전문가칼럼

북한개방과 접경지역 부동산투자의 허실?
작성자 : 장계영     등록일 : 2018.07.03     조회수 : 4294
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북한의 개혁․개방과 접경지역 부동산투자의 허실?


북한의 변화는 이번 4.27 남북정상회담에 이은 6.12 북미정상회담을 통하여 세계에 그 방향성과 가능성을 알리는 계기가 되었다.


싱가포르 민간 대북단체인 CE (Choson Exchange)는 2007년부터 1년에 3~5차례 평양에서 `기업가 정신`을 주제로 세미나를 열고 현지 사업가들에 대해 강의를 통하여 북한 기업인들에게 시장 경제의 핵심을 알려주면서 일종의 변화의 씨앗을 심고 있다고 한다.


참고로 2015년 한해에 이 교육과정에 참여한 북한인은 총 458명이고, CE가 제공한 교육과정 중 중요한 프로그램으로는 '사업체에서의 여성' (Women in Business), '젊은 기업인 연계망' (Young Entrepreneurs Network), 그리고 '지역개발 프로그램' (Provincial Development Program)이라고 한다. 특히 CE가 추진하는 ‘린(Lean)방법론’은 매우 효과적이어서 평양 엘리트들이 적극적으로 배우려한다고 한다.


이와는 대조적으로 우리나라에서는 이러한 유형의 민간교류는 물론 정부차원에서의 교류가 전무하여 이에 대한 우량 씨앗심기가 다양하게 전개 되어야 할 것이다. 특히 도시 및 부동산과 관련한 지원사업은 법률과 시행, 건설, 금융, 감정평가 등에 대한 기술 및 정보공유를 관련 학회나 협회를 통해 교육․연수와 시범사업을 통하여 진행 될 경우, 건축양식 및 주거환경(온돌문화 등)이 동일 또는 유사한 우리가 중국이나 싱가포르보다 더 우수하여 교류의 효과가 클 것으로 본다.


방송보도에 따르면, 트럼프 미국대통령이 이번 북미정상회담을 앞두고 김정은 위원장에 대한 관련 책을 여러 권 탐독하였다고 한다. 이제 우리도 특히 접경지역 투자와 개혁. 개방에 나서고 있는 북한에 관심이 높은 기업가나 실향민 등의 경우에는 주택개발사업(‘돈주‘라고 하는 민간자본으로 건설되는 달러아파트 등)은 물론 ’부동산 중개인’이 있다는 것을 통하여도 의.식.주산업은 소득증가와 함께 나타나는 기본산업이라고 할 수 있는바, 2009년에 제정된 「부동산관리법」과 외국인에 대한 「토지임대법」 등에 대한 기본 토지법체계를 이해하여야 함은 당연하다고 본다.


참고로 북한의 주거유형에 대한 2016년 유엔인구기금(UNFPA)과 북한 중앙통계국이 공동으로 발간한 「2014년 북한의 사회경제, 인구통계, 보건 조사에 따르면 북한 주민의 주거 유형은 연립주택 42%, 단독주택 33%, 아파트 25% 순서로 나타나지만, 평양의 경우 62.9%의 주민이 아파트에 거주하여 지역별 차이가 있는 것으로 나타났다. 통계청이 발표한 주거실태조사에서 2014년도 우리나라 거주유형은 연립주택 9.6%, 단독주택 37.5%, 아파트 49.6%, 기타 3.3%로 나타났으며, 서울의 경우에는 아파트가 42.6%로 오히려 평양이 아파트에 거주하는 유형이 비대하게 더 많은 것으로 조사 되었다. 물론 북한의 일반 아파트의 경우 냉․난방과 물, 전기와 가스의 공급 등 주택설비와 기간이나 기반설비가 매우 열악하여 현대화가 절대 필요한 것은 사실이다. 그래서인지 북한과의 평화무드가 진행되면서 나타나는 현상은 우선적으로 북․중 접경지역인 단둥과 남․북 접경지역인 파주지역에서부터 뜨거워지고 있다.


