친구 M이 얼마 전부터 입만 열면 NPL(부실채권) 얘기 일색이며, NPL(부실채권)로 제법 재미를 보았다며 침이 마르도록 자랑을 했다. 부실채권이란 단어만으로도 받지 못할 채권이란 어마어마한 단어인데 저토록 사랑스러울까...하는 의구심에 호기심이 발동했다.

친구 M이 말하는 NPL(부실채권)이란, 일반인이 주택이나 아파트를 담보로 시중은행에 대출을 받아쓰다가 그 대출자가 이자를 3개월 이상 내지 못하면 대출 은행은 그 채권을 일단 부실채권으로 분류하여 두었다가 일정기간 후 에도 이자를 내지 못하면, 절차에 따라 부동산경매에 붙이고 동시에 이런 다량의 채권을 묶음으로 묶어 적법한 절차와 기관에 그 채권 묶음을 도매가격으로 팔고, 그 낱개의 채권이 일반인에게 부실채권으로 판매가 된다고 한다.
부실채권액은 원래 대출금 원금 +연체이자(통상 18~24%) 까지 부풀어져 있고,
우리 같은 부실채권 매입자는 당연히 채권액보다 할인된 가격(a)으로 사게 된다.
그 후 경매가 되어 누군가 낙찰을 받을 경우 나는 돈 받을게 있는 채권자로써 나의 채권액을 배당금으로 돌려받을 수 있고, 아니면 내가 직접 낙찰을 받을 수도 있는데 이 때 나는 나의 채권액만큼 낙찰금에서 받을 돈 낼 돈 퉁 칠수도 있단다...유식한 말로 ‘상계처리’ 란다...

친구 M이 부실채권(NPL) 을 사랑할 수밖에 없는 이유,
Tip 1) 보통 은행에서 대출시 받을 돈 한도를 정하는데, 이때 실제 빌리는 원금보다 30%를 더한 130% 금액을 채권 최고액으로 정하기 때문에 원금+연체금액까지 채권을 매입한 사람은 받을돈에 대한 권리가 있기 때문에 직접 낙찰을 받고자 할 때는 다른 입찰자보다 더 높은 금액으로 입찰 할 수 있으며 이때 채권 최고액만큼에서는 추가적 이중의 자금 부담이 없는 것이다.
Tip 2) 부실채권(NPL) 매입 시 채권 금액 전체에 대한 자금이 없어도 채권을 살수 있다고 한다.
그 채권을 담보로 대출을 일으킬 수 있는데 은행 마다 다르지만 친구 M은 80%를 대출 받을 수 있어서 채권 금액의 20%와 약간의 수수료만 있으면 부실채권을 살수 있다고 한다.
이걸 부실채권(NPL) 을 담보로 한 질권 대출 이란다. 질권대출 이자는 역시 배당금을 받을 때나 낙찰을 받을 때 내면 되는 후불 조건. 즉 초기 자금이 많이 필요치 않다.
Tip 3) 질권 대출 이자는 통상 6~7% 이는 후불이라도 내가 지불해야 하는 이자다.
내가 매입한 부실채권의 연체이자는 통상 18~24%, 내가 받을 이자이다.
경매로 낙찰 될 때 까지 나는 이자 12 ~17%에 대한 갭 마진이 있다.
Tip 4) 처음 채권 매입시 실제 채권 액보다 할인된 가격(a)으로 매입한다.

친구 M은 이미 본인 아파트를 부실채권(NPL)를 매입한 후 본인이 직접 낙찰 받아 장만했다. 채권 매입시 질권대출로 큰 돈이 묶이지 않은 상태에서 3개월후, 직접 고가로 낙찰 받았지만 실제 가격은 할인된 채권 매입 가격이며, 낙찰 후 그 아파트를 담보로 경락 자금 대출를 받아 비싼 이자의 질권 대출을 갚고 저렴한 부동산 담보 대출로 갈아타기를 한 것이다. 비싼 질권대출 이자는 내기는 커녕 오히려 부실채권 연체이자 갭 수익금까지 합하여 아파트를 장만한 샘이니 사랑하지 않을수 없었겟지.

나도 긴가 민가 하는 마음으로 친구에게 힘(투자금)을 보탰다.

고대하고 기다리던 입찰일이 드디어 다가왔다.
3개월전 NPL(부실채권)로 사두었던 알토란 같은 아파트.
실제 채권 청구액은 5억 2천, 채권 최고액은 6억이 넘는다. 부동산 경매 붙이기 시작한 시간부터 실제 내가 돈 받을 때 까지 연체 이자가 불어 불어 6억 넘겨서도 받을 수 있다는 얘기다.
내가 산 부실채권 금액은 4억 3천. 실제 동네 중개사무소를 돌아보니 시세가 5억 1천은 충분하다고 한다. 빠른 자금 회수를 위하여 급매로 내 놓아도 5억은 가능할 것 같다.

다른 사람의 낙찰로 배당금을 받을수도 있지만, 직접 낙찰받아 급매로 팔자는 친구M의 전문가다운(?) 조언에 따라 직접 낙찰 받기로 했다.

직접 낙찰을 받을거면 시간단축을 위해 1차에 입찰하고, 나의 채권액 6억까지 입찰 하여도 추가 부담금이 없단다. 단지 입찰 보증금 (10%)는 준비해야 하지만, 배당일에 돌려 받을수 있단다. 시세가 5억 1천이니 6억에 입찰할 바보는 없겠지.. 당연 내가 최고가 입찰자가 되고 낙찰은 문제 없는 일이다. 친구가 부실채권(NPL) 을 몰랐을 당시 경매 입찰을 하며 눈치 싸움에 가슴 조이며 기다리던 피를 말리며 때가 생각난다며 나보고 행복할 줄 알란다.

