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3기 신도시 무엇이 문제이고 성공조건은?
작성자아기여우 작성일2019-06-04 17:57:32 추천0 조회1412



3기 신도시의 영향과 대안











3기 신도시 후보지가 추가로 발표되었다. 기존에 지정되었던 남양주 왕숙(6만 6천호), 하남 교산(3만 2천호), 인천 계양(1만 7천호)에 이어 부천 대장 지구(2만호)와 고양 창릉 지구(3만 8천호)가 추가로 지정된 것이다. 이로서 서울시청을 중심으로 북동쪽에 남양주 왕숙 지구, 남동쪽에 하남 교산 지구, 남서쪽에 인천 계양과 부천 대장 지구, 그리고 북서쪽에 고양 창릉 지구가 지정되어 지역적 균형이 이루어진 것으로 보인다. 시장 경제하에서 집값에 결정적인 작용을 하는 것이 공급과 수요 그리고 유동성이니만큼 이번 공급 계획 발표는 집값 안정에 상당 부분 기여할 것으로 보인다.



문제는 공급이 필요한 곳과 공급이 이루어지는 곳이 같은 곳이 아니라는 점이다. 3기 신도시의 필요성이 대두된 배경에는 서울의 집값 상승이 있었다. KB국민은행 통계에 따르면 현 정부 출범 이후 2년간 (2017년 5월~2019년 5월) 서울 아파트 값 상승률은 18.4%에 달한다. 반면 3기 신도시를 통해 공급이 대대적으로 이루어지는 경기도는 4.6% 상승에 그쳤다. 인천은 더욱 심각하여 1.3% 상승에 그쳐 전국 평균 상승률 3.5%에도 미치지 못한다.



공급 과잉의 바로미터라고 할 수 있는 미분양 물량에서도 차이가 많다. 국토교통부 통계에 따르면 2019년 4월말 기준으로 서울은 미분양 물량이 292채에 불과한데, 경기도는 그 보다 20배가 넘는 7,048채의 미분양 물량이 남아 있다. (인천은 2,105채) 불 꺼진 집이라고 할 수 있는 공사완료후 미분양 물량을 살펴보면 그 격차는 더 커진다. 서울은 공사완료후 미분양 물량이 62채에 불과한 반면 경기도는 2,613채로 40배가 넘는다. 인천도 공사완료후 미분양 물량이 585채로 서울의 열 배에 가깝다. 한마디로 공급이 부족한 서울이 아니라, 공급이 많은 곳에 3기 신도시를 짓겠다는 것이다.



후보지 별로 구체적으로 살펴보자. 남양주 왕숙 신도시에 직접적인 영향을 받는 곳은 남양주 주택 시장 전체이다. 그런데 지난 2년간 남양주 아파트 매매가 상승률은 3.2%에 그쳐, 전국 평균은 물론 경기도 평균 상승률에도 미치지 못한다. 남양주 집값 상승률이 이처럼 약세를 보이는 이유는 공급 과잉에 있다. 남양주에는 지금도 498채의 미분양 물량이 남아 있는 공급 과잉 지역이다. 수도권에서 여섯 번째로 미분양이 많은 지역이다. 한마디로 수요 대비 공급이 많은 지역이라는 뜻이다.



지난 2년간 10.4%가 오른 하남 지역은 양호한 편이다. 하남 교산은 강남 접근성도 좋은 편이라 3기 신도시에서 고양 창릉과 더불어 실수요자들에게 가장 기대되는 지역이다. 하남 지역의 미분양 물량은 20채에 불과하고, 가구수 대비 미분양 비율도 남양주의 1/6도 되지 않는다. 다만 아쉬운 점은 서울 업무 중심지와의 교통 문제이다. 전철이 없는 상태에서 3만 2천 가구가 입주를 한다면 서울까지 출퇴근이 가능한 유일한 통로인 서하남로의 교통 체증은 불 보듯 뻔할 것이기 때문이다.



인천 계양 신도시나 부천 대장 신도시의 영향을 받는 곳은 부천보다는 인천 계양구나 검단 신도시가 있는 인천 서구이다. 부천 대장 신도시가 들어서도 기존에 지하철 7호선이 통과하고 도시기반 시설이 잘 갖춰 있는 중동이나 상동 신도시에 큰 영향을 줄 것으로 보이지는 않는다. 입지가 상대적으로 더 떨어지기 때문이다. 더구나 김포공항의 소음 문제 등을 감안하면 부천 대장 신도시는 기존의 부천 다른 지역보다 장점이 적다.



