 되었다. 작은집 큰 사촌형(=부친이 늦게 결혼한 탓에 작은집 사촌이 필자보다 나이가 많았음)도 필자의 형님증세와 비슷한 증세를 보이다가 거의 폐인이 되다시피 했고 젊은 나이에 사망했다.


필자의 누님도 계셨는데 누님은 서울대를 가네 마네 할 정도로 공부를 잘했는데 누님도 갑자기 부친 돌아가시고 나서 거의 정신질환증세를 보여 시름시름하다 고모의 도움으로 해남의 요양원에 보내졌는데 요양원에서 몇 년 전 사망하였고 모친도 여러 가지 금융피라미드 사기를 당하고 남편과 멀쩡하던 형님이 시름시름 앓다 사망하니 마음고생이 컸던지 급성신부전으로 쓰러진 후 뇌출혈로 필자가 20대 후반에 돌아가시게 되었다.


이런 일을 겪다보니 필자도 두려움이 생겼고 옛날 어렸을 때의 일이 기억나서 혹시 산소자리에 문제가 있는건 아닌가 하고 29세 때 노량진 고시원에서 감정평가사 고시공부를 할 때 서울에서 이름 있는 실력 있는 풍수지리 전문가님에게 자문을 구하고 답사 비를 드리고 전남 담양군 담양읍에 있는 필자의 선산에 모시고와서 상담을 받아 본바, 이분께서 하시는 말씀이 다음과 같았다


“내가 풍수지리 20년이 넘었는데, 이렇게 안 좋은 터도 보기 드물다. 이 선산은 시산(試算,죽은 산)인데, 사람으로 비유하면 시체나 마찬가지인데 생명이 온전히 자랄 수 있겠나? 선산 바로 옆이 쓰레기매립장이고 이 산도 결국 쓰레기매립장이 될 산이니 흉지 중의 흉지다. 너는 운이 좋은 편이다. 늦게라도 이러한 사실을 알게 되었으니 말이다. 당장 선산에 있는 묘소를 화장해서 납골당으로 모시되 그렇게 하지 않으면 3년 안에 너도 죽는다."


“네? 저도 죽는다구요? 얼마나 안좋길래 저까지...그리고 집안이 풍비박산이 난건가요? 이런 거 미신 아닌가요? 이를테면 우연의 일치 같은 거 말입니다”


“자네 죽고 나서도 그런 말이 나오나 볼까? 허허 이 녀석 고집이 있네. 내말 듣고 이장하는 업체 알아봐주고 너 하나 살리는 셈치고 마무리할 때까지 봐줄 테니 서둘러야 될 끼야” 


그분 말씀은 간략했지만 너무나도 단호했다. 실제로 필자도 두려움이 컸던지라 당시에는 경황이 없었고 그저 그분 전문가의 말과 조언을 따를 수밖에 없었다. 상담을 받은 후 3주후에 3박4일정도의 시간을 두고 선산의 묘소들을 다 화장하고 납골당으로 모실 수 있었다. 미신이겠거니 하고 울며 겨자먹기식으로 힘겹게 마무리를 하긴 했지만 마음은 그래도 홀가분한 느낌이었다.
 
“자네 고생 많았고 이제 너는 네가 노력한 만큼의 결실을 얻고 더 이상 나쁜 터의 영향은 안 받고 네가 헤쳐나 가는대로 결실이 있을 것이니 앞으로 잘 살면된다. 그리고 앞으로 부자로 잘 될 것이다. 앞으로 잘 살게나”


라는 격려의 말도 아끼지 않으셨다.


이후, 우연인지는 모르겠지만, 철학대학원 휴학과 자퇴 후에, 되지도 않는 감정평가사 고시공부를 하던 것도 과감히 때려치우고 이후 야식배달, 과외, 우유배달, 커피숍, 호프집 아르바이트, 건설현장 일용직(흔히 노가다, 막노동이라 불림), 수입차 세일즈 등등 여러 가지 아르바이트와 계약직 업무를 하면서 독하게 안 쓰고 모은 돈 3500여만 원으로 부동산에 첫 투자를 하게 되었는데 첫 투자지역이 바로 2002년경 경기도 화성 병점 주공 4단지 28평 아파트 분양이었다.


[필자가 10여 년 전 생애 첫 투자를 했던 화성 병점동 주공4단지 위치도]