전문가칼럼

아파트 ‘갭투자 컨설팅’ 주의보!
작성자 : 김부성     등록일 : 2017.03.10     조회수 : 3999
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최근 아파트 갭투자라는 말이 부동산투자의 신조어로 떠올랐다. 전세대란 속에서 나타난 자연스런 현상이라고 할 수도 있겠지만 무분별한 갭투자로 낭패를 보거나 무리하게 투자하여 전세입자를 못 구해 매수가격과 전세가격 갭이 벌어지면서 추가자금 소요 및 맘고생을 하는 분들도 많아지고 있는 실정이다.


필자도 갭투자에 대한 문의가 꽤 들어오고 상담도 늘어나고 있는 편인데, 갭투자란, 말 그대로 매매가격과 전세가격의 차이(갭)가 크지 않아 최소한의 자금으로 전세나 대출을 끼고 투자금을 줄이면서 수익을 내보려고 하는 투자라고 볼 수 있다.


전세대란으로 전세가 귀해지다보니 전세금이 상승하고 심지어 전세금이 매매가격을 삼키는 현상이 발생하면서 내 돈은 적게 들어갔는데 매매차익이 나는 방법인 셈이다.


예컨대, 아파트매매가격이 3억 원이고 전세시세가 2억5천만 원인 물건에 계약금으로 3천만 원을 지불하고 잔금은 전세를 맞춰서 전세금으로 잔금을 치르는 형태다. 이 경우 갭을 최대한 좁혀 투자금을 작게 하려고 전세시세를 주변시세보다 높게 2억7천~2억8천만 원을 책정하여 임차인을 구해 잔금 때는 실제로 돈이 거의 안 들어가게 하는 방법이다.


갭투자는 지역을 잘 선정하고 타이밍만 잘 잡아 투자하면 상당한 수익을 낼 수 있는 투자기술이다. 그러나 남들이 하니까 나도 해보자는 식의 묻지마식 갭투자는 독이 될 수도 있고 리스크도 있기 때문에 갭투자가 만능이라는 생각은 다소 위험하다.


또한 갭투자 시 가장 오해하는 부분은 갭투자가 종자돈이 매우 적거나 많지 않기 때문에 하는 것이고 돈이 적기 때문에 갭투자를 해야만 한다고 믿는다는 점이다. 그리고 갭투자는 가용자금이 충분한 사람들은 하지 않는 것으로 생각하는 경우도 많지만 실제로는 갭투자는 가용자금이 넉넉한 사람들이 4-5년을 보고 안전하고 편안하게 투자하는 경우가 많다는 점도 간과하는 부분이다.


그러나 갭투자도 물건을 매수하는 것이기 때문에 기본적으로 시세흐름이 상승장일 때 효과를 볼 수 있는 기술이다. 만약 아파트가격이 떨어지기라도 한다면 소액의 종자돈으로 갭투자를 시도했던 사람들은 전세금이라는 빚만 남고 순자산은 공중분해 되는데 소액으로 투자했기 때문에 급한 마음에 하락장을 견디지 못하고 매물을 던지고 손실을 볼 수도 있다.

현재 수도권과 달리 4-5년간 지속적으로 급등해오면서 조정 장세에 접어든 부산, 대구등지에서 갭투자자들이 발을 빼지 못하고 발목이 잡히는 현상들이 감지되고 있다.


또한 수도권 최외곽이나 충청권등지에서 10년 이상 된 분양 전환된 오래된 임대아파트를 십 수 채 혹은 많게는 수십 채씩 대출과 전세를 동원하여 저가의 낡은 아파트들을 무리하게 몰려다니면서 투자했던 갭투자자들 중 팔지도 못하고, 전세금도 정체되어 각종 세금폭탄과 유지수선비와 이리저리 임대차 계약하러 다니면서 소모하는 시간들로 눈코 뜰 새 없이 바쁘기는 한데 손에 들어오는 것은 많지 않고 실익이 생각보다 적거나 손해가 나는 초보 갭투자자들도 있다.


그렇다면 갭투자의 리스크와 투자 시 유의점은 무엇일까? 갭투자의 함정은 나무를 보되 숲을 잘 못 볼 수도 있다는 것이다.


예컨대 갭투자를 위해서는 전세금은 높은데 매매가격은 전세금과 별반 차이가 없어야 하는 지역이나 물건들만 찾으러 다녀야 하는 탓에 매매수요가 적고 비교적 오래되어 상승여력이 높지 않은 비블루칩 단지들에 접근하게 되어 시장의 추세적인 흐름들을 놓치는 경우가 많다는 점이다.


