전문가칼럼

민주당 정부의 부동산정책과 시장전망
작성자 : 장계영     등록일 : 2017.05.12     조회수 : 6612
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'J노믹스’는 그 동안의 경제정책이‘기업 성장’을 통한 낙수효과에 맞춰져 있었던 것을‘사람중심의 경제’로 경제정책 운용방향을 확 바꾸어 정책 실효성을 높이고자 하는 것으로, 민주당 정부의 핵심 경제정책이다.


부동산정책에서도 대규모 개발과 규제완화 보다는‘도시재생 뉴딜정책’과 매년15만호 공공임대주택 등과 같이 저성장 탈출, 가계부채 해결, 양극화 해소, 서민 주거안정, 세입자 보호 등 합리적 분배가 주요 정책으로 꼽히고 있다. 


선거와 관련하여 의미 있는 연구가 있다. 요한 애커만(Akerman,Johan)이라는 경제학자가 1865년에서 1945년 사이에 있었던 스무 차례의 미국 대통령 선거를 조사해본 결과, 불경기에 대통령선거가 실시되면 집권당이 바뀌게 되고, 호경기에 선거가 실시되면 집권당이 내세운 후보가 대통령으로 당선된 사례가 무려 열여섯 차례나 되었다고 한다.

이번 우리나라 19대 선거도  이러한 결과라고 본다. 정치적 경기순환론(PBC:political business cycle)이 이론적 근거다. 이 이론은 집권자들이 선거에서 승리하기 위해 선거 이전에 경기호황이 이루어지도록 확장정책을 사용하는 반면, 선거 후에는 물가상승을 억제하기 위해 긴축정책을 펴기 때문에 정치적 경기순환이 이루어진다는 것이다. 정치적 경기순환이 존재한다는 것을 최초로 입증한 학자는 미국의 노드하우스(William D. Nordhaus)다. 민주주의의 역사가 오래된 미국은 물론 일본, 러시아 푸틴 시기에서도 정치적 경기순환을 선거에 활용해왔음을 각국의 실증연구에서 이를 증명하고 있다.


달콤한 공약(公約)뒤에는 실망스런 공약(空約)이 기다리고 있는 선진 외국과 달리 우리나라 역대 대통령 선거(14대~19대) 6번, 30년간에 걸쳐 분석한 다음 <표-1>에서와 같이 우리나라에서는 정치적 경기순환에서 주택시장에는 큰 영향을 주었다고 볼 수 없다. 따라서 이번 대통령 선거에서 승리한 문재인 정부가 내걸고 있는  부동산 정책은 기존 다른 정부와 달리 개발과 규제완화 보다는 도시재생을 통한 업사이클링(Up-cycling)이 큰 이슈라고 본다. 즉, ‘아나바다’를 통한 원도심에 활력을 넣어 줌으로써 교통문제 해결, 자연환경 보호, 집적된 생활편익 시설의 활용성 증대, 역사・문화자원 보호  등과 같이 직주근접을 통하여 기회비용을 줄이고, 도시경쟁력을 키우고자 하는 정책이자 새로운 도시정책의 변화(포스트모더니즘)를 적극적으로 수용하겠다는 점에서 부동산시장에 새로운 변화(사용・수익가치가 처분가치 보다 중요시 됨)가 일어날 것으로 본다.



서민을 위한 주거복지와 도시재생 뉴딜정책은 말 그대로‘공공주택 공급’을 맞춤형으로 한다는 것이다. 효율성을 고려하여 필요한 곳(역세권, 도심지, 대학가등)에 공공기관이 매년 주도적으로 70~80%를 값싸게 공급한다는 것이다. 물론 재원마련이 관건이다. 그러나 해법은 얼마든지 있다. 학생 수가 급감하고 있는  도심지내 초,중등학교용지를 활용하거나, 도심지내 공가(公家)등을 매입하여 활용하는 것도 하나의 방법일 수 있고, 1~2인 가구의 증가와 건축・도시공간이 집적, 복합화 되면서 도시재생 시 주거의 전용면적을 줄이고 공유공간을 늘려 임대아파트나 수익용 부동산으로 활용하고자 하는 사회적 분위기(점포주택, 창업지원주택 등)를 살려 이들에게 재정적, 행정적 지원을 한다면 도심지내 필요한 공간에 상당한 수의 가구 수가 증가할 뿐만 아니라, 수익을 얻게 됨으로써 다양한 구성원과 세대가 함께 사는 마을공동체가 되살아나게 될 것으로 본다.
 
특히, 1,340조이상의 가계부채와 미국의 금리인상, 서울 외 기타지역의 입주량 대폭 증가(2017년 37만가구, 2018년 41만 가구)등은 부동산 시장이 불안정하게 돌아가는 중요한 신호(signaling)로 인지되고 있다. 주택시장을 움직이는 중요한 변수인‘대출’과 ‘금리’도 모두 악제다.


2016년 6.28‘분양시장 과열 안정화 방안’이후 8.25‘가계부채관리방안’과 11.3 ‘주택시장안정화 관리방안‘, 11.25‘집단대출에 대한 여신심사 가이드라인’대책까지 계속해서 주택공급과 대출을 억제하고 있다. 매년 7월 말까지 DTI(60%), LTV(70%)기준을 완화하고 있는 상태지만, 새롭게 탄생한 문재인 정부는 추가연장을 하지 않거나, 연장하더라도 강력한 DSR(총체적상환능력심사,총부채원리금상환비율)제도 시행과 나아가서는‘가계부채총량관리제’의 도입을 통하여 부동산으로 흘러 들어가는 돈줄을 줄이겠다는 것이 중요한 부동산정책의 기조인 것은 확실하다. 2015년 기준 가계부채비율이 가처분소득대비 169%로 OECD평균(129.2%)보다 웃돌고 있어 이를 150%수준으로 관리한다는 것이다.

 

그렇다면 부동산시장은 어떻게 될 것인가? 짐작이 가겠지만 부동산 가격은 효용성과 유효수요(구매력+욕망,Desire) 그리고 상대적 희소성이 상호작용하여 발생된다. 저성장과 저소비, 일자리 감소에 대출억제는 유효수요 특히 구매력을 떨어뜨려 부동산가격을 하락케 한다. 여기에 부동산정책이 확대・조장보다는 규제・억제라면 가격형성은 당연히 감소하게 될 것이다. 따라서 민주당 정부에서의 부동산투자는 한때 유행한‘폐교’투자처럼, 도심지내‘공가’나 원도심지 내‘도시재생(쇠퇴지역)지역’이 우선적으로 안전할 것으로 보여 진다.


자산투자의 3대 불변칙이 있다. ‘계란을 한 바구니에 담지 말라’라는 투자격언처럼 3분법에 따라 투자자산을 수익성(부동산, 대형주)과 안전성(은행저축, 핵심지역 아파트와 상가),환금성(주식, 핵심지역 아파트와 상가)을 고려하고 투자 상품의 제반 성격을 분석하여 적절하게 분배하여 투자하는 것이 중요하다.


자연의 변화를 예측하는‘일기예보’도 이제는 지역적으로 세분화되어 발표되고 있다. 최근 도시주택보증공사(HUG)도 매월‘미분양관리지역’을 선정・공고하여 공급량을 조절 하듯이 부동산정책 또한 지역별로, 시기적으로 그 적용을 달리하는 정교함이 필요하다고 본다.


장계영

전국대학교부동산교육협의회 회장

한국감정평가사 사무소 대표

한국부동산산업학회 부회장



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