공인중개사 자격증의 70% 이상이 장롱속에서 잠자고 있는 것으로 나타났다.

5일 건설교통부에 따르면 지난 3월말 현재 영업중인 부동산중개업자는 공인중개사 6만 4530명, 중개인 1만 2908명, 중개법인 515명 등 모두 7만 7953명인 것으로 집계됐다.

공인중개사의 경우 자격 취득자가 모두 22만 4609명인 점을 감안하면 개업률은 28.7%에 불과한 셈이다.

민간자격과 마찬가지로 국가자격증도 남발되는 경우가 있다. 국가자격증 중 하나인 공인중개사는 자격보유자만 20만명이 넘어 '가장 대표적인 장롱 국가면허'로 불리기까지 한다.


남녀 칠 세 부동산(?).' 일곱 살만 돼도 아파트를 논하는 시대다. 8.31 부동산 대책 이후 거래가 급감한 데다 시장상황을 무시한 정부의 계속되는 과다 배출로 인한 과잉경쟁 구도 하에 중개업계 전체가 극심한 경영난에 직면해 있다.

현재 전국에서 영업중인 중개업소는 7만5000여 개에 이르고, 공인중개사 자격증 보유자는 22만4000명 정도이므로 자격증 10개 중 7개는 장롱 속에 묻혀 있는 셈이다. 그러나 주택시장 냉각기가 지속되는 요즘에도 전국 방방곡곡은 마치 부동산백화점을 방불케 할 정도로 중개시장의 왜곡 상태가 지속되고 있다.

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공인중개사 시험은 1985년 제 1회시험 이래 2005년 16회에 까지 약 23만여명이 배출 되었다, 중개업 법령은 "시험은 매년 실시한다,- 다만 부득이한 사정이 있는 경우에는 시험을 실시 하지 않을 수도 있다," 라고 하여 수급을 조절 할 수 있음을 내제하고 있다,



참으로 안타까운 일이지만 제15회시험이 어렵다는 아우성에 건교부 장관이 사과하고 국무총리가 거들고 하여 재시험을 치루 었다,


이는 정부 스스로 법을 어기며 임기웅변식의 대처 방법으로,
차라리 재시험이 아니라 회차를 달리하여 조기 시험을 실시 하는 방법으로 실시하는것이 적법한 순서 였다고 생각한다,


이러한 일이 다시는 되풀이 되어서는 안 될 것이다,

역대로 합격률이 격년제로 시행하였을 때에도 4,9% (943명 합격), 2,8% (1,798명 합격), 2,6% (1,102명 합격), 5,0% (3,469명 합격), 가 합격율이 였으며, 정치 논리가 개입된 제 1회 시험 때는 예외적으로 38,2% 의 합격률 이었고 ,



또한 실업자 구제라는 허울좋은 명목으로 정치 논리가 개입된 김대중 정부시대 다시 매년 실시로 15%대의 합격률을 (5년간 약 7만5천명) 가져온 결과가 오히려 고급 실업자 군을 형성 하는 결과를 초래한 서글픈 현실이다,

현 부동산 시장은 공인중개사 개업 사무실이 약 35,000 ~ 45,000 여명이 적정수준이나 현재 약 76,000 여의 개업자로 인하여 70%로 이상이 현상유지를 하지 못하고 페업이 속출하고 있으며



합격자 대비 개업률은 26,9%정도이고 ,개업자 대비 페업율은 약 63%에 달하는 악순환을 매년 거듭하고 있는 현 실정을 건교부는 전혀 외면하고 있는 것이다,

이와 같이 중개시장의 포화상태는 무질서와 불법, 투기조장, 무법중개 행위의 난무를 초래하고 있고 , 더하여 보조원의 숫자 마저 규제 개혁위원회가 헌법상 직업 자유와 균등의 원칙에 반한다는 미명으로 제약 규제 철페로 인한 중개보조원수의 무제한 증가로 오히려 허가등록 업자보다 많은 숫자가 보조원 이라는 신분으로 위장 한채 소속도 없이 길거리중개, 아파트 천막중개 개발 부동산 ,무슨무슨 컨설팅 이름으로 폰 중개 등등을 자행 함으로서 선량한 국민을 투기장으로 몰아넣고 투자 피해와 중개 피해로 많은 부작용을 낳고 있는 현실에서 이는 공인중개사 불신을 초래하고 정부의 미온적 단속을 탓하며 정치의 부재를 탓 하는 우를 자초 하고 있는것이다,

