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2016 하반기 부동산 시장 전망,
작성자산수유 작성일2016-08-11 16:42:31 추천0 조회1383

2016 하반기 부동산 시장 전망



왜 주택 분양 활황인가?



시중의 유동자금(MMF 등)에 쌓여 있는 돈이 350조원이 넘는다고 합니다ㅣ

전문가들 이야기로는 10년전 보다 시중의 화폐량이 배로 증가 하였다는군요

결국 초저금리에 갈곳 없는 돈 일부가 분양가 제한을 하는 아파트 청약에

분양권 전매를 허용하는 주택시장에

들어오고 당첨이 안되면 프리미엄이라도 최소한 3천만원(남양주 다산 신도시)에서 2억원 (위례 신도시)까지 주어서 매입하는 순환 매매가 이루어 지고 강남의 재건축 대상 중층이

상 아파트 들도 최소한 1억에서 3억원 까지 상승하였습니다.

단지 기존의 낡은 아파트는 매매가도 1년 전보다 최소한 5천만원 이상 상승하였고 지금은 상승세가 추춤하는 모습이 나타 나고 있습니다.

지방도 돈이 갈곳이 없어서 준공후 미분양이 쌓이는 것이 아니라 준공후

투자자들이 매입해놓은 20평대 아파트 월세 놓는다고 1년 이상 비워두고 있습니다.

이런 상황에도 또다시 분양하면 완판되는 이변을 일어키고 있는데 정작 2018년도

되면 입주 물량이 70만가구 정도 된다하니 역전세란이 일부 닥칠것이라는 전문가들 예측

인데 속도 조절이 필요한데도 전혀 주택 분양 활황에 관망세만 유지 하고 있습니다.



2. 활황으로 치닫고 있는 주택시장 지켜보고 있는 정부



이런 장세를 관망하고 있는 정부 입장으로서는 세금도 잘걷히고 불평 불만도 없어니

선진국과 비교하여 월등히 높은 주택에 세금...종부세나.전세보증금에 대한 소득세.

다주택자 의료보험료 추가 부담. 다주택자와 일주택자 양도세 계산시 물가상승율 차별. 취득세 중과. 재산세 누진세율 등 불합리한 세제 전혀 고칠 이유가 없다는 입장인데

전국적으로 주택 보급률은 이미 110%를 넘어서고 있고 서울 중심으로 30km 이상 되는 먼곳의 수도권과 지방은 저출산. 경기불황이 r계속되면 결국 빈집 발생 확률이 높은데 관망모드만 지속됨니다.

*일본동경 외곽 신도시 1개동에 달랑 5가구 노인들만 거주 참고.



3. 준공후 미분양 현황



2016. 6월말 기준 정부 발표로는 6만가구 정도 된다고 합니다만

주로 수도권 변두리 2기 신도시와 오피스텔 .지방 중소도시 위주로 형성되어있는데 저출산 계속되고 불황이 지속된다면

준공후 빈집이 전국으로 확장되어 점차 늘어날것으로 예측하고 있습니다

소득수준 5만불 -6만불 되는 선진국도 무주택자 비율이 가구숫자 대비 40% 전후 되고 있 습니다만 우리 관료들은 전체 국민들 1가구 1주택 되어야 한다는 고집을 버리지 않고 있 는 것이 특징으로 보급률이 110%가 넘고 있으니 속도조절이 필요함에도 계속 주택건설 을 독려하고 수요가 없는 지방도시에 장기(10년) 임대주택을 대량으로 공급하고 있습 니다

(예시: 전남 나주혁신도시. 장기임대주택(10년) 입주자가 없어니 유주택자도 입주가능하다는 현수막이 걸려 있음)



