최근 박근혜 정부가 부동산규제를 완화하겠다고 연속적으로 발표를 했다.

대통령 당선 당시부터 부동산을 완화 하겠다는 의지를 내세워 왔지만 여러 가지 문제들로 인하여 쉽게 얼어붙은 부동산을 녹일 정도의 수준은 아니었다.

재임기간이내에 부동산관련 규제를 반드시 개선하겠다는 의지를 가지고 차근차근 진행해 오면서 최근 개정되고 있는 토지 분야중 개발제한구역을 한번 알아보고자 한다.

개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법 개정(2014.1.28시행)으로 인하여 기존의 토지에 대한 규제가 대폭 완화되어 현재 투자를 하고자 하거나 또는 컨설팅, 토지중개를 하시는 분들은 명확하게 개정으로 인한 장점이 무엇이며 토지가치가 상승하게 될 것을 예상할 수 있는 근거로 반드시 알아 두어야 할 개정사항 부분을 알아보고 그에 따른 효과를 예상하여 보기로 한다.

다음은 법률의 개정사항을 정리한 것이다. (아래 표 참조)

가장 주목할 만한 사항은 지정당시 지목이 대지에서 변경이 되었던 토지에서 지금 현재 지목이 대지가 아니라도 주택과 근린생활의 건축이 가능하게 되어 기존 토지 중에 지정당시 지목이 ‘대’이었던 토지를 찾아내어 토지가치를 상승시킬 수 있다.

일반음식점부터 휴게음식점까지 구체적인 것은 관련 규정을 한번 찾아보시기를 바란다.

다음은 법 시행령의 개정되는 사항을 정리한 것으로 해당내용과 관련이 있는 토지 소유자의 경우에는 반드시 해당내용을 숙지해두어야 하고 관련 업무를 진행하시는 분이나 투자자는 반드시 알아 두어야 할 부분을 간단히 정리한 내용이다. (아래 표 참조)

또한, 국토교통부는 개발제한구역 해제지역에 대한 규제를 완화하는 내용의 ‘개발제한구역의 조정을 위한 도시관리계획 변경안 수립 지침’ 및 ‘도시·군관리계획수립지침’ 일부 개정안을 곧 실시할 예정이다.

개발제한구역에서 해제된 집단취락의 정비를 유도하고 해제지역의 개발사업을 활성화하기 위한 방침이다.

기존에 자연녹지나 주거 용도로만 개발이 허용됐던 해제 지역을 준주거·근린상업·준공업의 용도 지역으로 개발할 수 있게 된다.

다만, 용도지역 변경에 따른 난개발 등 부작용이 발생하지 않도록 기존 시가지 등에 연접하고 상업·공업기능 등의 토지이용수요가 존재하는 취락으로 용도지역 변경 대상을 제한하고, 공원과 녹지, 주차장 등 기반시설을 충분히 설치토록 해 지가상승의 이익을 환수한다.

단, 이런 완화로 인하여 투기성 있는 부작용을 사전에 방지하고, 투기가 우려되는 지역을 지속적으로 점검해 지가 급등 및 투기행위가 발생하는 경우 시·도지사와 협의하고, 토지거래허가구역으로 지정하는 등 강력하게 대응은 할 것이다.

국토부는 이에 따라 주거 위주의 개발만 가능했던 해제 취락에 판매시설이나 공장도 들어설 수 있게 되어 취락 정비사업이 촉진되고 주민의 생활 불편을 해소할 수 있을 것으로 판단한 것이다.

추가적으로 개발제한구역에서 해제되는 지역의 추진절차도 간소화시켰다.

현재 지구단위계획을 5% 이상 변경하는 경우 중앙도시계획위원회의 재심의를 받도록 해 계획 변경에 장기간이 소요됐지만, 앞으로는 재심의를 받지 않고 국토부 또는 도지사와 협의를 통해 개발계획을 변경할 수 있도록 했다.

개발제한구역의 해제 절차도 일원화해 시군 도시계획위원회의 자문은 생략하고 중앙도시계획위원회 또는 지방도시계획위원회의 심의를 통해 해제를 결정하도록 하여 절차를 2개월 이상 단축하도록 했다.

아울러 현재는 중규모 도로(15m이상: 4차로)에 의해 단절된 1만㎡ 미만의 개발제한구역에 대해 해제가 가능했으나 앞으로는 소규모 도로(8~15m, 2차로)에 의해 단절된 1만㎡ 미만의 개발제한구역도 토지이용현황과 주변 환경 등을 고려할 때 개발제한구역으로 관리할 필요성이 현저히 낮은 경우라면 개발제한구역을 해제하여 국민의 재산권 제약을 최소화하고 자투리 땅을 활용할 수 있게 되어 이런 토지는 가치가 상승할 수 밖에 없다.

이렇게 변화되는 법률 개정의 홍수 속에서 올바른 정보를 올바르게 분석하고 관련 토지분석에 따른 적절한 투자는 한층 더 안정적인 토지투자의 지름길이 될 것이다.

정부에서는 이같은 규제 완화에 따라 개발제한구역의 해제 후 미착공 사업등 약 12.4㎢의 개발사업(여의도 면적의 4.3배)이 촉진돼 사업 지연으로 생활불편을 겪는 지역주민의 불편이 해소될것이고, 향후 4년간 최대 8조5000억 원의 투자가 예상되는 등 투자활성화 효과가 발생할 것으로 기대하고 있으며 특히 이 중 80%(약 10㎢)가 대전, 광주, 창원, 부산 등 지방에 위치해 지역경제 활성화에 크게 기여할 것으로 보고 있으므로 기존에 부동산시장이 침체되어있던 저평가된 광주지역이나 창원 외곽지역은 수혜를 얻을 수 있을 것으로 보인다.