전문가칼럼

자투리 땅 경매, ‘저가 매수’를 노려라!
작성자 : 윤재호     등록일 : 2017.05.11     조회수 : 4553
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자투리 땅 경매, ‘저가 매수’를 노려라!



 자투리 땅으로 임대주택으로 변신 늘어


일산에서 주택임대업을 하는 박○○(56세)씨는 집 주변 가까운 곳에서 경매에 부쳐진 소형 자투리 토지를 싸게 낙찰 받았다. 고양시 일산서구 덕이동 소재 62㎡ 토지를 감정가(5600만원)에서 1회 유찰돼 3920만원까지 떨어진 것을 다른 1명의 경쟁자를 물리치고 71%인 4010만원에 낙찰 받았다. 20m 포장도로를 접한 데다 주변이 지방도로변 상가지대여서 앞으로 소형 상가를 지어 임대를 놓을 계획이다.


 수도권이나 중소도시 일대의 자투리 토지를 주변 시세보다 헐값에 매입해 소형 주택이나 미니 오피스텔 · 상가 등을 지으면 생각보다 큰돈이 들지 않고 고정 임대수익 올리는 게 가능하다.

60~120㎡ 정도의 허름한 단독주택 부지나 개발성이 떨어져 쓸모없이 놀리는 자투리땅을 매입해 사전에 충분한 사업성 검토과정을 거친 다음 요즘 인기 있는 임대수익용 소형 주택이나 상가로 지으면 된다.


 ‘자투리땅’이란 도로를 내거나 건축을 하다 남은 작은 필지의 토지이다. 경사지고 규모가 작아 건축 타당성이 적어 거의 놀려놓고 있는 땅을 말한다. 토지주가 건축 가능성이 없다고 판단한 유휴토지이다. 대체로 도심지나 외곽지역의 주택가나 상업지 한편에 덩그러니 방치되어 주로 야적장이나 쓰레기더미로 변해 세금이나 축내던 애물단지 땅인 게 사실이다. 경매시장에 이런 땅이 나와도 별로 관심을 기울이는 투자자들은 많지 않다.


 하지만 2000년 초 개정된 건축법에 따라 자투리땅의 건축허용 제한 최소면적 규정이 풀리면서 경매시장에 값싸게 나온 자투리땅을 활용해 소형 임대주택 등으로 활용하는 투자자들이 늘고 있다. 특히 요즘처럼 전세 값이 치솟을 때 임대수요가 풍부한 지역의 입지 특성에 맞게 주택이나 상가 등 임대용 부동산으로 지으면 큰돈이 들지 않고 고정수익을 올리기 쉽다. 단독주택 부지나 개발성이 떨어져 쓸모없이 놀리는 땅을 사업성 검토과정을 거쳐 소형주택을 짓는 방식이다.


 도로 접근성 중요… 임대수요 넉넉해야


 경매를 통해 자투리땅을 저렴하게 매입해 개발하면 여러모로 유리하다. 적은 자금으로도 불모지나 다름없는 소형 토지를 목적에 맞게 개발할 수 있다. 작고 못생겨 건축이 불가능할 것으로 보이는 경사지거나 계단형 토지라도 건축 공법의 발달로 절토를 통해 건축이 가능하다. 33㎡ 안팎의 과소 필지의 땅도 사업성을 검토해 이용도를 극대화시키는 데 초점을 맞출 경우 경제성을 높일 수 있다.


 문제는 어떤 땅을 가지고 어떻게 활용하는가에 달려있다. 자투리땅 개발의 첫 단추는 값싸고 목 좋은 땅을 확보하는 것이다. 소규모 필지 땅의 개발이 용이하려면 도로에 접해 있고 주택가 초입에 위치해 임대수요가 넉넉한 곳이다. 보통의 자투리땅은 모양과 지형이 좋지 않아 유용성이 떨어지는 경우가 많다. 땅을 활용해 개발하려면 임대용 부동산으로의 건축 가능 여부를 미리 살펴야 한다.


 목 좋은 역세권이나 도로변 주택 부지나 준주택지의 경우 감정가가 너무 높아 사업성이 없지만, 기존 저층의 이면 주택지는 여전히 값싼 경매 토지가 많이 나온다. 3.3㎡당 500~700만 원 정도에 나온 2회 유찰된 땅을 매입해 원룸 전문 건축업체에 의뢰하면 설계와 함께 사업성 검토, 임대까지 책임져 주는 업체가 생겼다. 1층은 주차장으로 꾸미고 2~3층에 1~2가구씩 원룸으로 만들면 고정적으로 짭짤한 임대사업을 할 수 있다.


  맹지나 도로는 개발성 없어 주의


 미니 토지개발은 입지에 따라 주거, 상업, 주거복합 등 신축건물의 용도를 선택해야 한다. 주거용의 임대 수익률이 연 8% 안팎인데 비해 상업용은 연 10% 이상을 받을 수 있다. 반면 임대수요는 상업용보다는 주거용이 많은 편이다. 소형 사무실용도나 근린시설로 개발이 가능한 지역 내 땅은 지역과 교통여건에 따라 용도에 맞게 개발하면 된다. 입지는 주거용이든 상업용이든 모두 작게 쪼개 임대할수록 수익이 높고 실패 가능성도 낮다.


 매월 고정소득을 위해 자투리땅 개발에 나선다면 미니 오피스텔이나 고시원, 원룸 및 다세대주택 등을 고려할 만하다. 주차장, 다가구형 임대주택, 광고탑 임대, 주차타워, 스낵몰 등 지역이나 토지 용도에 맞게 건물의 용도를 적절히 개발하면 고수익을 올리는 효자상품으로 탈바꿈시킬 수 있다. 대학가나 주택밀집지는 소형 원룸주택을, 입지가 좋은 곳은 사무실이나 오피스, 근린시설로 개발하면 유리하다.


 
 경매에 나온 자투리땅에 입찰할 때는 권리분석과 함께 물건분석도 신중해야 한다. 토지 위에 허름한 지상 물이 있는 경우 법정지상권 성립 여지를 살펴야 한다. 입찰 전 지적도와 토지대장으로 정확한 경계를 체크하고 토지의 형상과 면적·지목 등을 확인해야 한다. 간혹 개발지역 인근에 있는 자투리땅의 경우 신축허가 제한이 있는 경우가 있으므로 신축을 목적으로 입찰할 경우 토지이용계획확인원을 발급 받고 자치구 건축 담당공무원을 만나봐야 한다.
 

윤재호

메트로컨설팅(주) 대표

MBC, KBS, SBS 방송 출연

매경 부동산 경매강좌 주임교수"



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