전문가칼럼

절대 투자하지 말아야 할 상가는?
작성자 : 김홍진     등록일 : 2018.08.20     조회수 : 4362
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 최근 아파트 시장에서 중요성으로 대두되고 있는 똘똘한 한 채라는 인식이 앞으로 상가 시장에서도 적용될 것으로 전망된다.
‘똘똘한 상가의 시대’가 본격화된 것이다.


그동안 예금 이자가 워낙 낮아 상대적으로 수익률이 높은 상가 등에 투자자들이 몰렸지만 시장의 흐름을 제대로 읽지 못해 수익은커녕 대출을 일으킨 이자를 감당하지 못하는 상가가 점점 늘어나고 있는 실정이다.
특히 상권이 활성화되지 않은 분양상가에 투자하는 이들의 고민은 이루 말할 것도 없다.

상권이 활성화되지 않아서 그에 따른 공실 우려가 크고 공사를 마치고 입주를 한 후에도 합리적인 임대료를 받을 수가 없는 것이다.


이처럼 수익형 부동산의 대표격인 상가는 상권분석, 수익률분석, 권리금분석, 유동인구 현황, 매장의 위치, 지역분석, 경제상황, 등 기본적으로 다양한 분석을 기본으로 하고 있기 때문에 투자용 부동산 중에서도 매우 어려운 물건이라는 것을 알아야 한다.


수익형 부동산 중 상가가 제일 까다로운 상품이라는 것을 간과하고 절대 투자하지 말아야 할 상가에 투자해서 이러지도 저리지도 못하는 경우가 많아 안타까운 투자자들이 점점 늘어나고 있다.


절대 투자하지 말아야 할 상가에 대한 것은 많지만 그중 일부에 대해 알려드리면 다음과 같다.


먼저, 신도시 개발 초기에 있는 상가에 섣불리 투자하면 안 된다.


국내에서 개발되고 있는 모든 신도시에 해당하는 것은 아니지만 대체적으로 보면 상가투자에 실패할 확률이 높다. 그 이유 중 하나는 모든 기반시설이 완료되고 신도시 자체만으로 활성화되기 까지는 통상 많은 기간이 소요되기 때문이다.
상가시장의 성공여부는 도시의 활성화가 기본이 된다는 것을 명심해야 한다.


[텅텅 빈 어느 신도시 상가의 모습]


현재 활성화가 된 대표적인 지역인 신촌도 상가 절반이 매물로 나온 상태이고 유동인구가 제일 많은 명동과 홍대, 강남에서도 1층 상가 일부가 텅텅 비어 있다는 언론보도가 최근에 발표되고 있는 실정인데 개발초기에 있는 상가에 대해서 더 상세한 설명이 필요하겠는가?


이렇게 상가 투자에 기본을 잊은 채 주변에서 좋겠다는 말만 듣고 무작정 투자해 놓고 임대하기 어려워 끙끙거리고 있는 상가가 전국적으로 넘쳐나고 있다.
따라서 공사가 진행되고 있는 개발초기의 신도시 상가 투자 시에는 심사숙고해야 한다.


다음은 대기업이 철수하는 지역의 상가에 투자해서는 안 된다.


최근 제조업이 장기 불황에 빠지면서 인구가 급격하게 감소하는 도시가 늘어나고 있다. 인구가 감소한다는 것은 그만큼 투자시장에서는 최악의 상황이 될 것이라고 예측해도 무방한 사항이다.
대표적인 도시가 영·호남지역인 경북 포항과 구미, 울산, 경남 창원과 거제 그리고 통영, 전북 군산 등이다.



[군산시 옥산면 일대 썰렁한 도시의 모습과 최근 5년간 사업자 폐업 추이]



위에서 나열한 지역에서 최근 3년간 집값 하락폭이 많은 곳은 -15.6%로 매우 크고, 장사도 되질 않으니까 폐업하는 상가가 점점 늘어나는 있는 등 대기업이 떠난 후 많은 사람들이 일자리를 잃고 있는 상황이기 때문에 금융위기 이후 최악의 상태에 빠져있는 상태라고 봐도 과언이 아닐 정도이다.


