언론의 부동산 기사는 온통 전셋값이 상승한다는 제목이 난무하다. 그런데 이런 현상만 까발리지 정작 전셋값 폭등 원인과 대책 대안은 제시하지 않는다. 일시에 5천만원 인상되는 전셋값 서민들이 감당하기 힘들지만 주택을 많이 건설하면 팔려나가야 하는데 소득수준이 따라가지 못한다. 돈이 필요하지도 않고 제도개선으로 민간 임대 사업자들의 돈을 활용하여 투자수유를 유발하면 전셋값 폭등 잡을수 있다.





전셋값 폭등 대책



시중여론은 서민층 중산층 불만의 원인은 3가지로 요약할수 있음



1) 전셋값 폭등: 일시에 5천만원식 인상되어 매매가 근접하여 일부 계층 매매수요로 전환되고 있음(모자라는

돈은 대출로 카버하여 가계 부채가 늘어남)

2) 근로소득세 인상 : 소득공제를 세액공제로 전환하면서 당초 약속대로 기만원 인상이

아니라 수십만원 토해내야 하는데 분노를 느끼고있음

3) 담뱃값 인상: 일시에 2천원 인상으로 초서민층이 주로 담배를 피우므로 불만고조

이런 불만사항이 총선이나 대선에 표심으로 나타 날수있음을 감과해서는 안되는데 새로운 국토교통부 장관님

의 대책이 기대된다,







전셋집 공급이 많아지게 하면 가격은 저절로 하향 조정된다,



주택에 투자하는 님들이 많아야 한다.(많이 가지면 안된다 많이 가진자에 대한 증오심 유발을 하는 정치권의 선동등 국민정서를 바꿔야하는데 홍보전략이 필요하다,)

투자가 많을려면 결국 투자금액대비 어느정도 년4%이상의 투자수익이 뒷받침되어야 한다,

주택보급율이 전국 단위로 계산하면 100%가 넘었고. 수도권만 90% 정도 수준이다.

지방은 전셋집 자체가 없어 부작용이 심각하다. 지방발령나면 서울 및 수도권에 집을 두고 지방에 주택을 구입하여 나중에 서울로 발령나면 팔고 와야 하는 신세이고 전셋값이 매매 가격의 90%를 넘은 수준이라 서민들의 이주에 대한 번거러움과 이주경비가 너무 많이

소요된다,

80년대와 같이 경제성장율이 7%-9% 되는 시절도 아니고 그당사 주택 보급률은 70% 수준 지금은 100% 수준임으로 수억원 투자하여 전세임대하고 나중에 차익을 챙기는 투자수단은 이제 옛이야기가 되었는데도 주택 투자에 대한 세금은 투기 근절대책으로 나온 10년전

참여정부 시절 세금이 존재하니 여간해서 수억원 투자하는 님들이 사라지고있어니 공급이 모자라는 것이다.





서울 수도권.지방 등에 전셋집 신규 공급이 안되는 이유,



1. 정부의 장기.영구 임대주택 공급의 한계점 도달

LH공사 부채가 100조원을 넘어선 마당에 추가로 한해 수십만가구 장기.영구 임대주택 공급 은 거의 불가능하고 민간임대사업자에게 넘겨야 함에도 정책방향은 변경되지 않고 있다,

*소득수준 5만불 선진국의 공공임대주택 비율은 10%-15% 수준 우리는 2만6천불 수준에 5%수준 전체GMP 대비로 볼때 결코 5%의 공공임대주택이 적은 숫자는 아니고

민간 임대주택 공급을 활용치 못하고 있는 것이 문제이다.임



2. 민간임대 사업자들이 투자를 기피하는 이유 :

향후 집값이 상승할것이라는 예측으로 수억원 투자하여 시중에 전세임대 하는님들이 사라 졌다.

*기존의 임대주택이 전셋값 폭등으로 인상분 만큼 월세화 하는 추세(반전세 탄생)

*일시에 5천만원 전셋값 인상으로 세입자가 이돈을 마련할수 없는 환경 결국 임대자와 협의

하여 년4-5%의 이자를 쳐서 월세화 하는 것이 반전세 탄생 배경임

이런 월세부담이 안되는 님들은 외곽으로 밀려나게되고 돈에 여유가 있는님 들조차 고가 대형 주택을 기피하여

30평대의 전.월세 집을 선점하니 서민층이 입주하여야 할 30평대 주택이 전.월세 포함하여 모자라는 현상이 발생함. 부자들의 40-50-60평대 기피사유와 이런 고가 대형평형이 임대물건으로 나오지 않는 이유는 전세보증금에 대한 소득세와 의료보험료추가부담 때문이다.



3.민간임대 사업자 투자기간동안 부담해야할세금제목목은 취득세 재산세 ,종부세. 양도세 .

