전문가칼럼

조금 어렵지만 확실한 투자, 할인형NPL투자란?
작성자 : 김두칠     등록일 : 2018.10.10     조회수 : 2574
보내기

Life Cycle만큼 굴곡이 심한 부동산투자Cycle.

 

10년 주기설, 금융위기, 인구절벽, 금리인상 등의 요인들은 거시적 투자Cycle을 이끄는 영향요인들이다. 부동산에 투자하다 보면 항상 위기의 영향요인이 있다. 차이점이 있다면 어떻게 극복하느냐, 아니 어떻게 의미를 부여하고 해석하느냐가 문제이다.

 

필자와 같은 전문투자자에게 가장 큰 문제는 투자Cycle과 상관없이 언제나 투자를 해야 한다는 압박감이다. 투자자라는 직업인인 동시에 투자 사업을 하기 때문이다. 이와 달리 직장인이 재테크로 부동산에 투자한다면 기다림이 주는 의미는 무척 크다. 기다림을 통해 인생과 경제성과를 함께 이해하기 때문이다.

 

전문투자자가 부동산경기가 좋지 않다고 투자하지 않고, 너무 올랐다고 놀 수만은 없다. 끊임없이 지역부동산시장을 찾고, 좋은 투자물건을 찾아야 한다. 이런 고민을 해결할 수 있는 가장 안전한 부동산투자종목이 있으니 바로 담보부 NPL투자(이하 NPL투자라고 함)이다.

 

필자는 전() 칼럼에서 NPL투자방법에는 크게 NPL을 활용한 경매낙찰과 시세차익투자방법총채권을 할인받거나 늘어나는 연체이자의 배당투자방법2가지가 있다고 했다. 이번 칼럼에서는 두 번째 투자방법을 설명하고자 한다. 첫 번째 투자방법을 이해하지 못한 독자께서는 이전 칼럼을 참고하시기 바란다.

 

총채권을 할인받거나 늘어나는 연체이자에 대한 경매배당투자를 일명 할인형 NPL투자라고 한다.

 

한편, 우리에게 가장 안전한 투자는 아마 정기예·적금 투자일 것이다. 은행 지점에 가면 전면에 부착한 광고카피를 확인할 수 있는데 2.7% 확정 정기예금, 또는 연 2.9% 정기적금등으로 예금고객을 유치하곤 한다. 예금주는 늘어나는 이자소득에 투자하는 구조이다.

 

이와 같은 예·적금 투자구조형태를 갖추고 있는 NPL투자방법이 바로 "할인형NPL투자"이다. 금융기관으로부터, 또는 P2P(대부회사)로부터 NPL매입시 NPL을 할인받거나 연체이자를 늘려나가는 NPL투자기술이다.

 

이러한 연체이자율이 2018.4.30.이전에는 연 15~24%까지 높았다. 동 이자율에 레버리지 활용까지 더해지면 연 25~35%까지 자기자본투자수익률이 가능했었다. 노다지 같은 투자구조인 것이다. 하지만 연체 가산금리 연 3% 일괄적용으로 투자구조가 약간 변형되어 NPL투자가 이루어지고 있다. 일부 NPL할인 + 연체이자 증액의 혼합형 투자구조인 것이다.

 

좀 더 자세히 설명하면 금융기관 등으로부터 이미 수개월 대출이자가 연체된 NPL금액 중 일부를 할인받은 금액과 경매낙찰 및 배당기간 동안 늘어나는 연체이자액의 합산금액을 주된 투자수익으로 하는 투자구조이다.

 

여기에 가장 핵심 투자분석은 "NPL금액 - NPL할인액과 증액된 금액을 포함한 금액 - 이 경매부동산의 낙찰예상금액보다 낮은 경우의 투자물건"을 찾아 투자하는 것이다. 이러한 투자분석을 제대로만 할 수 있다면 NPL투자는 "가장 확실하고 안전한 부동산투자상품"이 되는 것이다.

