일반적으로 아파트를 장만하려고 할 때 청약통장을 활용한 일반분양을 생각한다.
하지만 일반분양(동시분양)은 인기있는 단지의 경우, 청약경쟁에서 당첨되는 일
자체가 상당히 어려워 청약공고가 나는데로 접수를 습관처럼 하는 경우가 많다.

추첨에서 당첨된다 하더라도, 입주까지의 기간 동안(약 3년) 계약금, 중도금의
명목으로 비싼 분양가를 계속 납부해야 하는 경제적(금리)부담 또한 적지않다.


그러나 특별공급의 경우에는, 입주권으로 보상받는 철거민들에게 이주대책 차원에서
분양이 이루어지 때문에, 서울시가 개발하는 대단지 택지개발지구에 우선 입주할 수
있는 자격이 주어지게된다.
최근 4월10일 동호수 추첨을한 상암4단지 분양가가 780~810만원에 분양이 되었습니다.
현재 상암아파트의 시세(5.5억~6억)가 말해주듯이 시세차익을 2~3억씩 입주전에 가지고
가시는 것입니다.



Ⅰ.서울시 "택지개발지구 아파트 특별분양권" 이란 무엇인가요?


서울특별시(자치구 포함)가 시행하는 도시계획사업, 시민아파트 정리사업 등으로
인하여 철거되는 주택의 소유주에게 부여되는, 서울시 도시개발공사에서 분양하는
택지개발지구 아파트를 우선공급 받을 수 있는 자격을 말합니다.
"서울특별시 철거민등에 관한 국민주택 특별공급규칙"에 의하여 철거되는 주택이
40㎡ 이상이면 33평형 아파트, 40㎡이하인 경우 25평형 아파트를 공급 받게 됩니다.



Ⅱ.택지개발지구 아파트를 특별분양으로 사면 왜 좋은가요?


1. 청약통장 필요없이 100% 입주
2. 일반분양가보다 50% 정도 저렴
3. 입주시 취,등록세 각각 50% 감면 혜택
4. 선시공 후분양으로 입주 6개월전 동호수 추첨 후 계약금을
지불하고 입주전까지 중도금,잔금을 지불하므로 금융부담 최소화
5. 관리비 및 열관리비가 저렴
6. 서울시 주관으로 지연 및 부도우려 없음
7. 서울시 계획하에 대단지 역세권 단지
8. 편리한 주거입지-교육, 문화, 교통, 공원 등 편의시설
9. 시세차익 확실한 투자 재테크
10. 녹지율 25%이상의 쾌적한 주거환경


Ⅲ.왜 서울시는 일반분양가에 비해서 상당히 저렴하게 특별공급가를 책정하는가?

서울시는 철거가옥이 갖는 철거되기까지의 기간 동안에 형성되는 무형의 권리를 이주
대책으로 일원화하여, 이주대책의 많은 민원을 해소하고 무형의 권리금을 묵시적으로
인정하여 보상금 관련 협상의 이로움과 민원을 없애고 있다.

시행처의 재정여건상 입주권을 부여치 못할 시엔 그에 상당한 보상금을 지급해야 하는데
그에 따른 보상금이 엄청나기 때문에 엄두를 못내고 있고, 입주권의 권리를 보상금의 일부로
인식되어온 관행에 따라 항시 입주권 권리금은 일정금액 이상을 유지해야만 되는 것이 많은
철거 민원을 해소시키는 중요한 요소가 되어 왔다.

만일 투자가치성이 없어 입주권 권리금이 하락하거나, APT가 미분양 될 시 그에 따른 철거
가옥주들의 보상금 추가 및 철거 불가 등 많은 민원을 야기 시킬 수 있기 때문에 입주권
매매를 은근히 부추기도 하는 등 SH공사 APT의 장점을 최대한 부각시켜 투자성을 유도해주고
있는 것이 사실이라는 것이다.



Ⅳ.특별분양으로 내 집을 마련하면 좋다는 것은 알겠는데, 어떻게 하면 택지개발지구
특별분양아파트에 합법적으로 입주 할 수 있나요?


