전문가칼럼

무분별한 ‘갭투자 컨설팅’ 주의보!
작성자 : 김부성     등록일 : 2017.03.10     조회수 : 3130
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최근 무분별한 ‘갭투자 컨설팅’이 기승을 부리고 있다고 한다. 필자에게 거의 1년여 전부터 최근까지 필자 연구소 회원 분들에게서 갭투자관련 상담(=갭투자 컨설팅업체에 상담 받고 투자해도 되는지)이 들어온다. 상담을 해보면 거의 95%이상은 필자가 짐작하는 갭투자 컨설팅 업체다. 전화상담 첫 시작부분에서 ‘갭투자’ 단어만 들어도 이제는 대략 삼척동자 식으로 알아보게 된다.


상담을 의뢰하시는 분들은 열이면 아홉은


“박사님, 컨설팅업체를 운영하고 책도 내고 본인이 직접 소형아파트와 오피스텔 2백여 채가 있다고 하면서 갭투자 컨설팅을 하는 업체가 있는데 그러한 곳에서 컨설팅을 받아도 되는지, 그러한 컨설팅이 괜찮은 건지 주의해야 할 점은 없는지?”


등에 대해 문의하시는 분들이 많고 어떤 분들은 가족이나 지인이 실제로 그러한 갭투자 컨설팅을 한참을 기다리고 예약해서 상담을 받기는 했는데 자기가 생각할 때 이건 아닌데 하는 생각이 들 정도로 뭔가 혼란스러워한다는 얘기도 하는 경우도 있다.  


이전에 ‘갭투자 주의보’라는 칼럼을 올린적은 있지만 이번엔 ‘갭투자 컨설팅 주의보’라는 칼럼을 올리게 될 정도로 갭투자 컨설팅의 폐해가 적지 않다고 판단되어 간략하게 정리해보고 주의를 환기하고자 한다.


필자가 회원 분들에게 전해 듣고 확인한바 는 갭투자 컨설팅업체는 자극적인 제목의 갭투자 관련 책으로 일단 투자자들을 상담예약을 한다. 아직도 그런 책이 시중에서 팔리고 있다고 한다.


상담료는 1백만원인데, 2-3천만원 혹은 3-4천만원 갭투자 물건 한 개당 컨설팅비용으로 5백을 받는다고 한다. 물건당 중개수수료나 부대비용 관련 추가비용은 별도다.


1-2천, 2-3천 하는 갭투자 물건이라면 보통 투자가치가 적은 오래되고 인근 새 아파트 공급이 많아 새 아파트에 치여서 가격상승여력이 낮은 10년~20년 정도 된 수도권외곽(수원 영통 등)이나 지방(구미, 강원, 충청, 전라권 등은)의 1억~2억원 남짓한 낡은 소형 아파트 일부와 오피스텔이 대부분인데, 상담과 컨설팅비용 및 부대비용까지 발생하는 비용이 물건 두어 개 받으면 잘하면 갭투자 한 채 정도를 할 수 있는 돈 1500만원~1600만원이나 발생된다. 웬만한 강남 소형 아파트 한 채 계약하는데 들어가는 중개수수료비용보다도 높은 셈이다.


이러한 갭투자 컨설팅을 받게 될 때 발생할 수 있는 문제는 크게 3가지다.


▶첫 번째 문제는 일단 갭투자로 2백 채 3백 채 보유하고 있으니 당신도 열채 수십 채, 백 채 만들어라 내가 다 알아서 해주겠으니 돈만 보내라는 책의 내용과 상담 시 상담을 들으면 전문가가 아닌 일반인들은 일단 수백억 원의 부자로 착각할 수 있고 이러한 갭투자 컨설턴트를 맹신하게 되고 가장 중요한 갭투자물건을 투자자 본인이 전혀 모르는 상태에서 업체에서 정해주는 물건을 그대로 받을 수밖에 없게 되어 한마디로 투자가 아니라 눈 뜬 장님이 되어 거액의 컨비(=컨설팅비용을 줄여 말하는 용어라고 함)를 1차적으로 지불하게 되는데 받는 물건이 만약 컨설팅업체(=법인명의나 업체 가족, 지인 명의 등)의 물건이라면 어떻게 될까?


이렇게 된다면 상담료 1백만 원과 물건 한 개당 큰비 5백만 원에 복비, 부대비용등 포함 시 1-2억짜리 물건을 본래가격보다 높여서 사게 되고 동시에 이러한 비용을 상담자(=흔히 이러한 분들을 가장 선하지만 가장 어리석은 바보로 업계에서는 부른다고 함)는 총 4-5개의 빨대가 꽂혀 영혼을 털리는 기막힌 상황에 직면하는 것이다.


