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차별화된 정보의 가치가 곧 재테크와 내집마련입니다.
작성자이석호 작성일2006-01-18 10:50:17 추천25 조회181

과연 도시근로자 가구의 경우 소득을 얼마동안 저축해야 서울에서 내 집을 마련할 수 있을까.
정보업체 부동산뱅크에 따르면, 도시근로자가 6년 치 소득을 한 푼도 안 쓰고 몽땅 털어 넣어야 서울에서 25평 아파트를 마련할 수 있는 것으로 나타났다.

우선 통계청에서 발표한 2005년도 2/4분기 가계수지 동향을 보면 올 2/4분기 도시근로자 가구의 평균 소득은 310만9000원이다. 같은 기간 부동산뱅크 리서치센터가 조사한 서울 아파트 값은 25평형의 경우 2억1235만원, 32평형은 3억 3692만원.
따라서 도시근로자 가구가 서울에서 25평형 아파트를 구입하기 위해서는 5년 9개월, 32평형은 9년 1개월간 소득을 꼬박 저축해야 한다는 결론이 나온다.
그러나 이 같은 내 집장만 기간은 가계소득을 모두 투입해서 산출한 결과다. 실질적으로 가계소득에서 가계지출을 뺀 흑자액만으로 내 집을 마련하는 길은 더더욱 험난한 것으로 분석됐다.

분명 입주권 거래 자체는 불법이라고 명시해 놓았고, 소유권이전은 물론이고 법적으로 아무런 재산권 보호를 받을 수 없는 것이 사실이다. 그럼에도 불구하고 입주권 거래가 이루어 지고 피해가 속출하는 이유는 무엇인가.

최근 언론과 도시개발공사에서 그 위험성에 대해 경고한 것은 입주권 매매 방식이다. 즉 철거예정가옥매매는 일반적인 부동산 매매로 입주권이 확정되기 이전인 철거예정단계에서 매매를 통하여 소유권을 취득하는 정상적인 투자다. 하지만 입주권 매매는 철거 가옥 주에게 입주권이 확정된 이후 입주권만을 따로 거래하는 것으로 속칭 딱지거래라고 하며 불법으로 금지 되어있다.
입주권은 無形이기 때문에 이중매매가 가능하다. 속칭 딱지거래를 의미하기도 하는데 현행법상 불법인 데다 등기가 되지 않는다 . 이 때문에 거래 당사자는 채권·채무 당사자로 공증을 받아 법원에 입주권에 대한 가처분 신청을 내게 되는데 공증은 확실한 안전장치가 아닐 뿐만 아니라 최근 법원에서 입주권 불법매매 후 '소유권이전금지가처분' 결정을 받아주지 않기 때문에 위험부담이 크다.
분양권이 되기 전까지는 입주 권리자를 확인할 수 없기 때문에 동/호수 추첨을 할 때서야 비로소 아파트 한 호수에 여러 명의 명의자가 생기는걸 알게 되는 것이다.
그러므로 합법적으로 입주권을 받으려면 사업시행인가 고시일 이전에 철거가옥을 매입해야 한다는 얘기다.

그럼 분양권은 어떤가?
원하는 아파트 단지의 동. 호수를 확인하고 구입할 수는 있다. 그러나 단지조성여건이 누구나 관심을 갖는 지역이라면, 분양권에 대한 프리미엄은 상당히 오른 시점에서 분양권을 구입할 수밖에 없다. 결국 초기 투자비용에 대한 부담감이 그만큼 많다는 것이다.

그렇다면 어떻게 해야 저렴한 비용으로 확실하게 내 집 마련을 할 수 있는가?!
일반인들은 접할 수 있는 기회도 드물 뿐만 아니라 대부분이 잘 모르고 있는 사실이 있다.
서울시의 도시계획사업(주차장, 1마을 1공원조성사업, 문화재 복원사업-청계천등, 도로확장 등)에 의해서 불가피하게 철거되야만하는 철거가옥소유주(철거민)에게는 보상과 함께 택지개발지구내의 대규모단지 아파트에 입주할 수 있는 입주권을 부여해준다. 이것이 특별분양인것이다.

헌법37조 제2항에 의하여 국가안전보장, 공공복리 및 질서유지를 이유로 필요한 경우에 법률로써 기본권을 제한하고 있다. 다만 이러한 경우에도 기본권의 본질적인 내용은 침해할 수 없게 하여 기본권의 최후 한도를 보장하고 있다.

도시계획 사업이라는 공공복리를 위해서 철거가옥을 수용하기 때문에, 철거민에 대한 보상차원과 함께 철거민 이주대책에 의해서 입주권을 부여하는 것이다.(서울특별시 철거민 등에 대한 국민주택 특별공급규칙적용)

철거민자격의 입주권은
1. 일반분양가보다 50%저렴
2. 선 시공 후 분양이기 때문에 계약금 및 중도금이 없다.
3. 서울시에서 주관하므로 공사 지연 및 부도 우려가 없다.
4. 분양대금 장기 저금리 융자(1년 거치 19년 상환)
5. 대규모 지역엔 난방이므로 관리비 및 난방비가 저렴
6. 역세권 대단지이며, 녹지율25%이상
이라는 특별한 혜택이 주어진다. 위에서 언급했듯이 보상차원이기 때문에 가능한 것이다.

하지만, 철거민이라고 해서 이와 같은 혜택을 다 받을 수 있는 것은 아니다.
철거민 중에도 1.서울시에 주민등록이 되어 있어야하고 2. 만 20세로 성년이 되어야하며 3. 무주택세대주이어야 한다는 조건이 있다.

철거가 옥외에 다른 주택을 소유하고 있다면 보상만 해주고 입주권부여는 하지 않게 된다. (다른 주택에서 살면 되기 때문에) 어디까지나 철거민에 대한 국민주택공급규칙의 적용을 받아 이주대책차원에서 입주권을 부여하는 것이다.

결론적으로 말하자면 위와 같은 기회를 잡아서 내 집 마련의 방법을 생각해 볼 수 있는 것이다.
입주권 거래자체는 분명 불법이라고 명시해 놨다.
하지만 위에 언급한 내 집 마련 기회의 입주권은 명확히 적법한 것이다.
왜냐하면 입주권을 매매하는 것이 아닌 입주권발생을 야기 시키는 철거가옥을 자신의 명의로 소유권이전을 해서 본인이 철거민 자격이 되기 때문에 위와 같은 특별한 혜택을 받을 수 있기 때문이다.

갈수록 내 집장만이 어려워지는 요즘 이래도 일반분양을 받겠습니까?
기회제공이 되고, 정보제공이 이루어 졌다면 지금의 기회를 이용해서 내 집 장만의 꿈을 이루어 보십시오.
자세한 상담 문의 해드립니다.

자료제공 및 상담문의: (주)한국도시개발 이석호 대리 02-6241-7054/010-7136-7054
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