뉘엿뉘엿 겨울해가 질 무렵 서울 종로구 S동 O번지를 찾았다. 행여 눈이라도 오면 어떻게 걸어갈지 조마조마하게 가파른 계단을 오르자 마을 공동화장실이 눈에 들어왔다. 20년째 이곳에서 세탁소를 운영한다는 55살의 G씨. 기획부동산이 보상금을 포함해 2억원에 사겠다는 대지면적 7.8평의 3층 건물을 팔지 않고 있다. 시집보낼 딸이 있다는 G씨에게도 평생 처음 새 아파트에 입주할 기회가 생긴 것이다.

S동 인근 공인중개사인 L씨는 "뉴타운 계획의 일환으로 S동 O번지에 공원이 들어선다는 호재가 돈 지 오래"라며 "이미 기획부동산을 통해 같은 집이 여러번 손을 탄 경우(프리미엄을 붙여 여러번 등기가 바뀜)도 있다"고 밝혔다. 호가가 1억원에서 1억2000만원까지 형성돼 투자가치가 떨어진다는 설명이다.

기획부동산인 Y개발의 아무개 팀장의 말은 달랐다. 커피숍에서 마주앉은 그는 철거가옥 특별분양의 개념을 설명한 뒤 확보 중인 철거예정가옥(혹은 철거예정가옥이라고 믿는)을 풀어놓기 시작했다. C구 S동 O번지. 뉴타운 예정지 인근에 도시계획시설 사업에 따라 노후가옥을 철거하고 공원이 들어서며, 입안을 마치고 지형도면을 작성 중이라 입주권을 받는 데는 문제가 없다 했다.

사업시행인가 고시 전이니 불법이 아니며 건축물대장상 건평 12평(40㎡)을 넘어 33평 아파트 입주권이 부여돼 수익성도 높다는 것이었다. Y개발이 S동 O번지 일대 OO여가옥을 일시에 매집 후 중도금 납입 중이라 조기에 계약하면 프리미엄을 낮춰 싸게 살 수 있다고 했다. 매입가는 최저 1억원.

요약하면 Y개발이 철거예정가옥의 계약을 마치고 중도금을 납부 중이며 투자자 K씨가 Y개발에 1억원을 건네면 입주권만 받는 조건으로 계약을 하게된다는 것이다. Y개발은 계약금을 내고 중도금은 K씨가 보태는 형상이다. 입주권만 받기로 했으므로 철거 보상금은 Y개발에 귀속된다. C구 S동 O번지 연립은 건축연도가 오래지 않아 7000~8000여만원까지 보상금이 나올 것이라고 전했다.

물론 Y개발과 철거예정가옥의 원소유주 사이의 계약내용을 확인할 수 없으므로(기획부동산은 절대 매매원가를 공개하지 않는데 민영건설사들이 아파트 분양원가 공개를 꺼리는 것과 다르지 않을 듯 하다) 보상금이 다시 원주민에게 양도되는지 여부는 알 수 없다. 일반적으로 K씨가 입주권만 아니라 보상금까지 포함해 주택 자체를 매입하면 초기 투자금이 상대적으로 많이 들지만 입주권 매입 단가는 낮아진다.

SH공사 김민 팀장에 따르면 지구신청 후 지구변경의 '데드라인'인 동ㆍ호수 추첨 전까지 평균 3년정도 소요된다. 3년동안 유망한 단지가 하나도 신청을 받지 않을 확률은 적지만 경쟁률을 뚫고 100% 입주하게 된다는 보장도 없다(특별분양은 신청과 동시에 입주가 확정되지만 입주신청자가 많으면 추첨을 통해 입주를 결정한다). 입주권을 받은 후 6개월 이내 신청한 첫 지구가 시장성이 없다면 최악의 경우 투자원금은 묶이고 기다린 시간도 무용지물이 될 수 있다.

최근 입주 모집을 한 성북구 장위동 장월지구는 특별분양 신청에서 미달이 발생했다. 33평의 분양가가 2억3920만원으로 평당 725만원이다. 주변 아파트 시세(99년 입주 우방아파트 33평 거래가 2억2000만원)보다 다소 높은데다 철거예정가옥 매입 비용을 더하면 오히려 손해가 크다. 투자원금을 회수하고 수익이 남을 정도로 시세가 오를지도 의문이지만 투자시간을 생각하면 메리트가 없다.

세곡, 우면지구 등 강남권 아파트를 평당 600만원대에 분양한다는 광고가 서울시내 도로와 지하철을 도배하고 있지만 평당 600만원이라는 수치는 과거에 그러했다는 예시일 뿐 앞으로 분양될 택지지구 아파트가 그 수준에서 정해질 가능성은 거의 '제로'라고 할 수 있다. SH공사에서 특별분양하는 아파트는 분양가가 입주 6~7개월전 건설원가 등 제반 여건을 고려해 결정된다.