다만 인천 계양 신도시와 시너지 효과를 일으키면서 이 일대의 공급 과잉을 심화시킬 것이다. 이는 지금도 1.8% 밖에 오르지 않은 인천 계양구뿐 아니라 지난 2년간 0.9%나 집값이 하락한 인천 서구 지역에 악영향을 끼칠 것이다. 특히 검단 신도시가 포함된 인천 서구는 평택, 안성에 이어 수도권에서 미분양이 가장 많은 지역이다. 공급 과잉(미분양)의 몸살을 앓고 있는 지역이라는 뜻이다. 인천 계양 신도시나 부천 대장 신도시는 간접적으로는 김포 한강 신도시까지 영향을 끼칠 수 있다. 김포 지역도 지난 2년간 3.1% 상승에 그쳐, 경기도 평균은 물론 전국 평균 상승률에도 미치지 못하는 지역이다. 공급 과잉 때문이다.



기존 신도시에 가장 영향을 많이 끼칠 것으로 예상되는 3기 신도시는 고양 창릉 지구이다. 서울시청을 기준으로 20Km 가까이에 위치한 다른 후보지와는 달리 10Km 내외에 위치하고 있다는 점, 대곡역이나 연신내 역을 통해 개통이 확정된 GTX A 노선을 이용할 수 있다는 점에서 다른 후보지 보다 주목을 받고 있다. 그런데 이를 반대로 해석하면 20Km나 떨어진 1기 신도시 일산이나 30Km나 떨어진 2기 신도시 운정보다 새 후보지의 입지가 우수하다는 의미가 되고, 이는 기존의 두 신도시에 치명적인 영향을 끼친다는 뜻이다.



현 정부 출범 후 2년간 일산 지역이나 파주 지역은 거의 오르지 못했다. 일산 동구는 0.8%, 일산 서구는 1.0% 오르는 데 그쳤으며, 파주 역시 1.4% 상승에 그쳤다. 경기도 평균 4.6%에도 크게 미치지 못하는 상승률이다. 두 지역 모두 전통적인 공급 과잉 지역이다. 고양시의 경우, 현재도 407채의 미분양 재고가 남아 있다. 이는 경기도에서 여덟 번째로 미분양이 많은 지역이라는 것을 의미한다. 파주의 경우, GTX 발표 이후 미분양이 꾸준히 줄어, 지금은 12채 밖에 남지 않았지만 불과 4년도 되지 않는 2015년 12월에는 미분양 물량이 전국에서 두 번째로 많은 4,285채나 되는 등, 전통적으로 미분양이 많은 지역이다. 그 지역의 수요 대비 집을 지을 땅이 그만큼 많다는 뜻이다.



이런 상태에서 고양 창릉 지구에 신도시가 들어서면 기존 1기 신도시인 일산이나 2기 신도시인 운정 신도시의 집값이 하락할 것은 눈에 보듯 뻔한 이치이다. 특히 1기 신도시인 일산의 경우는 그 타격이 막심할 것으로 예상된다. 고양 창릉에 3기 신도시가 들어설 때쯤에는 일산은 30년이 넘은 낡은 도시가 되어 있을 것이기 때문이다. 기존 신도시보다 입지가 떨어지는 곳에 새 도시가 들어서는 것은 기존 신도시에 큰 영향을 주지 않는다. 하지만 기존 신도시에 비교하여 입지가 비슷하거나 앞선 곳에 새 도시가 들어선다면 이는 기존 신도시에는 상당한 타격을 입힌다. 분당이 그 대표적인 사례이다.





지난 12년간 분당구의 아파트 매매가 상승률은 11.2%로 경기도 평균 보다는 약간 높지만 전국 평균 보다는 낮은 지역이다. 그냥 평범한 지역처럼 보인다. 그런데 시기별로 보면 전혀 다른 두 개의 현상이 나타난다. 2007년 5월부터 2013년 5월까지 6년간 분당구는 전국에서 세 번째로 집값이 많이 내린 지역으로 기록되었다. 이 기간 중에 대대적으로 이루어진 판교의 입주가 결정적인 영향을 끼친 것이다. 분당 바로 옆에 3만 세대에 가까운 주택이 2009년부터 11년까지 대대적으로 공급되었다. 그 물량 자체만으로도 부담이 되지만, 문제는 전체 주택 중 다수를 차지하는 아파트들이 모두 새 아파트라는 데에 있다. 기존 분당의 사회 기반 시설을 그대로 이용 가능하면서도 새 아파트에서 살 수 있는 대체재가 생긴 것이다. 이러니 분당의 낡은 집에서 판교의 새 집으로 갈아타려는 수요가 늘어나면서, 분당의 집값은 다른 지역에 비해 가파르게 하락했던 것이다.



