수요와 공급의 법칙을 어기면?




구소련의 정치인들은 정치를 잘못하여 이를 어겼다.수요와 공급으 법칙을 무시한 것이다.

그결과 나라가 붕괴된것이다. 인공위성을 달나라에 보낸 나라이지만 평등을 외치고 동네 병원의 의사와 수퍼마켓 점원.이발소의 이발사 급료가 같았다. 그리고 과학자들의 급료는 이들보다 2-3배를 더준것이 이런 현상를 빚은 것이다. 20년이 넘은 이야기이지만 그시절 언론을 통해본 실상은 빵을 사기위하여 2-3시간식 줄을 서야 하는 풍경이 동서양 언론에 대서특필되는 수모를 겪었다. 돈이 있어도 상품이 모자라다보니. 길을 가다가도 줄을 선것이 보이면 무조건 줄 끝에 가서 기다려야 한다는 것이다.



줄을 선다는 것은 그 상점에 무엇인지 모르지만 상품이 입고 되었다는 것이기 때문이다. 이런 추세가 계속되니 나라가 붕괴되었다. 나라가 붕괴되니 그시절 정치인들은 모두가 몰락 한것이고 사회주의 종주국의 몰락을 가져온 것이다. 그렇다면 정말 식재료가 모자라 공급이 모자란것인가 그렇치 않다. 나라 예산을 달나라가는 로켓발사에.미국과의 무기경젱에 쏟다보니 재정이 바닥난 것이다. 노동의 댓가는 시간과 효율에 따라 급료를 주어야 하는데 평등하게 무조건 지급하다보니 결국 사회전체가 붕괴되고 말았다.수백키로 떨어진 농촌에서는 배추등 식자재가 열차에 실어서 모스코바등 인구가 많은 대도시로 와야 하는데 기름이 부족하여 열차가 움직이지 않어서 화물칸에 있는 배추가 썩어나가고 있는 현실을 보도를 접한적이 있다. 당장 열차를 움직일 석유가 부족한 것이다.



그런데 묘하게 주변국이 돈을 빌려주지 않는다 일본도. 미국도. 유럽도.모두가 망해가는 나라에 돈을 빌려줄리 없다.상식이다 우리도 망해가는 기업의 채권을 금융기관에서 판매해줄수 있는가? 그런데. 이시절 외교관계가 없던 대한민국에 손을 벌렸고 노태우 정권 시절 외교수립이 안된나라에 어떻게 차관으로 수십억불을 빌려주나? 이를 이용하여 숲을 보고 과감하게 차관을 제공하여 우리 기업들이 진출하여 차관금액보다 수십 수백배의 거래를 한것이다. 그런이유에서 노태우정권의 북방외교 정책이 다른나라에도 먹혀들어갔고 성공한 사례였어며 30억불을 연차적으로 빌려주기로 협상을 하였어나 16억불인가를 빌려준 다음 나라자체가 붕괴되어버렸다. 그다음 정권이 나라체계를 사회주의에서 시장경제체제로 바꾸었고 옛소련시절 차관을 아직도 그돈을 다 상환받지 못한 것으로 알고 있다.(매년 조금식 상환 조건으로 변경) 구소련의 붕괴 자체를 이야기 할려는 것이 아니다. 수요와 공급에 대한 이야기이다.



시장을 인위적으로 억누르러 한사람들은 성공한 예가 없다. 시장경제 맡겨야. 공급이 모자라면 이익을 엿보고 돈이 들어와서 공급이 추가공급이되어 가격내려가고 가격 안정이 되는 것이다. 이런 간단한 상식을 초월하는 웃지못할 사례가 대한민국 주택정책이다, 집없는 서민이 가구숫자대비 47%이다. 지방에 주택이 있어면서 수도권에 직장 때문에 대학 때문에 추가로 필요로 하는 주택 숫자까지 합하면 50%넘게 주택이 모자란 것이다. 50% 넘게 거리에서 잠자고 사는 것이 아니라 남의 집을 임차하여 사는 것이다.



