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집값 계속 상승할까?
작성자산수유 작성일2017-01-28 11:26:33 추천0 조회1210

2016. 11. 3 조치로 주택시장은 냉각기로 접어들었습니다. 그러나 향후 미래에도 집값 계속 상승할까?
의문이고 아무도 가려쳐 주지 않는 제목이기도 합니다. 과거10년 통계를 보면.집값은 가파르게 올랐습니다. 물론 내리고 오르고 내리고 오르고 반복하면서 전체적으로 상승물결을 타고 올라왔습니다. 그러나 주택보급율100%라는 현실을 비추어 볼때 미래도 과연 집값이 상승 할까? 의문입니다.


부동산 토론방에 들락거리다 보니 몇년전부터 하락론자들의 글귀가 생각납니다. 폭락했나요? 서울.수도권 돌이켜 보면 최소 5천...많게는 2억원 까지 상승했습니다.

그럼 미래는 하고 묻는 님들이 많습니다. 이제 11.3 조치로 하락할것이라고 하고 있습니다. 그렇치 않습니다

모두들 거주할곳이 없어 집을 구매했나요? 모두들 눈.비를 피하는 주거시설 즉 주택에 살고 있고 무허가 판자촌에 사는 님들이 없습니다. 원룸이던 투룸이던 도심이던 변두리이던 모두가 살고 있습니다만 추가로 공급되는 수십만채 어떻게 하냐고 묻습니다.난감한 질문인것만 틀림없는데 전문가 이야기를 요약하면 다음과 같습니다.

좀더 낡은집은 재개발.재건축으로 열악한 주택은 철거 되고 있고. 단독 지하방등은 살지 않고 비워둔데가 많아요 시골의 농가도 빈집이 늘어났습니다 정부 통계는 우리나라 빈집 숫자가 약 1백만호 정도 된다고 합니다. 일본은 820만호임에도 주택은 계속 건설하고 있습니다.

결국 좀더 품질좋고 새집으로 이동하고 있다는것인데....그래도 한해 30만채 이상 신규 공급이 되고 입주물량이 40만세대 이상된다면 집값이 하락 할것 아니냐고 되묻고 있는데 ....그럴수도 있죠.그런데 그 시기는 잠깐입니다. 정부의과거 행적을 보면 또다시 경기 부추킨다고 규제 풀어서 어떻게든 이런 미분양.준공후 미분양 팔려나가도록 정부가 또다른 정책을 내놓을것이고 그리고 아주 중요한 포인트는 한국은행 통계를 보면 15년전과 비교하면 시중 화폐량이 2배나 증가 했다고 합니다. 이돈의 행방이 주택시장쪽으로 몰려오고 있다니 ...해답은 여기에 찿을수 있습니다.



다르게 말하면 집 1채 소유했는데 10년전보다 2억원이 상승했다고 좋아한다면 바보입니다. 그만큼 인플레가 되어 그집 팔면 그돈에 취득제세 보태어야 그만한 주택을 다시 살수 있어 본전입니다.

결과론적으로 소득은 제자리인데 재산세만 인상된 공시가격에 반영하여 매년 수십%인상된것으로 부과 받고 순진한 우리들 국민 잘내고 있다고 봐야죠.인프레가 그동안 진행되었다는것이 증명된것입니다. 화폐량 2배로 증가되어 유통된다는것에대한 의문은 있습니다.




어디서 그 많은 돈이 왔냐고 묻는님도 있습니다. 정부는 한해 수십조원식 soc사업을 벌리고 있습니다. 교통량 생각않고 한반도의 남쪽 서쪽 동쪽 사통팔달.가로 세로 4차선 고속도로를 깔고 있습니다. 예시를 들면 홍도.흑산도 갈려고 광양에서 승용차로 목포까지 신설된 고속도로를 올러타서 달렸는데 우리 차량밖에 없고 전혀 차량이 다니지 않았습니다. 직선화 하여 터널만 숫자를 세었더니 무려 25개나 뚫고 공사를 완공했는데 정작 통행량이 없다는것이죠.2조원 공사면 토지보상비가 3-5천억원 정도 됨니다. 이런 토지가 갑자기 돈으로 변화하고 있고 화페량이 늘어난 이유이고 무역흑자가 한해 수백억불식됨니다. 이돈도 국내 화폐로 교환하여 시중에 공급되고 있습니다. 그만큼 시중유동자금이 넘쳐 나고 있다는 증거이기도 하고 이자금 일부가 주택시장으로 오고 있습니다.




지방에 인구 36만도시에 갔는데 준공후 빈집이 아파트 한동에 50%나 된다고하네요.그래서 이유를 물었는데 돈많은 님들이 사서 월세 놓겠다고 1년이상 버티고 있는 물량이라고 합니다. 저녁이 되어 실지 가보니 불꺼지 창이 50% 정도였습니다. 부동산에 들러 물어도 보았습니다. 전세를 놓어면 모두가 다 채워진다고합니다만 모두가 투자자가 사놓은 아파트 임으로 월세를 놓겠다고 기다리는 아파트였습니다. 월세가격은 보증금3천만원에 월세 60만원/25평 기준... 시중의 유동자금이 지방까지 풍부하게 깔려 있다는 증거이기도 한것이고 계속 상승할 여력이 있다는 것입니다.