또한 생계 유지 를 위해 불법 행위를 자행 ,여러가지 방법을 동원 (광고비 착복, 타부동산 물건 빼기, 투자물건 강매, 불법 전단지 부착, 없는 프리미엄 가격 담합 부풀리기 등)하여 관행에도 없는 명목을 만들어 선량한 국민을 우롱하고 갖은 피해 를 주고 있는것이다,


따라서 국가 시험은 정치적 논리나 실업자 구제책의 일환으로 남발 되어서는 절대 안 될 것이고 계속하여 일관성 있게 지속적으로 집행하여야 한다고 본다,


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건교부에서 2006. 6월에 조사발표한 중개업자 현황은 다음과 같습니다.

○ 2005년도 중개업자수 76,164
(공인중개사62,432명, 중개인13,203명, 중개법인 529)

○ 1999년도 중개업자수 44,428
(공인중개사24,131명, 중개인19,879명, 중개법인 418)

○ 1995년도 중개업자수 41,189
(공인중개사14,373명, 중개인26,523명, 중개법인 293)

1995년도와 2005년도를 비교해 보면 10년 사이에 중개업자수는 41,189개에서 76,164개로 무려 34,975명(증가율 185%)이나 대폭 증가하였습니다.

여기에서 주목할 점은 개업 중개인수는 26,523명에서 13,203명으로 약 절반 수준으로 감소한 반면, 개업 공인중개사수는 14,373명에서 62,432명으로 무려 434%의 폭발적인 증가율을 보인 것입니다.

참고로 우리나라 2005년도 추계인구를 약 4,800만명으로 볼 때 개업변호사 수는 6,299명(총 변호사수는 약 11,000명임 - 2004년도 기준)으로 인구 10만명당 약 13명 수준입니다.

또 세무사는 2006년 8월 현재 총7,252명중 개업중인 세무사수는 7,042명으로 인구 10만명당 약15명 수준입니다.

이에 비해 인구 10만명당 중개업자수는 159명으로 세무사나 변호사에 비해 10배나 많은 실정이며, 이는 10년전인 1995년에 약90명 및 6년전인 1999년의 약 95명에 비해서도 현격히 과다한 수준입니다.

이렇듯 공인중개사의 과다배출은 집값상승 및 지가상승의 중요한 원인으로 작용하여 사회의 큰 문제로 표출되고 있는데도 건교부는 이를 무책임하게 방치하고 있습니다.

이러한 사실을 협회에서도 분명 알고 있을텐데 이에 대해 어떻게 생각하는지, 이러한 중요한 일을 놓아 두고 무슨 일들을 하는지 참 의식구조가 궁금합니다.

한편 공인중개사가 과다배출이 되어서 즐거운 사람들을 추려 보니, 가장 큰 수혜자는 양협회, 두번째는 학원운영자, 세번째는 정부(또는 여당)으로 생각되네요. 정부, 여당은 실업률이 낮아지기 때문입니다.

수험생과 중개업자..., 이 불쌍한 서민들을 주로 상대로 하여 양협회와 학원들이 연간 얻는 수익은 얼마나 될지 누구 아시는 분 계신가요?



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공인중개사 과다배출에 대한 보다 명확한 기준이 ............

우리는 공인중개사 과다배출에 대한 기준이 무엇인지 구체적으로
접근할 필요가 있습니다.
토지를 기준으로 할 것인지, 주택수를 기준으로 할 것인지
아니면 인구대비 공인중개사숫자로 할 것인지, 그것도 아니면
타 자격사와 비교하여 할 것인지 또, 다른 나라와 비교하여
과다배출을 주장할 것인지?

아니면 모두를 종합적으로 비교하여 과다배출을 주장할 것인지 ?

2005년12월말 현재 공인중개사의 숫자 224.000여명이며,
중개업소는 75.500여 업소
(공인중개사61.500, 중개인13.500, 법인500)
중개인을 빼면 아직도 약162.000명의 공인중개사들이 미 개업
상태라고 볼 수 있습니다.
언젠가 나머지 분들도 기회나 여건이 맞으면 개업을 할 것이라고
보고 있습니다.
그리고 또 금년에 얼마나 많은 인원이 배출될 것인지?
이 문제를 집고 넘어가지 않으면 안 될 것으로 생각되어집니다.