하지만 2013년 이후 현재까지 6년간 분당은 전국에서 가장 집값이 많이 오른 지역이다. 미운 오리 새끼가 백조로 탈바꿈한 것이다. 분당의 집값이 오른 것은 2012년부터 입주하기 시작한 판교 테크노밸리의 힘이라고 할 수 있다. 2015년까지 짧은 기간 동안 7만 2천개의 일자리가 생기면서 분당의 주택 수요를 늘린 결과라고 할 수 있다.



이 사례는 3기 신도시가 기존 신도시에 끼칠 영향과 그것을 극복할 방법을 함축적으로 보여주고 있다. 예를 들어 고양 창릉에 신도시가 들어서게 되면 기존의 일산 신도시는 2007~13년에 분당이 그러했던 것처럼 장기간 하락을 면치 못할 가능성이 높다. 더구나 고양 창릉은 판교 신도시보다 공급 물량이 더 많다.



그럼 대안은 무엇일까?



첫째, 분당의 사례처럼 신도시 지역에 대대적으로 일자리가 늘어나면 된다. 물론 일산의 킨텍스 근처에도 경기 북부 테크노밸리가 들어오기로 계획되어 있다. 하지만 일자리 창출 목표가 1만 8천개에 불과하여, 판교테크노밸리의 25% 정도에 불과하고, 실질적인 일자리 창출로 이어지기까지는 몇 년이 더 필요한 실정이다. 적어도 3기 신도시 입주 전까지 일산 테크노밸리의 입주가 끝나야지 이 지역의 타격이 줄어드는 것이다. 물론 일자리 증가는 민간 기업의 몫이다. 하지만 특례법을 만들어서라도 이들 3기 신도시 지역에 진입하는 기업에게 당근을 준다면 일자리가 부족한 이들 지역에 숨통이 트일 것으로 보인다.



둘째, GTX A 라인의 조속한 착공이다. ‘GTX A 라인의 조속한 착공’이라는 구호는 그 동안 선거철마다 나오는 단골 메뉴이다. 심지어는 작년에 착공식을 했음에도 불구하고, 첫 삽조차 뜨지 못하고 있는 것이 작금의 현실이다. 현재 추세로 간다고 하면 삼성역에서 운정 신도시까지 2024년 완공은 이미 물 건너 갔다고 봐야 한다. 몇 년이 지나면 슬그머니 “다소 늦어도 안전하게 시공하겠습니다.”라는 명분으로 개통 일정은 연기될 것으로 보인다. 그러면 어떡하면 될까? GTX A를 ‘조속히’ 착공하는 것이 가장 좋은 방법이지만, 이는 구두탄에 불과할 것이기 때문에 의미가 없다. 대신에 3기 신도시 개발을 GTX A 노선 완공과 연계하는 것이 더 현실적이다. 다시 말해, GTX A 개통 이후로 창릉 신도시 입주를 연기하는 것을 명문화 하는 것이다. 쉽게 말해 정부에서 국민에게 한 약속을 먼저 지키라는 것이다. 고양에서 인천으로 연결하여 지하철 2호선과 연결한다는 구상도 도움이 되지 않는다. 인천 지역 역시 일자리가 전국 평균보다 적은 지역이기 때문이다. 쉽게 말해 고양시에 사는 사람들은 주로 서울로 출퇴근하지 인천으로 출퇴근하는 사람은 적다는 의미이다. 같은 맥락에서 남양주 왕숙 지구 역시 GTX B와 연계시키면 된다.



셋째, 3기 신도시가 입주를 할 시점이면 일산 신도시는 30년이 넘는 낡은 도시가 된다. 도시의 기능은 문제가 없지만, 30년 넘은 낡은 아파트에서의 주거의 질은 점점 열악해질 수 밖에 없다. 이를 해결할 방법은 재건축이나 리모델링 사업뿐이다. 기존의 용적률이 낮은 단지는 재건축, 높은 단지는 리모델링을 통해 새 아파트로 거듭날 수 있다. 하지만 지금은 까다로운 각종 규제 때문에 재건축은 물론 리모델링도 쉽게 되지 않는다. 안전과 직결되는 규제를 제외하고는 과감하게 풀어서 재건축이나 리모델링이 활성화되도록 지원해야 한다. 더 나가 3기 신도시의 건설 물량을 기존 신도시의 재건축 물량이나 리모델링 물량과 연동 시키는 방법이 가장 좋다. 예를 들어 창릉 신도시에 새 아파트를 3만 8천 가구를 공급한다고 하면, 일산에 이에 상응한 물량의 재건축 또는 리모델링 허가를 해주는 식이다.



