전문가칼럼

부동산도 투잡? 낭패를 보는 이유
작성자 : 오은석     등록일 : 2017.01.23     조회수 : 4539
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부동산도 투잡? 낭패를 보는 이유



요즘 직장을 다니면서 틈틈이 부동산재테크를 하는 이들이 늘고 있다.
10년 전만 해도 은퇴자들이 노후를 위해 임대수익이 가능한 수익형부동산에 많은 관심을 보였다면, 요즘에는 30~40대 젊은 층이 월급만으로 생활하기 힘들어 월급 이외에 수입을 얻고자 부동산재테크에 뛰어 들고 있다.


작년에 취업포털 사람인에서 흥미로운 설문 결과를 발표 한 적이 있었다.
1,087명을 대상으로 한 설문조사에 ‘본업 외 투잡을 할 의향이 있는가’라는 질문에 여성은 80.5%가, 남성은 70.1%가 ‘그렇다’라고 답했다.


투잡을 하고 싶은 이유에 대해서는 압도적으로 ‘월급만으로는 생활이 힘들어서’(55.6%)였다. 평생직장의 개념이 사라지고 퇴직 연령 또한 갈수록 앞당겨지면서 이러한 투잡의 욕구가 증폭되고 있는 것이다. 투잡을 하지 않으면 생활하기도 빠듯한 시대, 노후대비가 어려운 시대에 대한민국 30-50대들이 퇴근 이후 늦은 밤까지 부업(?)에 매달리고 있는 것이다. 특히 과거의 부동산투자가 돈이 있는 사람들만 할 수 있는 전유물로 여겨졌다면 요즘에는 다양한 방법으로 1~2천 정도의 소액으로 투자하는 이들이 늘면서 젊은 층도 자연스럽게 부동산재테크에 입문하고 있는 실정이다.


그러나 아무런 준비 없이 무턱대고 투자했다가는 낭패를 보기 십상이다.
특히 몇 년 동안 지방에 이어 수도권까지 부동산 시장의 상승세가 지속되면서 많은 이들이 단기간에 몇 천만원 이상의 수익을 얻다보니 너도 나도 더 늦기 전에 투자를 하자는 조바심이 커지고 있다.    
 
부동산 시장이 상승장일 때에는 부동산 가치가 상승하면서 시세 역시 이에 비례해 높아진다.


당연히 매수자들은 증가하게 되고 매도우위의 시장이 형성된다. 경매 직전인 물건이나 경매가 진행 중인 물건이라도 낙찰되기 전까지 경매 물건 소유자는 조금이라도 높은 가격을 받고 처분해 채무를 줄이거나 청산하려 한다. 결국 경매 시장에 물건이 들어오기 전에 일반 매매 시장에서 물건이 매도되면서 경매 물건의 수는 줄어들게 된다. 매도자들은 좀 더 높은 가격을 받기 위해 호가를 올리거나 물건을 거두어들인다. 일반 매매 시장에 물건이 줄어들면서 실거주자나 투자자들은 부동산 가격이 더 상승하기 전에 지금 매수를 해야 한다는 생각 때문에 조급해 진다. 이런 조바심이 추격 매수를 하게 되고 매매 가격의 추가 상승에 일조를 하게 된다. 부동산 시세를 형성하는데 매수심리가 얼마나 큰 영향을 미치는지 보여주는 대목이다.


조금이라도 저렴한 물건을 찾다보니 경매 시장까지 사람들이 몰려든다. 그렇지 않아도 경매 물건 수가 줄어들고 있는 데 경매 입찰자까지 늘어나면서 입찰경쟁률은 높아지고 낙찰가율도 증가한다. 그 결과 시세와 비슷하거나 급매 수준에서 낙찰되는 경우가 많다. ‘소문난 잔칫집에 먹을 것이 없다’라는 격언이 딱 맞아 떨어지는 상황이다.


부동산 상승장의 그 끝자락에서 바통을 이어 받은 사람은 폭탄을 안고 매일 매일 살얼음을 걸을 수도 있다. 안타깝게도 폭탄을 안은 사람은 대부분 부동산에 대해 제대로 공부하지 않고 부동산 가격이 오르는 것을 보니 조바심이 생겨 ‘묻지마 투자’를 하는 사람들이다.
왜? 그 지역의 물건을 그 시기에 매수했는지 정확하게 답을 못하는 사람들이 대부분이다.  
 
그럼 부동산이 하락장일 때에는 어떤 모습일까?


부동산 가치가 하락하면서 시세 역시 이에 비례해 낮아진다.
당연히 매수자들은 감소하게 되고 매수우위의 시장이 형성된다. 채무를 감당하지 못한 물건들이 경매 시장에 빠른 속도로 유입되면서 경매 물건 수는 증가한다. 일반 매매시장이 하락할 때 사람들은 대부분 관망세로 돌아선다. 경매 시장도 입찰자가 줄어들면서 입찰경쟁률은 낮아지고 낙찰가율 역시 떨어진다. 이런 상태가 1년 이상 지속되면 낙찰가율의 하락속도가 매매가격의 하락속도보다 더 빨라진다. 매매가격의 하락세가 멈추고 보합세가 나타날 때가 바로 경매로 가장 큰 수익을 낼 수 있는 포인트다. 그러나 이때도 부동산 공부를 하지 않는 사람들은 관망을 한다.


‘더 떨어지겠지, 아직도 부동산 시장은 거품이 많이 끼어 있어’
자신을 설득시킬만한 명확한 근거도 없이 막연한 생각으로 단언해 버린다.


결국 항상 한 발짝 늦게 내 집 마련을 하거나 집을 사거나 팔면서 수익은커녕 어렵게 모은 재산이 순식간에 줄어드는 것을 보고 허탈해 한다. 그리고 정부의 잘못된 부동산 정책을 탓한다. 정작 아무런 준비도 공부도 대책도 없이 부동산을 매수하거나 매도한 자신을 탓하지는 않는다.


부동산재테크를 공부하는 가장 큰 이유는 자신의 자산을 지키기 위해서다. 투자를 통해 수익을 얻는 것은 그 다음 목표다.

그 동안 참 많은 이들이 한 푼 두 푼 어렵게 모은 돈을 자신의 무지로 너무 쉽게 잃지 것을 봐왔다. 가슴 아픈 일이다.    


2017년부터 수도권 및 지방의 일부 지역부터 보합 내지 약보합으로 시작해 매매가격 조정을 받는 지역이 증가할 것으로 예상된다. 고민만 하다 시간을 보내기 보단 미리 공부하고 준비해 적절한 매수 또는 매도타이밍을 통해 당신의 소중한 자산을 잃지 않고 증식해 나가길 바란다.



오은석

북극성 부동산 재테크 대표

매경 상담위원 및 칼럼리스트

"직장인재테크, 우리는 부동산으로 투잡한다" (2017) 저자



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