그래 친구야 고맙다...

처음 해보는 경매! 두근 거리는 마음으로 경매장으로 고고!!
평촌역 앞에 있는 수원지방법원 안양지원이다.
입찰 법정을 찾아 들어갔다.

경매장이 깨끗하고 조용했다.
입찰장 입구에 경매 입찰 참여자의 주의사항이 붙어있었다.

순서를 보기 위해 게시판을 찾았다.
오늘 입찰이 잡혀있는 물건들의 목록이 붙어있다. 내 물건 번호를 목록에서 확인 후 유유히 법정으로 입장.
이제 선거도장 찍는 곳 같은 책상에서 몰래 나만의 입찰가를 적어야 한다.
보통 경매라면 입찰하는 물건에는 관심도 없는 척, 낮게 입찰하는 척이라도 해야할 판에, NPL(부동산) 을 사놓으니 내가 얼마에 쓸테니 혹시 낙찰받고 싶은 사람은 더 높게 쓰세요~~라고 떠들고 싶어진다.
꾸욱~ 참았다.

입찰표를 작성하는 예시가 앞에 붙어 있었다.
옆에 칸에선 아기를 업으신 아주머니가 보인다.
헉! 아기 업은 아줌마가 부동산 경매시장에서 보이면 털고 나올 때라고 들었는데..
너도 나도 다 뛰어들어서 부동산 경매 낙찰가는 높아질거고 투자자는 재미가 없어진다는 얘기를 들은적이 있다.
그러나 NPL(부실채권) 투자자라면 반가운 현상이란다. 낙찰가가 높아진다는 건 배당금을 제대로 회수 할 수 있다는 얘기가 된다.

나는 입찰가를 얼마 써야 하나? 5억? 5억 2천? 채권액 전부 6억?
너무 높게 낙찰을 받으면 다시 매도 시 양도세는 안 내겠지만 등록/취득세를 많이 내야하고 경락 잔금 대출을 좀 많이 받을 수 있다.
낮게 낙찰을 받으면 혹시 아파트를 높게 팔았을 때 양도세를 많이 낼 수도 있다.
바로 팔 물건이니 경락자금 대출 많이 받아도 나에겐 도움 안 되고, 시세에 근접해서 쓰는 것이 좋겠다는 결론이다.
망설임 끝에 입찰가를 5억 1천만원으로 결정.
꼼꼼히 입찰표를 쓰고 입찰봉투에 수표를 살포시 집어 넣고 도장을 찍고 제출했다.

드디어 순서대로 입찰자와 낙찰자가 호명되기 시작했다.
20명 입찰한 물건, 12명 입찰한 물건 등등.. 입찰가가 1억 미만인 물건들은 역시 입찰자가 많아 보인다. 각자의 이름과 입찰가가 호명되는 시간 내내 긴장감이 돌며 드문 드문 한숨 소리가 들린다. 기뻐하는 사람, 실망하는 사람, 화가 난 사람, 당황해 가는 사람.
좌석으로 되돌아가는 발걸음 속도가 각기 다르다. 이러는 나는 긴장감이 전혀 없다. 나보다 높게 입찰한 사람이 있다면 난 배당금을 그만큼 많이 받을 수 있으니 고마울 따름이고, 그렇지 않다면 내가 낙찰받겠지... 누가 나보다 더 높은 가격으로 입찰해 주기를 은근히 기다렸는데... 예상대로 나 혼자 단독 낙찰!

낙찰 영수증을 당당히 받고 돌아서는데.. 왠지 뒤통수가 뜨겁다. 당신 제 정신이야, 그럴바엔 그냥 중개사무소에 가서 사지...하는 저 눈빛들...
제가 부실채권(NPL) 을 4억 3천에 삿거든요, 5억 1천이 아니고....떠들고 싶었지만 그러면 법정서 시끄럽게 한다고 잡혀 간다지...조용히 물러서 나왔다..
하지만 꿋꿋이 낙찰 영수증을 받아 들고 방을 나오는 길에 우르르 명함을 던져주는
은행 대출 알선하시는 분들과 마주쳤다.
그 많은 명함 중에 어떤 분은 이미 내가 받은 낙찰가에 맞는 대출 가능 금액과 금리 등을 정리하여 명함에 포스트잇으로 붙여주었다. 1금융권 얼마에, 추가 2금융권 얼마, 등등..
정말 빠른 정보가 win 하는 세상이구나...하며 총총히 나왔다.

이제 법원을 나서며 앞으로 계획을 정리해 본다.
지난 3개월 전에 NPL 채권을 매입하여 낙찰, 매각허가 결정, 낙찰 잔금 상계처리 신청 및 인도명령 결정문 까지 약 1달, 명도. 매도 완료 까지 대략 총 5~6개월이 소요될 것 같다.
상계처리 신청하고 바로 중개업소에 매물로 내놓는다면 매도 기간이 단축되겠지..
NPL채권 매입부터 매도 완료까지 총 투자기간 약 6개월간 순자본 대비 수익률(ROE)가 약 20.6%, 연간 수익률로 계산한다면 41.3% 정도가 된다.

낙찰 잔금은 부실채권액으로 상계 처리 하면 추가 자금은 더 이상 필요 없고, 오늘 낸 입찰 보증금은 다시 회수 될 것이고...
현장 부동산 중개업소 몇 군데를 돌아보며 아파트를 좋은 조건으로 매도할 궁리를 해야겠다.