택지개발지구 아파트에 입주하는 합법적이고 유일한 방법은 철거예정가옥에 투자하는
것 입니다(“서울특별시 철거민등에 관한 국민주택 특별공급규칙”에 근거). 다시 말하면
도시계획 상 철거예정가옥을 매입하여 철거민 자격으로 처음부터 본인 명의의 입주권이
발생하도록 하는 것입니다. 여기서, 철거예정가옥이란 서울시 도시계획사업(도로,공원,
공영주차장 및 각종공공시설)에 의해 철거되는 가옥으로 소유주에게 택지개발지구내 아파트에
입주할 수 있는 권리가 부여됩니다.


Ⅴ.입주권 매매는 불법이라고 하는데, 그 차이점은 무엇인가요?
(언론상에서 위험하다는 이야기가 많이 들리던데 위험한것 아닌가요?)
철거예정 가옥 매매와 입주권 매매에 대한 명확한 개념규정이 필요합니다. 최근 언론과
도시개발공사에서 그 위험성에 대해서 경고하는 것은 입주권 매매 방식입니다.

- 철거예정 가옥 매매(합법): 일반적인 부동산 매매로 입주권이 확정되기 이전인 철거예정단계에서
매매를 통하여 소유권을 취득함으로써 투자자 명의로 정상적인 입주권이 발생하게 되는 합법적인 투자입니다.

- 입주권 매매(불법): 철거가옥주에게 입주권이 확정된 이후 입주권 만을 따로 거래하는 것으로
속칭 딱지거래라고 하며 불법으로 금지 되어있습니다. 이 시점에서는 소유권 이전이 불가하기 때문에
사고의 위험 또한 상당히 높기도 합니다.

Ⅵ.원주민가옥과 철거예정가옥은 어떤점에서 틀린가요?

-원주민 가옥:택지지구안의 원주민 가옥을 매입하시려면 일정기간 거주기간이 있어야하고
해당 택지지구에 들어갈수 있는 장점은 있지만 일반분양가와 가격이 동일,해당 지구가 메리트가 없을시
시세차익 기대하기 힘듬

-철거예정가옥:거주해야 하는 기간없고 서울시 25개 지구중 원하는 택지지구를 선택해서 지원할수 있다.
지원한 지구에 당첨이 되더라도 1회에 한해서 지구변경 가능, 분양가도 분양원가에 공급

★ 향후 입주 가능한 지구

※ 마포구 상암2지구
① 633번지 일대(9만 9000평) 3,000세대 2008년 입주
② 주위APT 시세 : 상암 월드컵아파트(5억 5천만원)
③ 2004년 12월 03일 지구 지정



※ 송파구 마천지구
① 220번지 일대(7만 2000평) 1,633세대 2008년 입주
② 주위APT 시세 : 마천동 금호베스트빌(4억원)
③ 2005 5월 7일 지구 지정


※ 강남구 세곡지구
① 294번지 일대(7만 6000평) 2,280세대 2008년말 입주
② 주위APT 시세 : 수서동 삼성아파트(6억원)
③ 2005년 6월 10일 지구 지정


※ 서초구 우면지구
① 297번지 일대(15만 4000평) 4,520세대 2008년말 입주
② 주위APT 시세 : 우면동 동양고속아파트(5억4천만원)
③ 2004년 9월 13일 지구 지정

★역대 도개공 아파트 시세 및 현황

▷신정푸른마을(440세대): 입주분양가 1억4000~1억5000 현시세 3억3000만원: 차익 1억9000만
▷신정 신트리(537세대): 입주 분양가 1억3800~1억4800 현시세 4억500만원 : 차익 2억5700만
▷신대방보라매파크(423): 입주 분양가 1억6100만원 현시세 4억2000만원: 차익 3억4000만
▷상암월드컵단지 (7700): 입주 분양가 1억8800만원 현시세 5억5천만원 : 차익 3억6천2백


누구나 다 보다 안전하고 보다 높은 수익이 기대되는 상품에 투자하고 싶은 맘은 같을것입니다.
그 예로 최근 판교에 사람들의 이목이 집중됐던 것도 같은 맥락이라고 생각됩니다.
하지만 판교의 분양가....당첨이 되고도 서민들에게는 울며 겨자먹기로 포기해야하는 사태까지
낳고 있습니다.
어렵게 어렵게 높은 경쟁률을 뚫고도 들어가지 못하는 심정....

한발 먼저 내다보시고 준비하셔서 이러한 전처를 다시 되풀이 하는 일이 없으시길 바랍니다.

(주)한국도시개발 담당 양창용 02-6447-822/010-6207-6454
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