얼마 전까지도 웃돈을 주고도 상가 매물을 찾기가 힘들었는데 지금은 매수자를 찾기가 하늘의 별따기보다 어렵다고 한숨만 내 쉬는 상가가 늘어나고 있는 것이다.


이렇게 대기업이 철수하는 지역은 투자하고 공포에 휩싸이게 될 수 있기 때문에 주의를 기울여야 한다.
따라서 내가 투자하는 곳이 대기업이 앞으로도 투자하는 지역인지 아니면 철수하는 지역인지와 그로 인해 인구가 늘어나는 지역인지 아니면 인구가 줄어드는 지역인지를 확인한 후에 상가 투자에 나서야 실패할 확률이 적다.
“상가투자는 인구가 늘어나는 지역에 하는 것이 기본중의 기본이다” 는 것을 절대 잊어서는 안 될 것이다.


끝으로 자신이 잘 모르는 지역에 있는 분양상가에 투자하면 안 된다.


모든 부동산투자는 자신이 잘 아는 지역에 투자해야만 성공을 기대할 수 있다.
이런 기초적인 사항을 무시하고 자기가 잘 모르는 지역에서 분양하는 상가에 덜컥 발을 담갔다가는 큰 코 다칠 수 있기 때문에 많은 주의를 필요로 한다.


특히, 모르는 지역에 선임대후분양 상품은 많은 주의를 기울여야 한다.
통상적으로 시행사나 분양대행사에서는 분양이 잘 되는 상품은 절대로 선임대후분양을 추진하지는 않는다. 분양이 잘 되는데 굳이 힘들게 선임대를 추진할 필요가 없기 때문이다.
모든 상품이 이에 해당하는 것은 아니지만 통상적으로 보면,


[선임대후분양 & 랜트프리를 한다는 어느 상가의 현수막]



분양이 잘 되질 않아서 또는 분양하기 어렵기 때문에 선임대를 해 놓고 분양을 하는 상품이라고 보면 될 것이다. 이런 상품의 특징은 상가 활성화에 부정적 입지를 가지고 있는 지역이거나 주변에 워낙 상가들이 넘쳐나서 경쟁력에서 뒤처지는 입지적 특징을 가지고 있다고 보면 된다.


어려움을 해결하기 위한 타결책의 하나로 선택하는 것이 랜트프리(무상임대)로 추진하는 경우가 이를 증명하고 있는 것이다.


어떤 상가는 랜트프리 기간이 6개월에서 1년, 2년까지 적용하는 곳도 있다.


이렇게 하는 근본적인 이유는 공실이 계속되면 상가에 대한 이미지에 타격이 클 뿐만 아니라 상가임대차보호법 개정으로 인해 한 번 낮은 임대료로 계약을 맺으면 나중에 임대료를 올리려면 시간이 많이 걸리고 힘들기 때문에 적정 임대료를 받기 위한 전략이 숨어 있고, 랜트프리로 임대한 업체에서 많은 비용을 들여서 인테리어를 하기 때문에 그 비용을 뽑기 위해서라도 랜트프리 기간이 끝나고 나면 반드시 임대를 받을 것이라는 것과 일단 공실을 피해 활성화를 시키고 나서 그를 이용하겠다는 뜻이 반영된 것이라고 보면 틀림이 없을 것이다.


부동산투자에 성공하는 사람과 실패하는 사람의 차이는 아주 사소하고 근소한 차이밖에 없다고 필자는 생각한다.
성공하는 사람은 시간 날 때마다 상가에 대해 공부하고, 무작정 일을 벌이지 않고, 성과가 없는 행동은 절대 하지 않으려고 노력하지만 이와 반대로 실패하는 사람은 시간이 나도 공부도 안하고, 덜컥 일을 벌이기에 바쁘고, 어느 것 하나 마무리를 제대로 하지 못하기 때문에 성과도 내지 못하는 특징이 있다고 본다.


‘상가투자는 과학적인 분석을 시작으로 해서 과학적인 결과를 도출할 줄 알아야 성공할 수 있다’는 것을 꼭 기억해야 할 것이다.




김홍진

부동산학 박사, 애니랜드개발㈜ 대표이사

한국부동산개발협회, 매경 자산관리등 출강

"당신만 모르는 부동산투자 불변의법칙" 저자



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