정부가 이들에게 100% 임대주택을 공급해줄수도 없는 나라이고 세계 그런나라도 없다. 그들이 원하는 것은 매매가격의 50%이하의 전셋집이다. 세계에서 우리나라만이 소유한 전세제도를 정치 관료들이 없애고 월세제도로 바꾸어 투명하게 월세에 대한 세금을 걷겠다는 것이 목적인데 전문가 집단. 언론집단은 이런 엉터리 주택정책에 대한 지적을 안하고 있다는것이 문제다 얼마전인가 1가구 2주택 전세보증금에 까지 세금을 부담시키겠다는 발표를 하고 언론 전문가들의 질타를 받고 한발 물러섰다.




1가구 2주택까지는 전세든 월세든 세금이 없도록 예전처럼 하겠다는 말인데 시장은 이를 믿지 못하는 눈치이다. 지금은 물러섰지만 언제가는 하겠지? 지금 반발이 심하니 일단 물러선 것 뿐이고 1가구 3주택 부터는 월세이던 전세이던 세금을 부담시키고 있지 않나? .그들이 누구인가? 돈을 좀더 여유있게 가진사람들의 투자상품이다. 투자상품에 이익이 없어면 당연히 공급이 안되는 것이다.




정부의 역할은 정부가 공급할 임대주택을 민간이 많이 공급하여 전.월세 가격이 저렴해지도록 제도개선을 해야하는 것이 주된 임무인데 작금의 실정은 그렇치 않다.




주택의 숫자가 많어면 투기꾼이라는 별명을 10년전 참여정부시절 국민들에게 선동한 것이 아직도 유효한것이고 부자혼내주는 척이라도해야 징벌적 세금을 부과해야 국민들 지지받는다는 그릇된 사고가 아직도 정치인들이 사고를 변화하지 못하게 하고있다.정치인.고급관료이 전.월세 집에 살아봐야 하는데 그렇치 못한것도 이유이다.수도권 외곽에서 고속도로 경유 광역버 입석금지 실시를해보니 난리가 났다. 평소에 입석도 타지 못하고 버스를 몇대 보내고 겨우 콩나물 시루같은 입석버스를 타고 다녔는데 어느날 수백대 버스 증차하고 입석금지를 한다니..현실을 몰라도 너무 모른것이고 수요와 공급 단어 자체를 알지 못하였다.




주택이라는 상품이 무엇인가? 국민이 살아가는 주거공간 확보이다.삶의 기본귄리이기도 하다. 소형이던 중형이던 임대이던 자가이던 한 채식 있어야 하고 가구숫자대비 130%까지 있어야 왠만하게 돌아간다. 지방은 100%가 넘었고.수도권만 90%선에 도달하여 전체적으로 볼때는 이미 100%선에 도달한 것이다. 이제부터는 질적 즉 품질면에서 면적면에서 더 상승해야 하는 시점인데 정부가 도와주어야 할 국민 기본권리의 상품에 지뢰를 곳곳에 심어놓고 기다리는 형국이다. 주택숫자를 많이 가지면 불리한 세제를 모두가 알고 있다.일가구 일주택 정책을 아직도 유지하고있는 것이 문제이다.


9억원 가격의 주택 한 채 소유한님과 2억원 주택 4채 소유한님의 세금은 전혀 다르다.

숫자가 많다고 불공정한 세금폭탄을 때리고 있는것이다. 우선 9억원 1채면 종합부동산세가 없다. 2억원 주택 4채면 8억원이다. 6억원 초과분에 대하여 종합부동산세를 매년 내놓아야 하고 공시가격은 매년 수십%식 인상시킨다. 이뿐인가? 3채에 대하여 전세를 놓어면 전세보증금 자체를 소득으로 보고 소득세를 월세는 당연히 소득이니 소득세를.내놓아야 한다. 이것뿐아니다. 근로자가 아니고 사업자이면 승용차와 같이 소유한 모든 주택 합하여 공시가격 대비 엄청난 의료보험료를 내놓아야 한다. 이런 실정이니 서민 중산층이 모두가 20-30평대에 몰려살고있다. 6억원이라는 잣대로 종부세 부담과. 재산세 누진세율에 3채부터는 전.월세에 대한 세금부과 때문에...40-50-60평대의 고급 아파트는 2-3%의 정말 부자만 살수 있는 나라로 만들었다.



