전문가칼럼

설 이후, 부동산시장 관망만 해야 하나?
작성자 : 오은석     등록일 : 2017.01.31     조회수 : 4123
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얼마 전 서울에 폭설이 내렸다. 모처럼 온 세상이 눈으로 하얗게 뒤덮인 광경을 보니, 아름답기도 하였지만, 당장 아침 출근시간에 강의를 하러 시내에 갈 생각을 하니 걱정이 앞섰다.


자가용을 타고 시내에 갈지, 아니면 대중교통을 이용할지 잠깐 고민하다 결국 자가용을 타고 이동하는 것을 선택했다. 왜냐하면 이런 날씨라면 자가용을 이용할 사람이 거의 없어 오히려 도로가 한산할거라 생각했기 때문이다.


전날부터 폭설에 대한 기상예보가 있었고, 폭설 당일 아침 하얗게 눈 덮인 도시를 보고 차를 끌고 나올 사람이 적어 이런 날 자가용으로 이동하면 대중교통 보다 더 빨리 도착 할 수 있을 것이라 생각했다.


차를 끌고 시내에 나와 보니 나의 예상대로 출근길 도로는 텅텅 빌 정도로 한산했다. 반면, 버스 정거장을 보니 버스를 타려고 줄을 길게 늘어서 오랫동안 기다려야 버스를 탈 수 있을 것처럼 보였다.


출근길 날씨를 보고 눈길에 자가용을 타고 나서면 평소보다 시간이 많이 지체될 거라 생각해 대중교통을 이용한 사람들은 합리적이고 이성적인 판단을 했지만 결과론적으로 봤을 때는 잘못된 선택을 한 꼴이 됐다.


다수가 선택 했다고 항상 옳은 것도 아니고, 합리적이고 이성적인 판단도 항상 좋은 결과로 귀결되는 것도 아니다. 반대로 다수가 선택했기 때문에 잘못된 결과가 나오는 예도 허다하다.


이런 역발상 사고는 특히 재테크나 투자세계에서 더욱 중요하게 작용되는 것 같다. 작년에 발표된 부동산 11.3 대책으로 인해 최근 부동산 시장 분위기는 급속히 얼어붙었다. 부동산 관련 뉴스는 온통 악재로 뒤덮였다.



이러한 규제 정책이 발표되면 대다수의 사람들은 움츠러들고, 부동산 매입을 피한다. 팔려는 사람들은 있으나 사려는 사람은 줄어드니 부동산 가격은 하락하고 자연스럽게 매수자 우위 시장으로 변화된다.


부동산 규제 정책은 단기적으론 시장의 악재로 작용하지만 결국 매수 심리를 위축시켜 중장기적으로는 부동산 시장을 안정화하고 더 나아가 가격 조정 후 바닥 점을 찍을 것을 대비하라는 신호이기도 하다. 따라서 부동산 규제 정책이 단기적인 악재로 끝날 것이라고 판단이 되면 시장이 움츠려 있을 때 저렴한 가격으로 적극적으로 매입에 나서고, 장기적인 악재로 판단되면 시장을 관망하며 매수 타이밍을 노려야 한다. 정책이 발표되었다고 막연히 두려워하거나 피하는 것이 아니라, 분석을 통해 결정을 하고 때로는 악재를 역발상으로 생각하여 절호의 기회로 살리는 경우가 많다.


11.3 대책의 효과로 3년 뒤 입주물량은 많이 줄어들 것으로 예상된다. 올해의 가장 큰 핵심 키워드 역시  ‘공급물량’으로 본다. 2008년 이후 국내외 경제상황과 내수시장이 그 이전보다 좋지 않았지만 물량의 부족으로 인해 지방에 이어 수도권까지 매매가격이 상승했다. 올해 역시 아직까지 물량이 해소되지 않는 지역은 소폭 상승세를 이어갈 것으로 보이며, 공급물량이 연평균 물량에 비해 많은 지역은 가격이 하락할 것으로 예상하고 있다. 
  
일반 시장의 침체는 선행 시장인 경매시장에도 영향을 줄 것이라고 본다. 지역에 따라 차이는 있겠지만 앞으로 2~3년 동안은 아파트의 공급물량이 많은 편이다. 입주시기가 몰려 있는 지역은 가격 조정이 불가피하며, 매매가격뿐만 아니라 전세가격에도 악영향을 미칠 가능성이 높다.


입주 후에 추가적인 입주물량이 이어지지 않는다면 가격이 차츰 안정화되겠지만 많은 입주물량이 예정되어 있는 지역은 악성미분양으로 남을 가능성도 배제할 수 없으며. 주변 재고아파트의 가격 하락을 주도할 수 있다. 채무를 감당하지 못하는 부동산이 경매시장에 유입되면서 해가 갈수록 경매시장은 저렴한 가격으로 부동산을 낙찰 받고자 하는 이들로 성황을 이룰 가능성이 높다.   


입주물량이 쏟아지는 지역의 경우 매가 하락에 대한 리스크가 있기 때문에 공격적인 입찰을 자제해야 한다. 따라서 이 시점에는 모니터링을 하면서 시장 상황을 예의주시하는 것이 좋다.

반면 입주 후에 추가적인 물량이 예정되어 있지 않는 지역은 가격 하락이 멈추고 보합세를 나타낼 것이다. 이런 지역은 저렴하게 부동산을 낙찰 받을 수 있을 뿐만 아니라 추가적인 가격 하락에 대한 리스크가 상대적으로 적어 낙찰가 이하로 매매가격이 하락할 가능성이 크지 않다. 오히려 시간이 지나면서 수급이 맞춰지고 조정되었던 가격도 회복되기 때문에 선점의 효과를 얻기 위해서는 적극적인 입찰이 필요하다. 따라서 앞으로 2~3년 동안은 이런 시장이 국지적으로 나타날 가능성이 높기 때문에 경매를 준비하면서 시장상황의 변화에 따라 지역을 선별해 접근해야 하는 전략이 필요한 시점이다.


오은석

북극성 부동산 재테크 대표

매경 상담위원 및 칼럼리스트

"직장인재테크, 우리는 부동산으로 투잡한다" (2017) 저자



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