새 아파트가 많이 공급되면 집값이 떨어져서 무주택 서민이 내집 마련하기 좋은 것은 맞다. 하지만 그 이면에는 기존에 집을 가지고 있는 사람들의 희생이 있을 수 있다는 점에 3기 신도시의 문제점이 있는 것이다. 한마디로 서민의 내집 마련을 위해 또 다른 서민을 희생시키는 것이다. 3기 신도시의 목적이 기존 신도시의 집값을 내리기 위함이라면 현재 정부에서 추진하고 있는 방향이 맞다. 하지만 현 정부 출범 이후 18.4%나 오른 서울 집값을 잡기 위해 0.8~1.0% 밖에 오르지 않은 일산 집값을 잡는 것은 타당한 방법이 아니다. 기존에 집을 가진 사람에게도 손해가 되지 않고, 공급을 늘릴 수 있는 방법은 많지 않다.



가장 좋은 방법은 3기 신도시도 성공 시키고, 기존의 신도시의 경쟁력도 강화시키는 것이다. 이를 위해 앞서 제안한 방법처럼 일자리 창출, 서울 업무 중심지까지의 빠른 교통 수단 착공, 그리고 도시의 대대적인 재생 사업이 필요하다. 이것이 되지 않는 상태에서 현 계획과 같이 아파트만 대대적으로 공급한다면, 기존 신도시뿐만 아니라 새 신도시도 교통 지옥에 시달릴 것이 자명하다. 결국 ‘先 인프라 확충 – 後 공급 방식’이 이들 지역을 살릴 유일한 해법이다.



창릉 신도시뿐 아니라 일산 등 기존 신도시의 경쟁력이 다시 회복된다면 정부에서 의도하는 대로 서울 집값도 서서히 안정되는 방향으로 갈 것이다.



3기 신도시의 후보지 인근에 있는 주민들의 반대의 목소리가 높다. 이를 두고 이기적인 행동이라고 비판하는 사람도 있다. 그러면 3기 신도시의 문제가 집값 하락에만 있을까? 만약 집값 하락이 이슈라면, 집이 없는 무주택자로서는 3기 신도시를 반길 일이다.



하지만 본질은 돈의 문제에 국한한 것이 아니라 주거의 질에 대한 문제이다. 3기 신도시 후보지는 일자리가 전국 평균은 물론 경기도 평균 보다 적은 지역들이다. 더구나 일자리가 많은 서울의 주요 업무 중심지까지 접근성도 좋은 지역들이 아니다. 앞서 언급했듯이, 3기 신도시 주변에 일자리가 많이 생긴다면 문제가 없다. 굳이 서울로 출퇴근하지 않아도 되기 때문이다. 그것이 안 된다면, 서울까지 편리한 교통 수단이 완비되면 된다.



하지만 이런 것이 먼저 이루어지지 않고, 주택 공급이 먼저 대규모로 이루어진다면, 출퇴근 대란은 불을 보듯 뻔한 결과로 나타날 것이다. 이는 집을 가진 사람뿐 아니라 기존의 무주택 세입자도 피해자가 되는 것이고, 더 나가 3기 신도시를 분양 받은 사람도 피해자가 되는 것이다. 결국 주택을 빨리 공급하는 것이 중요한 것이 아니고 도시의 경쟁력을 살리는 것이 우선인 것이다.



아기곰 (‘재테크 불변의 법칙’ 저자)



출처: 아기곰 블러그

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3기 신도시 교통 일자리가 먼저인데 아파트 때려짓겠다. 추진하는것 보면 남양주시는 완전 * 되었네. gtx는 타당성조차 통과 안되었는데 6만6천세대나 쑤셔박아 넣겠다. 서울인접으로 그럼 기존의 다산. 평내 호평.진접 신도시 주민들은 맨붕되는것은 시간문제?gtx 언제 타당성 통과 하고 기본설계 1년. 실시 설계 1년 토지보상. 착공후 60개월(5년)이 필요한데...왕숙은 .2021년 아파트 분양한다는데 ㅋㅋㅋ 무지한 운동권. 주사파 정객들 수요와 공급. 교통과 일자리 기본을 모르고 지금이 1기 신도시처럼 착수하면 바로 해결되는것으로 착각하고 착각은 자유지만 주택보급율이 100%넘는 상황에서 국민들은 질적 향샹을 원하는데 물량공급을 더하겠다 ㅋㅋㅋ 토지 수용하고 아파트 분양부터 하겠다고 설쳐대니 웃어야 할지 울어야 할지? 토지보상금 25조원이 어디로 갈까? 그게 더 큰 문제다.