수도권 외곽에 이런 대형 고급아파트가 수천세대 준공후 까지 남아 돌고 있는 이상한 나라이다.


이뿐인가? 교육정책도 마찬가지이다. 좌파 교육감이 들어서다보니 평등을 외치고 자사고니 외국어 고등학교등을 없앨래고 시도하고 있다. 30년전의 과외 열풍을 잠재우기 위하여 중고교를 시험없이 추첨으로 보낸 정책을 이들이 지지한다는 말을 서슴없이 하고있다. 공부 잘하는님들도 평등하게 같이 못해야 한다는 말 아닌가?. 이게 말이 되는 소리인가?그시절과는 세상이 많이 변화 하였다. 소득수준이 높아지니 이제는 국내 평등교육에 호감을 느끼지 못하고 부모들은 미국.캐나다.호주.뉴질랜드 독일.영국 수십만명으 유학생을 보내고 있는 나라이고 심지어 초등학교부터 이들나라에 유학을 수만명보내고 있는 나라임을 아직도 이들은 그런 통계를 본적도 없다는 말인가? 잘못된 초등 중등 교육정책 때문에 한해 수십억불의 국부유출이 되는 나라이다. 세계화에 역행하는 이런님들을 교육감으로 선임한 국민 수준도 문제이다.부자를 경멸하고 공부 잘하는 집단을 경멸하는 국민성을 지도자들이 이해시키지 못하면 이들은 결국 이나라를 떠날 수 밖에 없다.





세금측면에서 보면 9억원 가격 한채 이상 소유하면 징벌를 받아야 하고 적은 금액이라도 다주택자는 숫자를 많이 소유하였다고 6억원의 잣대로 종합부동산세를 내놓아야 하는 나라이다. 이뿐도 아니다.


다주택자가 돈이필요하여 한 채를 매도시에는 양도세 계산시 물가상승율을 10년에 30%만 해준다. 9억원 초과 1주택자는 9억원 초과 분에 대하여 양도세 계산시 물가상승율 80%를 공제해준다. 이런 불공정이 묵인되는 나라이다. 누가 숫자를 많이 가져라고 했나 식이다.




1억원 수표 한 장가진자와 1만원권 지페 1만장 가진자는 같은 금액을 소유하고 은행예 예금을 하였다고 하자. 이자에 대한 세금은 같아야 한다. 그런데 1만원권 1만장의 많은 숫자를 맡긴 님에게 돈 헤아리는데 인쇄기로 돈찍어내는데 비용과 인력이 많이 소요되었어 너는 투기꾼이다. 이자에 대한 세금을 더내놓아라 한다면 말이 되는 소리인가?




정부를 대신하여 시중에 임대주택 공급한님들에게 차별난 세금정책은 결국 투자자를 임대시장에 더 진입하지 못하도록 한것이고 전셋집 부족의 원인이기도 하다. 결국 그후유증은 집없는 서민들이 찿는 전셋집이 월세화 하여 매월 수십만원의 월세부담으로 고통를 겪게 하는 것인데도 정작 서민들은 이런 정치인들의 술수를 단지 부자 혼내주는것처럼 착각한다. 이렇게 착각하게 만든 것이 정치 관료세계이다. 전셋집 부족으로 전셋값은 2년마다 수천만원식 폭등하게 만들고 있고 그돈을 2년동안 저축하지 못하면 결국 그돈을 년 5% 이자로 쳐서 반전세로 눌러살아야 한다. 획기적인 대책이 나오지 않어면 결국 전셋가격은 매매가격을 추월할지 모른다. 정부의 대책이라고는 전셋집 공급자인 다주택자들에게 부과하는 불공정한 세금정책을 고치기 보다는 집없는 서민에게 빚내어 집사라는 대출한도를 늘려주는 정책이 유일하다.



그러나. 빚은 빚이다. 빚내어 집살려는 사람들의 손익구조는 어떤가? 그들이 경제성장율이 20년전처럼 년간7%-9% 매년 소득이 많이 상승하는것도 아니다.가계부채를 계속 늘려도 되는것인가?


중개수수료.취득세 실거래가격으 1-4%. .매년 2번식 부과되는 재산세.와 집값의 30-50%(1-2억원)에 대한 이자부담 등과 매년 수선비등을 고려 할 때 왠만해서는 내집마련이 힘들다고 한다.



