전문가칼럼

주택구입과 부동산 투자 2017년인가? 아니면 내년에 해야 하는가?
작성자 : 장계영     등록일 : 2017.01.18     조회수 : 7350
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주택구입과 부동산 투자 2017년인가? 아니면 내년에 해야 하는가?

                                         


최근 매일경제신문에서 전문가 50명을 대상으로 실시한 주택구입 적기 등에 대하여 설문한 결과 가장 많은 비율이 전체 30%로 ‘2018년 하반기’를 꼽았다. 이어서 ‘2018년 상반기’가 26%로 뒤를 이었다. 또한 현시점을 부동산경기 순환국면 중 58%인 29명이 ‘하락국면 전반기’에 속한다고 답하여 추가 하락과 이어서 회복에 상당한 기간이 소요됨을 시사하고 있다.


 그러나 실수요자에게는 재무상황에 따라 언제든지 가격상승을 이끄는 힘이 강한 교통여건과 생활환경이 좋은 지역을 눈여겨보다가 급매 물건이나, 할인 분양물건을 매수하는 것이 좋을 듯하다.

이유는 정부가 ‘주택수요규제’와 ‘대출규제’를 계속 강화하여 투기수요를 억제하고, 가계부채의 문제를 더 키워가지 않으려고 하고 있으므로 올해나 내년에는 우리나라 전체가 가격상승보다는 하락에 무게를 두는 전문가가 많기 때문이다.


Q1. 내년 이후에 주택구입이나 투자하라는 의견이 과반수를 넘었다. 특히 올해 상반기 투자의견은 없다고 한다. 상반기에 투자를 하지 말라는 근거는 어떻게 봐야하는 가? 올해는 정말 주택 매수를 자제해야 할 시기인가?


‣요즈음, 겨울한파는 없어지고, 오히려 분양한파가 그 자리를 차지하는 듯하다. 학군 이사철 임에도 불구하고 전국, 서울・수도권 모두가 지난해 12월 이후 연속 4주째 하락세를 이어가고 있다. 심리적으로 ‘집값이 떨어진다.’, ‘구입 시기를 미루라’는 전문가들의 충고가 시장에 반영된 듯 선뜻 사려는 사람들도 불안 심리로 인하여 매수시기를 미루거나, 가격하락을 더 지켜보려고 하기 때문이라고 해석된다.


 그러나 실수요자는 매수시기를 앞당기거나 아니면 금융규제에 비껴난 주거용 오피스텔이나 수익용 상가, 보상지역 주변 토지 등에 눈을 돌려보는 것이 좋을 듯하다. 최근 금융위가 LTV와 DTI를 유지하되, 그 심사기준을 강화하고 이어서 DSR(총부채원리금상환비율)을 새로운 여신심사기준으로 자리매김 하고자 함에 따라 이러한 제도가 구체화되기 전이 좀 더 유리하다고 본다. 물론 이 경우에도 입지선정과 상품선정이 무엇보다도 중요하다고 본다.


Q2. 부동산 시장을 한꺼번에 전망할 수 없다는 의견들이 나올 정도로 수도권과 지방의 양극화가 계속해서 문제가 되고 있다. 올해 지방 부동산 경기 전망을 매우 어둡게 점쳐지고 있다. 지방 시장의 경우 지금 접근은 위험하다고 봐야 하는가?


  <표 1> 2017년 주택매매, 전월세 가격 전망

 자료: 주택산업연구원, 2017년 주택시장전망


‣ 각종 통계를 살펴보면 주택 공급량이 넘치고, 선박, 자동차등 제조업 고용의 감소, 구조조정 등으로 인하여 전반적인 주택수요나 투자 감소가 예상되는 마당에서는 가격하락이 불 보듯 뻔하기 때문에 매수나 투자에 신중을 기할 필요가 있다.


<표1>를 살펴보면 주택 매매가격변동이 전국과 서울, 수도권과 달리 지방은 올해 전망치가 4년 만에 -0.7%를 예상하고 있다. 전세와 월세도 하락세를 점치고 있다. 지역별 전망은 세부적으로 상이하나 생활환경이 우수한 지역이나 사람이 모이는 역세권, 산업단지, 관광지 주변지역은 부동산시장 특성상 지역시장을 긍정적(+)으로 선도할 것으로 판단되므로 지역 내 부동산 전문가에게 자문을 구하여 꾸준한 정보를 수집한 후 구매나 투자 의사결정을 하여야 할 것이다.