개인사업자는 의료보험료 산정시 모든 임대주택 합산계산과, 전세임대하면 전세보증금 자체 를 소득으로 보고 소득세 부과,월세소득세 납부 등을 감안하면 임대기간동안 수선비 등을 고려하면 차익을 남기기란 여간 어렵지 않다.



4.. 주택 임대사업자 등록을 하면 종부세 유예 혜택과 재산세 일부 감면 혜택이 있지만, 임대 의무기간(5년)이 있어 이 기간을 지키지 못하면 3000만원 이하 과태료(2014. 5.24 이전 범법자는 2년이하의 징역.2천만원이하 벌금형)에 면제받았던 세금에 가산세까지 더한 금액을 내야 한다 개업은 가능하지만 사업을 중도에 철회도 안되고 5년이라는 의무임대기간을 채워야 함으로 임대기간중에 급전이 필요시 함부로 매도할수 없는 조건을 달아놓고 있어 모두가 사업자등록을 꺼리는 실정, *전체 다주택자의 4.5%만 사업자 등록



5. 기업형 임대주택 사업이 안되는 이유.

- 어느 기업이 수백억원.수천억원 소요되는 주택임대사업에 뛰어들 업체가 없음

주택임대사업에 투자할 돈은 결국 장기저리율자를 준다고 하지만 결국 부채증가만

유지되어 국제 경젱력을 떨어지게 할수도 있어 기업들이 기피할것으로 예상된다,

- 장기 임대주택(10년 20년) 후에 일반 분양시 수분양자와 기업이 분양가격 갈등으로

분쟁소지가 100%임으로 기업이 기피하는 주된 이유임.



6 기업형 임대주택이 성공할려면:

터어키처럼 중소기업이 순수 자기자금으로 50-100세대정도를 건설하여 장기 임대을

유도하는 세제.금융지원 등을 마련 하여야 함.(택지개발지구에 이런 중소 단위 세대의

임대주택지 공급.취득세.재산세 감면. 의무기간 철페 (순수 자기 자본으로 임대사업에

정부 지원은 취득세. 재산세 100% 감면과 월세소득에 대한 소득세는 징수하고 수선비등에 대한 필요경비는 인정하면 중소기업형 임대사업활성화가 이루어질수도 있다.

이 경우 임대의무기간을 정하거나.벌칙조항을 두어서는 안되고 이또한 기피대상이 된다.

단지 세금감면은 임대기간동안만 유지하도록 승인하면 되는것이지 5년 10년 이런 의무기간을 정하면 자유로운 경쟁체계가 이루어질수 없다.





* 규제를 풀어서 자유로운 경쟁체제를 만들어야 >



1. 민간임대사업자들의 사업이 활발하게 진행 되도록 사업자 등록후 의무임대기간 5년 철페

(*구청에 등록. 세무서에 등록 이중으로 사업자 등록을 하는 것 세무서 등록 일원화 필요)

지금은 국세청 전산망에 주민등록만 치면 전국에 소재한 개인 부동산 명세서가 그대로

나타나고 있음에도 이중으로 등록을 요구함,



2. 전세보증금은 나중에 돌려줘야 하는 부채임으로 소득세 부과 철페

( 이보증금에 대한 소득세 부과로 월세화를 더 부추키는 역할을 하고 있음)

정부를 대신하여 시중에 임대주택 공급자로 보아 종합부동산세 면제

*지금은 사업자등록자만 5년임대기간 충족조건으로 유예 하고 있음

*임대기간동안만 감면하는 방안으로 변경도는 아예 종부세 철페,



3. 민간 주택 임대사업자 의료보험료 산정시 임대주택은 의료보험료 산정시 제외

*정부를 대신하여 임대주택 공급자로 보면 당연히 의료보험부과는 철페 되어야 하고

정부를 대신하여 임대주택자에게 오히려 덤터기를 쒸우는 행위임.



4. 월세에 대한 소득세 부과 :3주택 이상 단일세율로 (년 14%.)부과 하고 수선비 등 필요경비

월세 년간 월세 총액의 30%정도 필요경비 인정하는 제도 도입



5. 민간임대 사업자 임대주택 매각시 양도세 계산

1주택자는 물가상승율 80% 공제인데 민간임대 사업자는 10년에 40%공제 불공정행위

단순화 하여 물가상승율 일주택자와 같이 80%로 단일화 해야 함.



6.임간임대사업자의 주택면적. 금액 규제 철페

지금은 면적 149 m2이상은 대상에서 제외. 금액으로 기준싯가 6억원 이상은 제외

이런규제를 철페해야 고가임대주택이 많이 나와야 돈많은님들이 30평대 임대물건을 선점하지 않아 서민.중산층이 살아야 하는 20-30평대 임대주택 이 남아돌아갈것임