4. 무주택자 지원 정책 전무



정부는 초저금리에.전세보증금에 대한 소득세 등으로 임대자 입장에서 전셋값 상승분만큼은 월세화를 하고 있고 이것이 반전세 탄생배경입니다. 정부 입장에서 무주택 서민들이 전셋집을 선호하고 전세제도가 유지되는것을 원하고 있는데 월세화를 부추키고 있습니다. 이런 제도개선이 필요함에도 전셋집이 월세화 하는 것을 공급자 위주로 대책이나 대처를 하는 것이 아니라 전세자금 대출. 주택 구입자금 대출로 막고 있다보니 초저금리에 소득만 확실하면 1-2억원 대출내어 전세살고 주택을 구입하도록 유도하고 있어 결국 후유증은 가계 부채가 늘어나고 있다는 것이 문제입니다.그래서 보완책으로 원금+ 이자 함께 갚아라는 대책을 내놓고 있지만 주택 담보 대출 금액은 월 5조-6조원식 계속 늘어만 가고 있고 가계 부채가 1200조원을 넘어 결국 이

가계부채는 언젠가는 서민경제에 악영향을 줄 시한폭탄으로 자리매김 하고 있습니다.

전세대출. 주택구입자금 대출은 무주택자 지원이 아닙니다. 미국처럼(캘리포니아주 기준 취득세 없고. 얃도세 기초공제가 50만불) 우리는 그렇게는 못할지언정 생애 최초 주택구입자 에게 취득세라도 100%감면 하던가 부자들은 좀더 대형평수로 이전하도록 종부세 페지나 재산세 누진세율 페지등을 검토하여 전반적인 세대당 주거 면적을 늘리고 좋은 품질에 살도록 유도하는 정책 변경이 핅요한 때인데 갈곳 없는 시중유동자금 덕분으로 주택 분양 활황에 미소짓고 관망 모드를 취하고 있습니다.



5. 기타 대형 주택 기피현상



종부세 시행으로 인하여 다주택자 6억원 일주택자 9억원 기준으로 재산세외에 종합부동산세를 부과 하고있으니 대형주택을 기피하는 현상이 벌어지고 있습니다. 주택 면적당 단가도 20평대가 높고 그다음이 30평대 40평대가 아주 낮습니다. 결국 이런 현상은 종부세 뿐만 아니라 재산세도 누진세율로 많이 부과되니 거주형태가 부자들도 그냥 30평대로 선호 하는 현상을 일어키고 있어 대형평수 아파트가 팔리지 않으니 건설자체를 아예 안하고 있습니다. 10년전에는 전체 가구숫자 단지별 대비 30%였는데 지금은 5%수준입니다. 주택이란 한번 건설하면 30-40년 유지되는 상품인데 소득수준 2만7천불 나라에서 가구당 주거면적을 좁게 살아라는 정책이 먹혀 들고 있어 소득수준 5만불 6만불 되면? 미래에 대한 대책이 없는 정책이 유지되고 있습니다.

국민들 세대당 주거면적이 좀 늘어나도록(저출산 대책과 연관도 있음) 품질면에서 좀더 향상되는 주택정책이 신도시 보다 구도심 재생사업에 정부 지원이 필요한데도 전혀 이런 곳에 신경을 안쓰고 있는 실정이고 재건축하여 이익이 남어면 오히려 개발이익금을 걷어가는 세법을 운영하고 있으니 얼마나 시대에 뒤떨어진 법을 소유하고 있는지 알수 있습니다.

(년간 종부세 1조원 남짓 걷어 각 지자체에 나눠주고 있는 실정이고 각 지자체는 이돈 사용할데가 없어 이돈으로 지역 아파트 단지내 보드블럭 교체공사, 아파트 외부 도색비용 등에 지원하고 있는 현실)




6. 2017년 18년 빈집 대란 맞이하게 될것 같아요.



수요보다 공급이 많아지면 결국 준공후 빈집이 늘어난다는것 상식입니다.

각종 통계를 정부가 움켜쥐고 있음에도 이런 실정 알면서도 대처 않고 있습니다.

무조건 주택만 많이 건설하면 모두가 내집소유하여 살것 같지만 선진국도 무주택자 비윩이 40% 전후 임을 아셔야 합니다.

*용인시의 미분양 현황 기사한번 보세요. 남의 일이 아닙니다.점점 준공후 미분양 물량이 넘처 서울로 오고 있습니다.

용인.광교2.오산.평택.김포한강신도시.파주운정.영종하늘도시.양주 옥정.남양주 마석.경기광주 등이 빈집 발생 확율이 높습니다.

http://biz.chosun.com/site/data/html_dir/2016/08/10/2016081002930.html