Q3. 하지만 수도권이라고 다를 것이 없어 보인다. 지난 12월 서울아파트 매매 거래가 약 35%의 기록적 감소세를 보였다고 한다. 그 중심에는 강남4구의 두드러진 가격하락이 있었다. 강남권을 필두로 한 수도권 아파트가격 하락 더 심화 될 것인지?


‣ 서울과 수도권은 좀 복잡하다. 한강변을 중심으로 한 강남권중 자연환경이우수한 재건축지역의 고분양가 영향으로 강남권과 이웃하고 있는 강북4구의 주택가격이 그동안 높은 상승을 하였으나 이 지역을 포함한 서울・수도권 전 지역이 작년 11.3대책 등 하반기에 집중된 대출규제와 미국의 기준금리 인상, 국내 정치불안 등이 겹치면서 급격한 침체국면으로 돌아선 상태였다. 그러나 올해 들어서는 투자선호와 주거입지가 우수한 서울 강남 4구와 강북 4구 중 도심과 근접한 마포구, 서대문구, 용산구, 광진구 등은 하락폭이 작아지면서 상승세로 반전될 여지가 충분할 것으로 판단된다. 


 수도권 중 역세권, 학군, 쇼핑시설, 자연환경이 우수한 인기지역은 실수요자와 같은 탄탄한 수요기반으로 인하여 꾸준한 상승세를 이어갈 것으로 전망되나, 공급물량이 단기간에 집중된 남양주와 김포, 평택, 파주, 광주 등 개발 당해지역과 주거이동으로 빠져나가는 개발 주변지역은 당분간 상승폭 축소와 함께 하락 등 가격조정이 불가피 할 것으로 전망된다.


Q4. 새해 주택시장에 영향을 크게 미칠 변수 중 ‘입주물량 증가’가 제일 큰 리스크로 꼽히고 있다. 이번 1분기가 지난해 동기 대비 30% 이상 급증한 물량이 쏟아질 것이라고 한다. 경기 하강 국면에서도 입주물량이 얼마나 증가할 것인가? 이것이 시장에 어떠한 ‘우려 요인’으로 작용할까?


‣새해 주택시장의 4대 변수는 ①대출규제 ②금리인상 ③가계부채 증가 ④ 입주량 증가다. 이중 주택공급은 크게 ‘인. 허가 물량’과 ‘착공량’, ‘분양 승인실적’, ‘준공실적(입주물량)’과 같이 4가지로 구분하여 분석한다. 이것을 종합하면 착공 후 2년6개월 정도 소요되는 기간을 고려할 때 2015년에 기 공급된 분양물량, 착공물량이 본격적으로 입주가 올 하반기에 집중되면서 시장부담이 증가하고, 일부 지역시장에서는 주택가격 하락과 수분양자의 본격적인 주거이동 및 자금조달의 문제, 역전세난에 따른 전세금 리스크 확대 등의 이슈가 복합적으로 나타날 것으로 전망된다.

 
 2017년 주택공급량은 예년에 비하여 10~20% 감소할 것으로 예상되며, 내용을 구분해 보면 인. 허가 58.1만호, 착공 55.9만호, 분양38.6만호, 준공 60.6만호로 전망하고 있다. 그러나 정책변수와 금리영향 등으로 그 변동성이 커질 전망이다. 준공(입주예정)물량은 지난해부터 급증한 인・허가 영향으로 작년 대비 10%정도가 증가한 60.6만호 수준이 될 것으로 전망된다. 이러한 초과 준공물량은 대출억제와 기존주택의 처분 어려움 등으로 인하여 매매가격 하락 및 전세가격 상승압력을 둔화시키면서 임차시장의 가격안정화에는 기여할 수 있지만, 일부 지역에서는 하우스푸어와 역전세난이 일어날 가능성이 높아질 것으로 전망되는바 신중한 투자가 요구된다 하겠다.