지금은 새 아파트와 기존 재고 주택간의 가격 갭이 커지는 상황에서 저평가되어 시세상승이 예상되어지고 호재들이 받쳐주는 새 아파트위주로 접근해야 하는데 매매가대비 전세가격이 높은 곳만 찾다보니 자꾸 수도권 비택지지구의 외곽 오래된 아파트, 구석, 소규모, 노후화된 물량들 위주로 매수하는 경우가 많은 것이다.


10년 정도 이상 연식이 된 아파트들 중 전세비중이 높은 곳은 매매수요가 상대적으로 적은단지들이 많다.


전세는 오르지만 매매가격은 덜 오르는데 최근 투자세력들이 늘어나면서 실수요자들이 집을 사는 것이 아니라 외지에서 온 투자자들이 몰려다니면서 집을 단기에 매수하면서 가격이 일시적으로 (비정상적으로) 오르는 경우도 있지만 가격이 조정장세가 오거나 지금과 같이 뉴스에서 조금만 부정적인 기사로 겁을 주면 인위적으로 가격이 올라간 이들 지역의 가격이 다른 지역(=광역 갭투자세력들과 일반 갭투자자들이 침범하지 않은 일반적인 청정지역과 단지들) 에 비해 가격하락폭이 좀 더 커지면서 깡통전세가 되는 경우가 발생할 가능성도 그에 따라 높아지게 된다.


현재 투자가치가 높아 가격상승 탄력성이 높은 지역들은 대부분 갭투자자들의 투자대상에서 제외된 위례, 광교, 동탄2, 미사, 세종시, 기업도시, 혁신도시, 이밖에 2기신도시 새 아파트들이다.


갭투자자들이 투자대상에서 제외한 것이라기보다는 전세금은 낮고 매매가격은 높아서 투자금이 많이 들어가기 때문에 들어가고 싶어도 접근이 쉽지 않고 진입장벽이 높기 때문이라고 해야 맞을 것 같다.


낡고 오래된 아파트들과 정리되지 않은 비택지지구, 혹은 대규모 개발지가 아닌 단순 민간택지나 노후화된 소규모단지들의 가격탄력성은 비록 전세금이 매매가 대비 높더라도 생각보다 매수세가 적어 가격상승여력이 상대적으로 높지 않다. 대부분 적은 투자금이기 때문에 적게 올라도 시세차익 총액은 작더라도 투자금 대비 가성비는 좋은 경우도 많은 것이 사실이다.


또한 갭투자로 상당한 이익을 내는 분들도 적지 않기 때문에 갭투자가 유행하는 것이리라. 따라서 갭투자를 잘만 하면 성공할 수 있다.


다만, 갭투자시 유의점은 레버리지를 너무 크게 잡으면 리스크가 커진다는 점이고 모든 투자금을 갭투자로 몰빵해서는 안 된다는 점이다. 비상시에 활용할 여분의 가용자금은 반드시 따로 준비해둬야 한다.


특히 부산이나 대구같이 폭등해온 지역에서 현재시점에 막차로 갭투자를 하는 것은 전세만기시점에 깡통주택까지도 감수해야 할 수 있으므로 주의해야 한다.


또한 강서구, 강북구일대 광역 갭투자세력들이 휩쓸고 지나간 지역에 지금시점에 뒤늦게 갭투자에 뛰어드는 것도 신중해야 한다. 또한 이들 지역에 갭투자에 나선 투자자들이라면 단기 매수세급증으로 일정부분 인위적인 거품현상이 일부 있는 단지들에서 아직 이러한 일시적 단기거품이 빠지지 않고 있을 때 차익을 실현하고 서서히 빠져나오는 전략도 구사하는 것이 유리하다.


아울러 갭투자는 매매가와 전세가의 갭만큼만 가용자금이 있어서 아슬아슬하게 투자하는 것보다는 갭 이상의 최소한의 여유 투자금이 확보될 때, 비상시(=전세상승정체 및 하락기도래)에도 버틸 수 있는 최소한의 투자금이 만들어졌을 때 투자에 임하는 것이 실익 면에서나 정신건강상 모두 이롭다.


김부성

부동산富테크연구소장

부동산학 박사

부동산 저서 및 논문 20여권"



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