전문가칼럼

상가업종제한 해제 방법
작성자 : 김은유     등록일 : 2019.12.16     조회수 : 1181


1. 상가 업종제한

 대법원은 “건축회사가 상가를 건축하여 점포별로 업종을 정하여 분양한 후에 점포에 관한 수분양자의 지위를 양수한 자 또는 그 점포를 임차한 자는 특별한 사정이 없는 한 상가의 점포 입점자들에 대한 관계에서 상호 묵시적으로 분양계약에서 약정한 업종제한 등의 의무를 수인하기로 동의하였다고 봄이 상당하므로, 상호간의 업종제한에 관한 약정을 준수할 의무가 있다고 보아야 하고, 따라서 점포 수분양자의 지위를 양수한 자 등이 분양계약 등에 정하여진 업종제한약정을 위반할 경우, 이로 인하여 영업상의 이익을 침해당할 처지에 있는 자는 침해배제를 위하여 동종업종의 영업금지를 청구할 권리가 있다.”고 판시하고 있다(대법원 2006. 7. 4. 자 2006마164 결정). 

 한편 분양자는 피분양자와 업종제한계약을 체결하면서 이러한 내용을 관리규약에 반영하여 두고 분양계약 시에 관리규약에 대해서도 동의를 받아 왔다. 이러한 관리규약이 효력을 가지면 이는 각 점포의 구분소유자와 그 특별승계인 및 점유자에게도 그 효력이 미친다(법 제42조).

 그리고 업종제한약정 위반을 이유로 한 동종영업금지청구권은 분양계약이나 관리단규약 등에 특별히 달리 정한 것이 있거나 기타 특별한 사정이 없는 한 통상적으로 동일 상권을 이루는 같은 건물 내에 소재하고 있는 모든 상가 점포들에 대하여 주장할 수 있다(대법원 2006. 7. 4. 자 2006마164 결정).

 그런데 이러한 업종제한을 해제하는 방법은 무엇인가?


2. 업종제한 해제 방법

 이러한 업종준수의무를 폐지하는 내용의 규약 변경에 대해서는 일부 구분소유자의 권리에 특별한 영향을 미치는 것이므로 동의를 받아야 한다(법 제29조제1항후문).

 물론 일부 4층만 업종제한이 있고, 해당 4층 소유자들끼리는 업종제한 해제에 대해 합의가 된 경우에, 업종제한 폐지로 규약을 변경할 경우에는 아래 판례와 같이 집합건물법상의 특별결의를 받으면 될 것이다.

 분양 당시 지정된 제한업종의 변경에 있어서 구분소유자들로 구성된 관리단에 해당하는 단체의 동의나 기존의 경쟁업종을 영업할 수 있는 점포소유자의 동의를 얻지 못한 경우, 당초 분양계약상 정해진 제한업종에 대한 적법한 변경절차를 거쳤다고 볼 수 없다(대법원 2005. 11. 10. 선고 2003다45496 판결).

 수분양자나 그 지위를 양수한 자 또는 그 점포를 임차한 자는 상호간 분양계약에서 약정한 업종제한의무를 수인하기로 하는 묵시적 동의에 따라 그 약정을 준수하여 동종영업을 하지 아니할 의무가 발생하고, 이에 대응하여 상호간에 동종영업의 영업금지청구권이 인정되는 것일 뿐이며, 분양계약의 당사자가 아닌 다른 수분양자 등에 대하여 주장할 수 있는 영업독점권이 인정될 수 없는 것이므로, 기존 업종의 영업자인 수분양자나 구분소유자의 다른 수분양자 등에 대한 동종영업에 대한 승낙은 자신의 영업금지청구권을 상대방에게 행사하지 않겠다는 의사표시로서 업종제한의무의 상대적 면제에 해당한다 할 것이고, 이는 특정 점포에서의 영업에 대한 것이므로 승낙의 상대방은 물론 그 승계인이 특정 점포에서 동종영업을 하는 것도 묵시적으로 승낙한 것으로 보는 것이 당사자들의 합리적 의사에 합치한다(대법원 2004. 9. 24. 선고 2004다20081 판결)


 * 외부 필진의 글은 본지 편집 방향과 일치하지 않을 수도 있음을 알려드립니다.

  전문가상담신청


이전글 사실상 주거용 건축물과 특정무허가건축물은 재개발 분양자격이 있나
다음글 도시정비사업의 출발점, 정비구역지정을 이해하자