Q4. 이러한 시장침체국면에서 ‘기회요인’을 잡아 본다면 어떻게 노려봐야 하할까? 주목해 볼 지역이나 투자종목 등 비책으로는 무엇이 있는가? 


▶ 저성장, 저소비의 뉴노멀 시대에서의 ‘기회요인’은 리스크(위험)을 분산시키는 것이다. 즉, 어느 한지역이나 부동산 유형에 전부를 다 투자하지 말고 ‘지역’과 ‘투자상품’을 나누라는 것이다. 분산 투자원칙에 ‘계란을 한 바구니에 담지마라’ 라는 법칙이 있다.


 수익용 상가나, 오피스텔의 소득수익이 작아지면서 오히려 자본이득이 크고 비교적 안전자산인 토지시장이 2017년에 핫이슈가 될 것으로 보여 진다. 최근 토지에 대한 행위규제가 상당히 완화 되었고, 특히 올해에는 7년 만에 최대 규모인 19조원의 토지보상금이 풀릴 예정이라고 한다.


 LH공사(김창수)에서 발표한 토지보상금과 관련하여 택지개발사업(대전 둔산지구)이 대전지역에 미치는 경제 파급효과를 분석한 연구에 따르면 대전 둔산지구 총사업비 1조 3352억원 중에서 조성비인 3,306억원(24.7%)이 실제 택지개발 투자액으로 풀렸을 경우 이 지역의 고용유발효과(계수:0.023141)는 6,100여명, 소득유발효과(0.84488)는 2,793억원에 달하는 것으로 추정하였다. 따라서 올해 19조원의 토지보상금이 풀릴 경우 위의 연구 결과를 유추 해보면 약 4만4천명의 일자리 창출과 16조원의 소득유발, 34조원의 생산유발효과(계수:1.801633)가 나타날 것으로 보인다.


 작년 11.3부동산 대책 등 강화된 투기억제 정책으로 갈 곳 잃은 약 1,000조원의 단기부동자금이 토지시장으로 일부 유입되면서 제주의 토지가격 상승률이 2년 연속 7.06% 이상의 높은 상승률을 기록하였다. 이중 제주2공항 예정지인 서귀포시는 7.48%로 전국에서 상승률이 가장 높았고, 그 뒤로 세종시(3.51%)와 부산(3.02%)이 3% 이상 오르고, 대구(2.93%), 대전(2.56%), 서울(2.18%), 강원(2.13%) 등 7개 지역의 지가상승률이 전국 평균(1.97%) 보다 높았다.


 수도권 중 경기는 미군기지 이전, 평택국제화도시, 삼성전자·LG 산업단지 조성 등 다양한 개발 사업이 진행 중인 평택이 2.90% 상승하였고, 대규모 주택단지가 조성중인 중인 하남(2.61%), 남양주(2.40%), 의왕(2.34%) 등이 그 뒤를 이었다. 서울은 강남구 삼성동과 송파구 잠실운동장까지 연결되는 국제교류복합지구가 개발되는 강남(2.84%)가 상승률이 높았고, 이와 연접한 송파구도 2.36% 상승하였다.


 토지가격은 장기간 진행되는 개발사업 특성상 2016년 인기지역을 중심으로  2017년에도 투자 수요가 이어져 올해도 가격상승이 이어질 전망이다. 이중 보상금 절반이 서울 수서역세권, 제2판교테크노밸리, 과천 기업형임대주택 등 수도권에 풀릴 예정이기 때문에 대체 취득조건내 농지나 보상 주변지역 및 강한 흡입력을 가진 강남지역 등 각 지방을 대표하는 지역 내 토지가격 상승이 예상되는바 주택이나 상가의 대체투자 상품으로써 인기가 높아질 전망이다. 물론 이 경우에도 개발지역 관할 지자체에 개발계획의 유무와 가능성을 확인하여야 한다. 또한 투자물건과 투자성에 대해서는 해당 지역사정에 밝은 개업공인중개사나 감정평가사 등 전문가의 자문이 꼭 필요하다고 본다.



장계영

전국대학교부동산교육협의회 회장

한국감정평가사 사무소 대표

한국부동산산업학회 부회장



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