결국 전체 주택 총량을 늘려야 값싼 전셋집 월세집이 나와서 집없는 서민들의 주거비용을 절감할수 있는것인데 공짜돈(복지비용) 나눠줘서 인기얻어야 하니 달콤한 세금정책을 버리기는 쉽지않는 수백년 내려온 정치 관료들의 못된 관습인데 하루 아침에 고쳘질리 없고 계속 주택에 대한 세금제목을 만들고 있다. 이제는 전용 135M2아파트 단지의 관리비 까지 10%의 부가세를 부과 하겠다고 하는데 정작 지자체에서는 아파트 단지내 보도블럭 교체비용을 보조를 해주고 있는실정이다. 도대체 알수 없는 나라이다.





재건축 재개발 사업은 어떤가? 30-40년된 주택 낡아서 살기가 불편하다 자기돈을 들여 새로운 주택를 건설하겠다는데.정부가 도와주기는커녕 개발부담금과 까다로운 사업승인조건등을 붙여 수년간 서민들이 저축한 돈을 뜯어가고 있다 실지 예를 들면 송파구 잠실동 주공 2단지(지금은 새로이 건설하여 리센츠아파트 )재건축 당시 사업승인조건에 사통팔달 도로확장을 위하여 수천평 기부체납하고 도로공사비도 부담하였다. 토지기부체납과 공사비 외에 단지내 초등학교. 중등학교. 고등학교가 존재했는데 사업승인조건에 멀쩡한 초등학교를 다시 허물고 재건축하여 기부체납하라는 단서외에도 수십가지 조건이행을 달았다. 허가권을 무기로 재건축 조합원돈을 등쳐먹은 것이다 (초등학교 허물고 다시 건설하는데 약 1백억원소요)



이런 정부의 허가권을 무기로한 덤테기 쒸우는 숫법이 변화하지 않어니 재건축 재개발 뉴타운 사업이 진행될수 없는 것이고 낡고 헐고 좁은집에서 세금적게 내고 사는것만이 유일한 선택이고 이런 재개발,뉴타운사업등이 진행안되는 주된이유인데.정작 현장을 가보면 조합원 동의서 걷는 집단과 기존 동의서 철회를 하자고 하는 집단끼지 서로 싸움박질하고 있다




정부 정책이 서민들이 자기주택 다시 건설하는데 도와주지는 못할망정 뜯어먹는것.변화하지 않는한 결국 각종 공사비와 부담금을 파악하면 기존동의서 낸것 철회 하는것이 맞다.


그럼 저렴한 주택공급이 많아지고.임대주택이 많아질려면 대안은 없는것일까?

있다. 규제를 풀고. 세금을 내려서. 경쟁을 유발해야 하는 시장경제 원리이용할줄 알아야 하는데 복지비용 모자라고.삽질공사비용 모자라고 그러니 세금욕심에 이런상식이 묻혀버린것이다.


대안: 1


10년 20년처럼 경제성장율이 년간 7%-9% 되어 주택수요가 공급보다 많은 시절이 아니다.


그시절은 주택청약 저축을 누가 많이 했나? 저축금액 순위별로 줄을 세웠다. 지금은 아니다. 미분양 주택이 5만채가 넘고 우리네 건설업체는 자전거는 굴러가야 한다는 논리에 휘둘리어 계속 빚내어 건설하고있고 정부가 운영하는 LH공사빚도 1백조원이 넘는다.주식시장에서 건설업체 주식사서 재미본님들이 없다. 정부는 언제까지 인쇄기로 돈을 찍어서 임대주택을 공급할터인가? 지금 10대 20대들이 이 빚을 갚아야 한느데 그들은 모른다. 이런 엉터리 정책을..지금은 민간 자본을 이용해야 한다.




지금은 품질면에서 면적면에서 한단계 업그레이드 되어 선진국처럼 좋은 품질의 좀더 넓은주택에 살도록 정부가 정책 변경을 하고 국민들에게 주거비용이 적게 들도록 도와주어야 할 시기이지 단지 주택숫자가 많다고 주택을 보유했다고하여 세금걷는 도구로 사용하는 시기는 지났다.