본인이 조사한 자료에 의하면

ⓛ인구로 타 자격사(면허)와 비교할 시
인구 48.258.000(2005년 기준)여명 대비 공인중개사 224.000여명
(인구215/1명꼴)

의사 수☞ 8.300(2004년 기준)여명으로 2005년도
추정1000명으로 추가 계산 시(인구5.180/1명꼴)

변호사의수☞ 5.160(2005년 기준)여명으로 법관1.800여명,
검사1.350여 명 별도 (인구9.350/1명꼴)

②주택수로 비교할 때
주택 수(2004년 기준)12.988.000여 가구 주택 수 대비 공인중개사

12.988.000/224.000 (주택 수57/1명꼴)

③다른 나라와 비교시 ?

그리고 “한국토지공사”에서는2005년12월 토지거래수수료
0.4% 적용시 1만7천여개 많아 (2003년말 기준 중개업소수
6만8천193업소) 300가구당 1개업소가 적절,
0.5% 적용시는 252가구 1개업소가 적절한 것으로 보고
있어 이미 “중개업소가 과포화 상태”라고 지적하고 있습니다.

그러나 주택임대차의 경우 평균 2년에 한번 꼴로 이사를 하고,
주택을 매수하여 매도하기까지 약5년에 한번 이루어진다면 더욱
힘들어 지는 계산이 나올 것입니다.


공인중개사제도가 1985년부터 시행되면서 제도가 바로서지 못한
원인은 그 이후에도 몇 년간 중개인의 영업을 허가해 준 것으로
알고 있으며 그중에서도 첫 번째 원인은 공인중개사 과다배출에
있습니다.

과다배출은 중개업소의 난립으로 인한 과잉경쟁 , 자격대여
그리고 중개보조원제도도 한몫 하고 있는 것도 사실입니다.

그럼에도 정부는 계속적으로 공인중개사를 과다배출하고 있으며
지금도 1년에 15% 원칙을 고수하고 있는 듯합니다.

또한 협회는 서로간의 경쟁으로 과다배출에 대하여 적극적으로
대처를 못한 것도 원인이라고 볼 수 있습니다.

의사는 이미 대학에서 정원 10%를 줄였으며

약사는 4년에서 6년제로 가고 있습니다.

변호사는 로스쿨 제도로 1학기당 천문학적인 수업료로
제도적으로 진입을 억제하고 있습니다.

다른 협회에서는 나름대로 할 일을 다 한 것으로 생각합니다.

공인중개사의 경우 2007년도부터는 공인중개사의 1년간
실무수습기간 예정,

중개보조원의 (미신고시 1개월 정지) 4대 보험가입 등,
진입이 어려운 점도 없지 않아 있으나 신고하지 않는 경우
다른 특별한 규제가 없다는 것을 생각해 볼 때 보완이 필요할
것으로 생각됩니다.

협회는 과다배출의 구체적인 근거와 자료를 제시하여 중개보조원
문제 등 정부에 보다 적극적으로 대응하는 자세가 필요할 것으로
보여 지고 우리 공인중개사들도 더 많은 관심과 지속적인 노력이
필요할 때라고 보여 집니다.




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중개사무소 적정수 넘어서 ‘과포화’

토지거래수수료 0.4% 적용시 1만7천여개 많아 2005.12.26 18:26
300가구당 1개업소가 적절, 0.5% 적용시는 252가구

우리나라 중개업소수는 몇개가 적정할까.

부동산 중개업계가 공인중개사 과다 배출문제로 골머리를 앓고 있는 가운데 토
지거래중개수수료를 0.4%로 적용했을 경우 적정 중개사무소수는 5만947개로 조
사됐다.

또 중개사무소의 적정이윤확보를 위해서는 토지거래 중개수수료 0.4%적용시
300가구당 1개소를 유지하는 것이 적절한 것으로 나타났다.

이는 지난 2003년 말을 기준으로 한 것으로 당시 전국에서 중개업을 하고 있
는 중개사무소는 6만8천193개로 나타났다.