특별공급 입주권은 철거예정가옥 관할구청의 자격심사를 통해 주어진다. 입주권이 부여되지 않은 철거예정가옥, 속칭 물딱지를 매입하면 피해를 입을 수 있다. 철거예정가옥 매입 전 해당가옥의 도시계획확인원을 떼 보거나 관할구청 주택과 등에 매입하려고 하는 주택이 도시계획사업에 편입돼 있는지 반드시 확인해야 한다.

사업시행인가 고시 후의 입주권 양도는 불법으로 위반할 경우 입주권을 무효로 하거나 공급계약을 취소할 수 있으며 2년 이하 징역이나 2000만원 이하의 벌금에 처해진다. 또 사업시행인가 고시 후라면 이미 프리미엄이 오를대로 올라 매입가에 그만큼 웃돈이 더해져 있다는 점을 유념할 필요가 있다.

철거가옥 투자가 성공하기 위해 거쳐야할 관문은 여러개다. 신뢰할 만한 업체를 만나야 하고 입주권이 확실한 철거예정주택을 충분히 낮은 가격에 확보해야 하며 원하는 지구에 입주하기까지 마음을 졸이고 4~5년을 기다려야 한다. 98~99년 4000만원에서 1억2000만원까지 오른 철거예정가옥의 호가를 고려하면 공급은 적고 수요는 늘어나는 추세라고 볼 수 있다.

4~5년 묶여도 무방한 현금과 투자금이 묶여있을 동안 거주할 주택이 확보된 투자자라면 내 집 마련을 위해 장기적으로 신중하게 접근해 볼 수도 있겠지만 투자자 개인이 조정할수 없는 불확실성이 많다. 철거민에 대한 보상을 위해 제공되는 입주권을 본래 용도와 다르게 재테크 수단으로 이용하려다보니 재고 따질게 많을수 밖에 없는 것도 당연하다.(기사내용)....


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1. 철거되어 입주권 생기는 기간~
재개발에 대해 아시는 분은 잘 아실걸로 믿습니다.
진행과정에 따라 그 철거가옥이 언제 철거될거라는 확실성이 뚜렷
해 지는 거겠죠? 투자를 한다면 당연 위험부담도 따릅니다.
실거주자는 돈은 좀 들어가더라도 안전한 물건을 구할 것이고
투자 목적으로 물건을 구입할 사람은 적은 돈으로 큰 수익을 남기
려 할 것입니다.
전문 부동산회사에 문의하시면 잘 아실겁니다.

2. 작년 12월 장월지구 접수미달로 현재도 일반분양과 특별분양 동
시에 하고 있습니다.
현재 지구접수 남은곳은 천왕,세곡,우면,상암2,강일2,신정
도봉,상계-장암,마천,문정지구가 있다.
천왕,상계장암은 올해 1~2월쯤 지구접수 받을 예정이다.
도봉지구는 전세대 임대 아파트 확정되었고,신정지구는 원주민이
너무많아 철거가옥주에게 돌아가는 잔여분이 거의 없다.
그리고 올해 말쯤 강남권 아파트 하나는 지구접수 받을것으로 예
상되는데 세곡이 가장 빠른 것으로 추측된다.
도봉,상계-장암,신정지구도 2008년경 준공되고 나면 얼마만큼의
수익성이 나올지는 아무도 모르지만 주변시세로 봤을때 수익성에
벗어난다. 하지만 위 내용과 같이 피할 수 있는 방법이기도 하다.
나머지 지구 접수 열릴 곳은 주변시세도 그렇고 입주하기만 하면
손해는 보지않을꺼라 생각한다.

3. 서울 사람들이 세곡,우면지구가 강남권에 있어서 가장 높은 수익
성이 있다고들 하지만 내 생각에는 상암2지구가 많은 수익성 창
출한다고 본다. 8.31정책이후 대부분 땅값이 내렸지만 상암지구는
직접 가보면 알겠지만 거꾸로 돌아가는 실정이다.
나머지 지구도 주변에 특색에 따라 투자해볼 만 하다고 생각한다.

4. 이론상 들어봐도 실제 2008년 입주하면 얼마만큼의 수익이 창출되
느냐는 아무도 예측할 수 없다.
강남권에 적은 돈을 투자해서 집 한채 마련한다면 지금 전문 부동
산 회사에 문의 해볼만 하다.

5. 당연 주변 사람들 말도 중요하다.
하지만 뛰어보지 않고서야 누가 알겠는가?


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