정부가 100% 집없는 서민에게 임대주택 공급이 안된다는 사실을 인정하고 민간 임대사업자들에게 혜택 보다는 공정한룰의 세금정책만이라도 실행에 옮겨야 시중에 전.월세집 공급이 조금이라도 더되어 전셋값 폭등을 막을수 있다.지금 이대로의 정책은 결국 전셋값이 매매가격을 추월하는 순간을 맞이 할 것이다.




대안: 2


지금 서민 중산층 모두가 20-30평대에 몰려있다 이들이 40-50평대로 이전할수 있도록 주택 임대사업조건 변경과. 세금정책을 변경해야 한다.그래야만 서민들이 선호하는 20-30평대가 남아돌아 20-30평대 면적의 주택숫자에서 여유가 발생해야 임대, 매매가격이 안정된다.


20-30평대에 머물고 있어면서 돈에 여유 있는 님들은 빨리 40-50평대로 가도록
공정한 룰의 세금정책이 필요한것이다.



*전세주택. 월세주택에서 사업소득 근로소득올리고 금액단위로 정한 누진소득세를 내었다.저축하여 이자에 대한 소득세도 내었다. 주택 취득할때 무거운 취득세도 내었다.보유기간동안 열심히 년간 2번식 보유세도 내고 있다. 다시 소형에 중대형으로 가는데 정부가 이번만큼은 도와주어야 하는데 불공정하게 누진세율과 종부세로 세금폭탄을 때리니 40-50평 중대형 고급아파트가 남아돌고 건설도 안하는 나라가 되었다. 상식에 맞지 않는제도를 고치지 못하면 우리국민은 영원히 20-30평대 낡고 좁은주택에 살아야 한다.


가. 민간 주택 임대사업자에 대한 규제 철폐: 임대 금액상한선 6억원 철페. 면적 철페.


나. 6억원의 상한선으로 부과되는 종부세 페지. 재산세 누진세율 미국처럼 동일세율로변경.

(지금 우리는 0.1%에서 3% 선까지 누진세율로 적용하고 있다.)





*미국 캘리포니아주기준 공시가격(매매가격의 80%선)의 1.25% 적용
소득수준비교하면 한국은 취득세 없애고 재산세는 단일세율로 0.5%가

정답이다.





다. 취득세 누진세율도 지금 1-4%의 누진세율을 1-2%로 하향조정과 동시에

동일세율로 변경


(*미국 캘리포니아주 기준: 취득세가 아예 없다. 이유는무주택자를 도와주는 정책의 일환이다.)


라. 전세보증금에 대한 소득세페지

( 나중에 돌려줘야 하는 보증금이 왜 소득인가?)


은행에 예치하면 이자에 대한 소득세를 내고 있고 임대주택을 구입하기전에


그돈을 마련하기 위하여 근로.사업소득을 올리고 세금을 내었다. 정부를 대신하여 임대주택 공급하는자에게 이중삼중의 세금을 부과 한다는 것이 상식에 맞지 않다. 민간임대주택 공급을 못하게 하는 것이고 공급이 안되면 결국 전셋값 폭등을 정부가 유도하는 것이다.주택투자에 대한 엉터리 세금을 부담시키면 결국 투자자가 사라진다. 돈과 시장은 속일수 없는 것이다.



세계에서 성공한 나라들의 특징은 저축과 투자에 대한 세금이 미미가거나 아주 적다.


그래야만 일자리도 많아지고 소득이 늘어날 것 아닌가? 먼저 세금을 줄여주어야 거래도 많아지고 일자리 늘어나고 소득이 늘어나서 세금을 더걷을수 있는데 우리는 주택거래 시장 만큼은 반대로 하고 있다.





"짐 로저스" 가 쓴책 "세계 경제의 메가트렌드에 주목하라"책을 읽어보니

간단하다


정부(미국등 여타국가)가 잘하는 정책보다, 잘못하는 정책.기업(기업인)의 잘못된 운영 비리등을 열심히 파악하여 이를 이용한 투자(주식이나 펀드.특히 공매도)하여 많은 돈을 벌은이야기이다. 불공정한 대한민국 주택시장 미래투자전략에 참고하고 타선지석으로 삼아도 될 책이다.