여러 언론보도에 따르면, 북․중 접경 도시인 단둥에 위치한 아파트 '싱가포르 시티'의 가격이 6년 만에 최고치를 기록했다고 한다. 지난 2008년 싱가포르 부동산 개발업체 코브라더스가 2,400가구 규모로 건설한 아파트로, 지난 5년간 입주 가구 수가 100가구에 못 미쳤지만, 4월27일 남․북 정상회담 후 5월에만 587가구를 팔아 4월 수치와 비교하면 4배 이상으로 늘어났다고 한다. 가격도 1㎡당 가격은 4,000위안(67만원)이었지만 현재는 50%상승한 6,000위안(101만원)에 달한다고 한다. 마찬가지로 파주, 연천지역도 최근의 지가변동률을 보면 알 수 있듯이 서울이나 전국평균보다 그 상승률이 많게는 2배 이상 높은 상승을 보이고 있음에서도 그 열기를 알 수 있다.


                   

 <그림1> 2018년 1월~5월 지가변동률 비교
 출처: 한국감정원


다만, 접경지역의 부동산가격상승 현상은 목적과 수단을 혼동하면서 종종 나타나는 거품일 경우가 많다. 개혁․개방이라는 개발호재가 존재하는 북한 내 지역이 투자대상의 목적이어야 함에도 아직까지는 투자에 대한 회수보장과 제반 불안전 등의 요인으로 인하여 목적지 보다는 쉽고 편하고 가시적인 접경지역을 목적지로 바꾸어 버리는 현상 때문에 나타나는 일시적인 것이 대부분이다. 내재가치보다는 투자분위기나 외부환경으로 인하여 상승되는 가격은 이러한 외부환경의 변화에서 나타나는 변동 리스크를 헷지(Risk Hedge)할 수 없게 되면서 자연스럽게 후속 투자자가 나타나지 않고, 이어서 가격도 자연스럽게 빠지게 되는 것은 당연한 이치다. 현장답사 없이 위성지도를 보고 투자한다고 하는 이야기는 마땅한 투자처를 찾지 못한 소액 투자자나 서민들의 짠 눈물을 보이게 하려는 일부 투기꾼들의 책략이 아닌 가 의심스럽다. 이미 이 접경지역에 투자한 사람들이 ‘개울가에서 천렵’하듯이 말이다.


남북이 통일되어 평화경제공동체가 될 경우 2050년이면 국민소득이 8만7천 달러로 미국에 이어 세계 2위가 된다고 골드만 삭스가 2009년 전망한 일이 있다, 4.27남북정상회담에서 채택된 판문점 선언을 계기로 세계3대 신용평가사로부터 한국이 역대 가장 좋은 국가 신용도를 얻었다고도 한다. 말 그대로 ‘코리아프리미엄(KOP)’이 생겨나면서 서서히 한국의 부동산에 대한 절대가치는 상승 할 것이다. 이럴 때 투자와 부의 이동은 통과지역이 아닌 목적지인 남․북의 수도와 관광지(산과 바다), 그리고 각각의 명문대학가 주변, 특히 북한의 경우 광물자원이 나는 도시가 최적지로 전망된다. 결론은 북한을 바로 알기를 먼저 선행하여야 할 것이다.


나진․선봉 등의 5개의 ‘경제특구’는 물론, 17개 ‘경제개발구’가 각 도의 제반 실정에 맞게 지정되어 있다. 전력 부족과 열악한 인프라, 낙후된 물류 체계, 정권의 내부 불안정 요소 등이 겹쳐 있지만, 중국 정부가 국제질서에 적극 편입하는 외교정책을 시행하면서 경제특구 정책을 통해 경제성장을 이룩할 수 있었던 것과 같이 북한도 이번 남․북 정상 및 북․미 정상회담을 통하여 김정은 위원장의 강한 개혁•개방의지는 북한의 변화와 성장을 긍정적으로 이끌 것으로 예상하여 볼 수 있다.


‘변방의 북소리’가 나지 않도록 접경지역의 투자는 신중하여야 할 것이다.

참고로, 한국부동산학박사회와 전국대학교부동산교육협의회는 ‘북한부동산제도의 이해와 투자․개발 전문가 과정’을 특별과정으로 개설한다.

(문의: 02-557-5667,온라인: www.naurea.co.kr)




장계영

전국대학교부동산교육협의회 회장

한국감정평가사 사무소 대표

한국부동산산업학회 부회장



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제목: 8.2(빨리) 부동산 대책에 대한 분석과 시장전망

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