26일 한국토지공사에 따르면 토지거래 중개수수료를 0.4%와 0.5% 등 2가지로
나누어 적정 사무소수를 산출했을 경우 각각 5만947개와 6만708개로 분석됐
다.

이는 수수료 0.4%를 적용했을 경우에는 적정중개업소수에 비해 1만7천246개
가, 0.5% 적용시에는 7천485개가 각각 많은 것이다.

중개수수료를 0.4%와 0.5%로 적용해 적정 중개업소수를 산출한 것은 한 가구
당 중개사무소가 얻을 수 있는 이익을 기준으로, 도시근로자의 평균연간소득
과 비교해 중개사무소의 적정한 영업이익 유지를 위한 고객가구수를 산정한 것
이다.

중개수수료를 0.4%로 적용했을 경우 2003년 말 전국중개사무소 총수입은 4조4
천301억1천312만원, 0.5%적용시는 4조7천44억7천390만원으로 각각 나타났으
며, 이 금액은 전국 중개사무소 연간 총 운영비용과 연간 총 영업이익을 더한
수치이다.

연간 총 운영비용과 연간 총 영업이익은 ▲수수료 0.4% 적용시는 2조6천326억9
천만원과 1조7천974억2천312만원 ▲0.5% 적용시는 2조6천326억6천900만원과 2
조1천417억8천390만원으로 산출됐다.

이에 따라 적정 중개사무소는 도시근로자 연간평균소득을 3천528만312원으로
가정하고 수수료 0.4%를 적용했을 경우는 5만947개(연간 총 영업이익 1조7천
974억원÷3천528만312만원), 0.5% 적용시에는 6만708개(연간 총 영업이익 2조1
천417억8천만원÷3천528만312만원)로 산정됐다.

또 중개사무소의 적정한 영업 이익 유지를 위한 고객 가구수는 300가구로 이
는 도시근로자 평균 연간소득(3천528만31원÷(1조7천974억(전국 중개사무소의
연간 총 영업이익)÷1천5백29만7천892(전국가구수)가구를 산정한 것이다.

또 수수료를 0.5%로 적용했을 경우 252가구당 1개의 중개업소가 적정한 것으
로 나타났다.

그러나 2003년 말 현재 중개업소수와 비교했을 경우는 1개의 중개사무소가 영
업활동을 하고 있는 중개업소수는 227개로 분석돼 부동산 중개업의 시장이 과
포화 상태인 것으로 지적됐다.

한편 토지거래 중개수수료는 현행 법령상 0.2%에서 0.9%로 당사자간의 합의에
의해 거래되고 있다.

((건설교통부 홈페이지에서 발췌함))

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건교부는 공인중개사 과다배출 문제해결에 적극적으로 나서야 한다!!!


*공인중개사업무및부동산거래신고에 관한법률(공신법) 제4조 (자격시험)

②건설교통부장관은 공인중개사자격시험 수준의 균형유지 등을 위하여 필요하다고 인정하는 때에는 대통령령이 정하는 바에 따라 직접 시험문제를 출제하거나 시험을 시행할 수 있다.

③공인중개사자격시험의 시험과목·시험방법 및 시험의 일부면제 그 밖에 시험에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.


*공인중개사의업무및부동산거래신고에관한법률(공신법) 시행령 제10조 (시험의 합격자 결정)

②제2차시험에 있어서는 매과목 100점을 만점으로 하여 매과목 40점 이상, 전과목 평균 60점 이상 득점한 자를 합격자로 한다. 다만, 시험시행기관장이 공인중개사의 수급상 필요하다고 인정하여 시험위원회의 의결을 거쳐 선발예정인원을 미리 공고한 경우에는 매과목 40점 이상인 자 중에서 선발예정인원의 범위 안에서 전과목 총득점의 고득점자순으로 합격자를 결정한다.

④시험시행기관장은 응시생의 형평성 확보 등을 위하여 필요하다고 인정하는 경우에는 시험위원회의 의결을 거쳐 최소선발인원 또는 응시자 대비 최소선발비율을 미리 공고할 수 있다.

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시험과목 강화 (경제학원론 , 민사소송법, 민사집행법 추가, 세법/공시법 별도 과목으로 분리)
상대평가로 전환, 잠정적 시험중단 등의 적절한 조치가 있어야 한다..