전문가칼럼

빌딩 거래시장 동향
작성자 : 장진택     등록일 : 2010.04.27     조회수 : 8215
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오피스 빌딩, 대표적 안전자산으로 각광
경기침체의 ‘무풍지대’…올해도
상승세 이어갈 가능성 커

 

요즘 부동산 시장이 사상 유례 없는 불황에 빠져 있다. 미분양 아파트가 20만 가구를 넘어섰고 중고 주택시장도 가격 하락과 거래 실종의 이중고에서 좀처럼 헤어 나오지 못하는 모습이다. 상가, 토지 등 주택 외 부문도 사정은 마찬가지.
하지만 오피스 빌딩 매매 시장만은 ‘나홀로’ 호황세를 구가하며 이채를 띠고 있다. 특히 오피스 임대 시장이 공실 증가와 임대료 하락으로 침체 양상을 보이고 있는데도 불구하고 매매 시장은 고공행진을 이어가고 있어 경기침체의 ‘무풍지대’로 여겨지고 있다.
 
이 같은 흐름은 빌딩 거래건수 동향을 보면 확실하게 느낄 수 있다. 지난해 강남지역 빌딩 거래건수는 2008년 대비 20% 이상 늘어난 것으로 조사됐다. 또 매매가격의 경우 2008년 9월 글로벌 금융위기 이후 급락했던 빌딩 가격이 2009년 2/4분기를 기점으로 상승세로 반전돼 올해 들어서는 전 고점을 거의 회복한 것으로 나타났다. 이러한 시장 상황에 힘입어 최근 강남 테헤란로에 위치한 몇몇 빌딩의 경우 3.3㎡당 거래가격이 2000만원을 호가하고 있다.
이렇게 오피스 빌딩 거래시장이 강세를 지속하는 이유는 무엇일까?
이처럼 인기세를 유지하는 요인으로는 우선 ‘IMF 학습효과’를 꼽을 수 있다. IMF 위기를 극복하면서 빌딩 가격이 천정부지로 치솟았던 기억이 투자자들 사이에 강하게 인식되어 있다는 말이다. 당시 투자타이밍을 놓쳐 후회했던 투자자들이 외환위기 이후 다시 찾아온 현재의 상황을 기회로 여기는 연유도 크다고 볼 수 있다.
두 번째 이유로는 저금리 기조와 풍부한 유동성을 지적할 수 있다. 한국은행이 1년째 기준금리를 2% 수준에서 동결하는 등 정부가 저금리 기조를 유지함에 따라 유동성이 풍부해진  기관투자가들이 빌딩 매수에 적극 나서고 있는 것이다.
키움증권은 지난해 2/4분기 여의도동 소재 키움파이낸스스퀘어를 786억원에 매입했다. 또 삼성투신운용은 지난해 3/4분기 여의도동 파이낸스타워를 1697억원에, 중구 내자동 삼성생명 내자동빌딩을 520억원에 사들였다. 그 외 신한BNP파리바자산운용, 현대인베스트먼트자산운용, KB자산운용 등도 빌딩 매입 대열에 합류했다.
셋째, 주택담보인정비율(LTV), 총부채상환비율(DTI) 등 각종 규제가 집중되면서 아파트가 투자상품으로서의 가치를 상실함에 따라 비교적 규제가 덜한 오피스 빌딩이 반사이익을 누리고 있기 때문이다. 게다가 법인이 오피스 빌딩을 매입했을 경우 일정 금액의 법인세를 감면 받는 혜택을 얻을 수 있다. 갈 곳 없는 여윳돈이 빌딩 시장으로 집중 유입되는 것은 어쩌면 필연적 결과라 할 수 있다.
넷째, 부자들이 자산 포트폴리오를 구성할 때 빌딩을 필수 항목으로 집어넣고 있는 것도 중요한 요인으로 볼 수 있다. 과거에 강남권 아파트 한 채 정도는 갖고 있어야 부자 대접을 받던 것처럼 요즘에는 강남에 빌딩 한 개를 갖는 게 부자 반열에 들어가는 척도쯤으로 여겨지는 분위기가 강하다. 그로 인해 부유층의 빌딩 구매 욕구가 강하게 표출되고 있는 것이다.        
마지막으로 오피스 빌딩이 대표적인 안전자산으로 자리매김한 것이 꾸준한 빌딩 수요의 배경으로 작용하고 있다. IMF와 2008년 글로벌 금융위기 등 몇 차례 큰 고비를 넘기는 과정에서 긴 호흡으로 볼 때 빌딩은 가격이 절대 하락하지 않는다는 인식이 투자자들 사이에 확고하게 자리를 잡은 것이다. 이에 따라 기관투자자나 거대 자산을 보유한 개인투자자들이 가장 선호하는 투자종목으로 빌딩이 1순위로 꼽히게 되었다.    
그렇다면 올해도 빌딩 거래시장은 활황세를 이어갈까.
올해도 서울 빌딩 시장은 다른 부동산 시장과 달리 상승국면을 이어갈 것으로 전망된다.  빌딩 매입에 적극적으로 나서는 기관 및 개인 투자자들의 행렬은 꾸준히 이어지는 데 반해 쓸 만한 매물은 여전히 귀하기 때문이다.
하지만 상승세가 특정 지역에 국한되는 국지적 양상을 띨 가능성이 커 보인다. 강남권, 도심권 등 일부 인기지역에 상승세가 집중되고 이들 핵심지역을 벗어난 서울․수도권 외곽지역은 수요부진 등으로 정체 내지 침체 양상을 보일 것이다. 실물경기 회복이라는 전제가 밑바탕에 깔리지 않는 이상 투자심리가 본격적으로 살아나기 힘들기 때문이다.

오피스 임대 수요가 감소하고 있는 것도 큰 변수이다. 현재 오피스 수요가 감소하고 임대료가 떨어지는 추세여서 오피스 빌딩의 투자수익률 감소가 불가피할 전망이다. 이에 따라 올해 빌딩 거래시장은 상고하저 패턴을 보일 가능성이 커 보인다. 상반기까지는 지난해의 상승 리듬이 지속될 것으로 보이지만 하반기에는 공실 증가와 임대료 하락이 구체화하면서 거래시장에 직접적인 영향을 미칠 것으로 전망된다.
 

 
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장진택

現) ERA KOREA 이사

前) 공인중개사협회보 편집장

前) 야후 부동산 전문 상담위원 "



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