 

많은 NPL투자자가 좋은 투자 상품을 찾아 나서고 있다. 아래 NPL투자사례2018.4.30.이전에 할인형NPL투자상품에 투자한 실제 사례이다. 강남아파트의 투자안정성 때문에 2순위 근저당권의 NPL을 할인받아 투자한 사례이다().


본 투자는 총NPL 중 일부를 할인받아 약 280백만원에 NPL을 매입(채권양수도)했고, 2순위 근저당권 NPL을 담보로 ○○저축은행으로부터 170백만원의 근저당권 질권부 대출을 받았다. 따라서 실제 자기자본투자액은 비용을 제외한 110백만원에 불과하다. 총투자수익은 약 90백만원이며, 투자기간은 약 10개월이다(,).

 

일반적으로 아래와 같은 투자사례를 특별한 경우라고 간주할 수 있다. 물론 주상복합 아파트의 낙찰가율이 94.3%, 투자분석시 예측보다 높았던 점이 투자수익률을 높였다.(이후 계속 강남아파트가격이 상승하였음.) 하지만 이와 같은 NPL투자구조로 최소한의 투자수익률은 약 18%이상이 가능하다는 점에서 할인형NPL투자은 금융투자상품 못 지 않은 우수한 투자상품임이 분명하다.


[NPL투자사례]

구분

사례 1

비고

부동산표시

서울시 서초구 서초동

○○주상복합아파트

감정가격

18억원

낙찰가격/입찰자

17억원/6

낙찰가율

94.3%

선순위 채권 배당금

13

NPL투자자(후순위 채권매입)배당금

3.7

배당액 376백만원

NPL투자수익/투자기간

0.9/10개월

낙찰 월

2018.1

배당:2018.3

NPL투자방식

(대부법인투자 가능)

채권양수도계약

이미 낙찰된 것이므로 개인정보에 포함되는 부동산표시는 일부 생략하였음.

 

상기와 같이 필자가 개략적인 할인형NPL투자구조투자사례를 설명했지만 일반투자자들이 선 듯 이해하기란 쉽지 않을 것이다. 이처럼 약간 어려운 투자방법이 할인형NPL투자인 것이다.

그래서인지 시중에서는 NPL투자하면 통상적으로 경매낙찰을 안전하게 받기 위한 NPL활용형인 첫 번째 방법으로 이해하고 있다. 위와 같은 투자방법은 틈새시장으로 형성되어 있다. 하지만 조금의 어려움을 극복하고 투자프로세스를 이해한다면 새로운 투자방법으로 그 가치는 높다.

 

투자에는 언제나 넘어서야할 고난이 있다. 투자자에 따라 그 고난의 수가 다양하지만 그것을 극복했을 때 습관처럼 익숙해지고 편리해진다. 할인형NPL투자도 투자구조를 이해하고 접근방법을 찾아 투자구성요인을 갖췄을 때 현명한 투자기술로 자리매김할 수 있다.

 

투자의 길은 알게 모르게 넓고 다양하다. 부동산투자시장에도 많은 투자방법이 숨어있다. 하지만 내가 모른다고 해서 그 방법이 사장(死藏)되지 않는다. 누군가는 끊임없이 노력하여 배워나가며 투자를 실행하고 있다. 그런 노력과 실행이 목표한 투자수익률을 달성하게 한다.

 

그러한 점에서 부동산투자는 애매한 점과 미묘한 점의 차이를 발견하고 이해할 때 새로운 도전이 시작되는 것이다.

 

김두칠

㈜아이브이에셋 대표(부동산학 박사)

담보부 NPL투자 및 자산관리 20년

“담보부NPL 투자자산관리론” 저자



NPL투자의 최적기는?

경제 위기일 때 투자전략은?

조금 어렵지만 확실한 투자, 할인형NPL투자란?

  전문가상담신청


이전글 값 하락을 대비해 준비해야 할 것은?
다음글 당신이 모르는 것을 해라. 당모해.