전문가칼럼

자금조달계획서, 거래절벽 요인중 하나!
작성자 : 김부성     등록일 : 2017.11.07     조회수 : 2933
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 정부의 부동산규제중 투기과열지구내에서 거래가액 3억원이상자들이 반드시 제출해야하는 일명 자금조달계획서가 최근 거래부진 심화요인중의 하나가되고 있는데 자금조달계획서는 주택구입자금조달을 어떤 방법으로 할 것인지에 대해 상세하게 작성하게끔 되어있고 입주계획 여부까지 상세하게 기록을 해서 신고해야하는 제도입니다.

 

보통 부동산에서는 수월한 거래를 위해 자금조달계획서가 별거 아니다 라거나 형식적이다 라고 하시면서 대수롭지 않게 생각하시는 분들이 적지 않고 거래당사자에게 이러한 부분에서 자세하게 설명하지 않는 경우도 많은데, 실제는 별거 아닌 게 아닙니다. 다시 말해 제대로 정확하게 신고해야 하는 것이 바로 자금조달계획서 및 입주계획서입니다.

 

특히나 투기과열지구에 전체가 묶인 서울권의 경우에는 심리적인 위축이 상당합니다. 상당수의 매수자들은 대출규제보다도 더 예민하고 골치 아프다고 느끼는 게 바로 자금조달계획서입니다. 거래절벽의 심화요인중 유력한 요인중의 하나이기도 한 셈입니다.

 

있는 그대로 자금조달계획이나 입주계획서를 제출하면 되지 않느냐 라고 생각하실 게 너무나 당연할 겁니다. 맞는 말이고 당연한 말입니다. 따라서 이 때문에 우선적으로 투자목적의 매수세보다는 철저한 실수요자들 위주로 거래가 되는 추세라 시장자체가 거래도 부진하고 관망세가 되어 답보상태의 정체기가 이어지고 있는 상황입니다.

 

거래부진의 요인이 여러 가지가 있겠지만 정부의 최근 대책에서 내놓은 과거 주택거래신고제와 유사하지만, 과거와 달리 입주계획까지 제출해야하는 강화된 주택거래신고개념이기 때문에 시장에 주는 영향이 큰 편입니다.

 

물론 투기과열지구가 아닌 지역에서는 자금조달계획서가 필요하지 않아 그나마 시장에는 영향이 덜하다고 볼 수 있어서 다행이라고 볼 수도 있습니다만 시장자체를 주도하는 서울과 투기과열지구내에서의 3억원 이상 거래 시 제출의무인 자금조달계획서 및 입주계획서는 매수자들로 하여금 심리적인 위축을 가져와 거래부진에 상당한 영향을 주는 것임은 분명한 사실입니다.

 

자금조달계획서는 예컨대, 운전자가 운전하면서 아무런 법규위반이 없이 운전하고 가는데 바로 앞이나 옆에 교통순찰차가 지나가거나 순찰차가 보이면 아무 죄도 없는데 운전을 더 조심히 하고 일부러 순찰차 옆을 비켜가거나 속도를 괜히 낮추거나 순찰차를 먼저 보내려는 심리가 강해지는 것과 유사합니다.

 

결국 자금 조달상 뭔가 걸리시는 것이 있는 분들은 거래를 하지 않을 것이고 아무런 거리낌이 없고 자금조달계획에 흠결이 없는 실수요자 조차도 심리적으로 위축이 되는 것이 바로 정부나 과세당국에 사유재산의 규모와 상세한 조달계획 및 입주나 임대를 주는 여부까지 신고하는 것 자체가 심리적인 위축을 가져오는 것입니다.

아울러, 허위로 신고하거나 대충 별거 아니다 라고 생각하고 부실하게 제출하거나 하면 낭패를 볼 수 있고 주택거래이후에도 계속 신경이 쓰일 수밖에 없으므로 자금조달계획서와 입주계획서는 부동산에서 별거 아니라고 얘기해도 반드시 정확하고 사실대로 적어내는 것이 나중을 위해 더 좋은 것입니다.

 

현재 가계부채대책이 얼마 전 나왔고, 지금 올해 말~내년 331(=조정대상지역내에서 양도세중과조치시행직전)까지 사이에 가장 영향력이 큰 다주택자 임대사업자등록 인센티브가 포함될 주거복지로드맵의 발표가 이달 중하순으로 미뤄진 상태이고, 더 미뤄질 수도 있다는 얘기도 들립니다만 주거복지로드맵에서 발표하는 임대등록 유도 당근정책과 전월세 상한제와 계약갱신청구권도입여부 및 주택공급정책이 나오기 전 까지는 실제로 실수요자 외에는 거래에 참여할 수요는 극히 제한적이기에 주거복지로드맵이 나와야만 무언가 시장의 물줄기가 어디로 흐를지 윤곽이 나올 수밖에 없는 상황입니다.

 

당분간 지켜볼 수밖에 없다는 의미이기도 합니다. 정부에서 발표하는 주거복지로드맵이 거래도 정상화하면서 다주택자들과 무주택 서민들 간의 이해가 적절한 균형을 이룰 수 있도록 가장 좋은 방안이 나와 주길 기대해봅니다.



김부성

부동산富테크연구소장

부동산학 박사

부동산 저서 및 논문 20여권"



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