지방에 무슨 돈이 그렇게 많냐고 물었죠..그랬더니 도시 주변농촌에서 비닐하우스로 한해 억대 이상 매출을 올려 수억원식 소유한님이 너무 많다고 합니다.농어촌.무슨생각인지 아무리 소득이 많아도 논농사에는 직불금도 주고.소득엔 세금이 미미할 정도입니다. 웃기는 나라죠. 그러니 한해 1억원 이상 소득을 올리는 농가가 한둘이 아니라고 합니다.




그리고 이렇게 준공후 빈집이 많음에도 또다시 분양을 하면 평균30대 1이라고 합니다. 이런 현상을 어떻게 봐야 할지? 결국 투자 우선순위가 소형 아파트이라는것이 증명된것입니다.그리고 전세가 아니고 월세시대로 들어섰다는것도 깨달아야 합니다. 이렇게 새로운 주택으로 이전하면서 그동안 수십년된 낡은 주택은 점차 빈집으로 남게 됨니다. 글고 전세임대를 해도 전세보증금은 돌려줘야 하는 부채로 분류하는것이 국제회게법인데 우리나라는 독특하게도 이 보증금 받은것으로 소득으로 보고 매년 소득세를 부과 하고있습니다. 웃기는 나라죠 그러니 정부가 나서서 월세시대로 만든것이라고 봐야 속이 편안합니다.





그럼 서울및 수도권은 어떤지역.어떻게 투자해야 할까요? 2-3년사이에 소위 갭투자로 수십만명이 참여했다고 합니다. 20평대 2억원대 아파트가 주공격 대상이었다고 합니다. 1기 신도시 산본의 22평 2억원 매매가격이었고 전세가격이 1억5천만원이었습니다만 5천만원이면 투자 가능했고 4년전의 시세였는데 지금은 매매가격이 2억5천이고 전세가격이 2억2천만원입니다. 우리나라만의 특징인 전세제도가 갭투자를 만들게 된것입니다.




물론 도심에 일자리가 많으니 도심으로 빨리 갈수 있는 지역으로 가야합니다. 도심에서 멀어진 2기 신도시는 투자하기가 어렵다고 봐야 합니다. 일본의 1991년도 신도시는 50%이상이 빈집이라고 합니다. 아파트 한동에 50세대가 살아야 하는데 달랑 5세대 살고 있어 관리문제가 골치아파서 이젠 리모델링 하여 요양병원으로 변화 하고 있다고 하네요.

(실지 일본여행가서 현장을 가본님 한테 물어본것입니다)




예전에는 웬만한곳에 수억원식 묻어두면 성장율이 7-9%였고 중진국이라 물가상승도 있고 상당한 금액으로 인프레로 인상 상승을 하였습니다만 지금은 아니다 입니다.

아닌 이유는 지금은 투자의 포인트는 입지가 아주 중요합니다. 좋은 입지란.




우선적으로 전철역세권. 두번채가 부자동네와 학군이 좋아야 합니다.세번채가 일자리 즉 직장숫자가 많은 지역 직주근접 지역 우선으로 가격 상승율이 높은데 투자하여야 합니다. 과거 통계가 말해준것입니다.




결국 이 모든 조건을 충족할려면 강남3구로 가야 하는데 그긴 억대이상 투자금액이 높습니다. 1억이 아니고 6-7억원이상 가져야 투자 가능합니다. 재태크 전문가 자문료 내고 자문 받으면 간단합니다. 강남3구 재건축 대상 아파트 구입하여 재건축하고 준공후 2-4년 이상 소유 해라가 정답이라고 알려줍니다.




결국 6-7억원 투자하고 잘못하면 10년이상 기다려야 한다는것이죠. 이런조건을 충족못하면 결국 이 -부자동네- 입지좋은동네 -일자리 많은동네- 이 동네로 빨리 올수 있는 30-40분이내 도착할수 있는 지역에 가서 갭투자를 해야 차선책입니다. 이곳으로 가면 채당 2-3천만원이면 갭투자가 가능합니다.




124층 잠실의 롯데 타워가 준공되어 입주를 하면 유동인구 포함하여 4-5만명이라고 합니다

물론 옆 쇼핑센타는 지금 운영중이지만 그렇게 큰 건물과 유통센타를 건설하고 빈공간으로 두지 않을것 뻔한 이치인데...잠실에 있는 아산병원 유동인구가 4만명이라고 합니다.

결국 일자리가 많은 동네 위주로 가격이 상승된다는것이 정확 합니다




일시적으로 하향하고 다시 경기부양해야 하고..반복하다 보면 결국 인구증가가 절정시기인 2031년까지는 도심에서 가까운 입지좋은곳에 투자하면 갭투자 수익을 올릴수 있다고 판단을 해야하고 이런 상식적인 이론보다는 개인사정과. 투자에 대한 용기가 우선이라고 말씀드릴수 있습니다.