▶두 번째 문제는 수 백 채 아파트, 오피스텔이 제대로 된 알짜 물건인지를 고려해봐야 한다. 말이 수백라고 하지만 저가의 외곽 소형 낡은 아파트나 오피스텔은 몇 억만 있으면 1백 채 구입하는 것은 일도 아니다. 대부분 이런 처치 곤란한 물건을 매도하기가 어려워지거나 소위 말하는 선한 바보(?)들에게 강매하듯 하나씩 처분하면 컨설팅해주는 업체는 엄청난 빨대공장을 확보하고 계속해서 고혈을 빨아들일 수 있는 기막힌 시스템이 되는 것이다.


▶세 번째 문제는 갭투자 유행은 작년에 이미 끝나서 현재는 2-3년 전에 낡고 오래된 저가의 아파트나 저가의 오피스텔을 마구잡이로 사들이는 형태의 갭투자자들이 지금 곡(哭)을 하는 경우가 너무 많다는 점이다.


새 아파트가 많이 나오는데, 기존 낡고 오래되고 매수수요가 적어 전세금만 목까지 차오른 물건들이 지금 같은 상황에서 새 아파트와 연동해서 가격이 오를리 없고 전세금이 내려 전세금반환을 못해 파산하는 사례들까지 빈번하게 목도하고 있는 상황에서 아무것도 모르고 어디로 뛰어드는지 모른 채 아파트와 오피스텔 합계가 2백 채니 3백 채니 하면서 본인들이 매집한 물건을 선한바보들에게 손해보고 판매하는 것이 아니라 오히려 이러한 물건을 마치 굉장한 물건을 발견해내서 힘들게 구했으니 컨비 5백에 상담료, 복비, 보험 상품까지 끼워 파는 상술에 물건에 대한 아무런 검토조차 하지 못하고 업체에서 주는 대로 돈을 입금하여 영혼까지 털리고 정신이 혼미해져서 내가 무슨 일을 한건지조차도 잘 모를 정도의 상태까지 가는 분들이 적지 않다. 심지어 돈만 보내고 아예 답사나 물건, 지역분석은 전혀 모른 채 등기부등본을 우편으로 받는다는 선한바보(?)들도 있다고 하니 안타깝고 우려스러운 일이다.


오피스텔 2백 채 있는 업체에서 그 오피스텔을 하나씩 시세보다 높여서 컨비와 상담료와 복비에 변액보험상품까지 세트로 판매하면 업체는 거액의 이익을 취할 수 있게 된다. 갭투자 컨설팅의 민낯이기도 한 셈이다.


처방전(=특정목적으로 본인들 소유의 투자가치 낮은 특정물건을 시세보다 높게 해서 상담자에게 판매하는 것 외에 다른 궁금점에 대한 컨설팅이나 상담자의 상황에 맞는 컨설팅을 하지 않고 오직 정해진 물건이나 이문이 많이 남는 물건을 강권하는 일만 하는 상술)이 정해져있는 컨설턴트에게는 가지 말아야 한다. 이미 많은 전문가들이 이러한 갭투자 컨설팅에 대해 주의와 경고를 보내고 있는 상황이다. 주의를 넘어 경보 수준까지 이른 수준이라고 봐도 무방할 것이다.


이미 처방전이 정해져있어서 상담시작부터 상담 끝까지 업체에서 매집하여 보유하고 있는 오피스텔이나 가격이 부풀려진 본인들의 소형아파트를 판매할 목적으로 상담을 한다면 배가 아픈데 배 아픈 약 주세요. 하고 갔는데 오로지 두통약만 처방받으라고 하는 의사에게 주변에서 명의라고 하여 맹신하고 간 후에 배 아픈 약인줄 알고 받아오지만 실제로는 두통약인데도 이약이 최고구나 하면서 세뇌당하고 영혼이 털리는 그러한 상황에 스스로 들어가는 것과 다름없다.


갭투자는 누구에 의지해서 하는 것은 금물이며 더욱이 배보다 배꼽이 더 큰 거액의 컨비를 털리면서까지 하는 것은 너무나 어리석은 일이다.

기존아파트를 전세 끼고 하는 갭투자는 가급적 본인이 스스로 발품을 통해 터득해야 하고 시기적으로도 잘 판단을 해야 가장 현명하다.


마지막으로, 갭투자 컨설팅은 아예 받지 않는 것이 귀한 거액의 비용을 털리지 않는 첩경이다. 일반적인 갭투자(=일반투자자들이 스스로 전세 끼고 투자하는 물건을 찾아 발품을 통해서 하는 좋은 의미의 갭투자) 역시도 상당히 주의하여 신중하게 진행해야한다.


갭투자 컨설팅이 아닌 일반적인 투자자들이 투자목적으로 하는 갭투자에 대한 부분은 리스크와 주의점등에 대해 필자가 기존에 칼럼(아래참조)을 한 번 더 참조해보시면 업체에 의뢰하는 것이 아닌 일반투자들이 일반적으로 보편적으로 전세 끼고 하는 갭투자방식에 대해서 리스크와 주의해야할 부분은 무엇인지에 대해 도움이 되시리라 사료되니 참조하실 분들은 다시 한 번 읽어보시길 권한다.


김부성

부동산富테크연구소장

부동산학 박사

부동산 저서 및 논문 20여권"



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