강남 블루칩아파트 입성하기 !!



블루칩아파트란 대단지 역세권 아파트가 기본조건이며 그 지역에서 입지여건과 주거환경이 가장 뛰어난 아파트를 말하는데, 이러한 아파트들은 시세 상승기에는 가장 민감하게 반응하여 상승하고, 하락기에도 끄떡없는 아파트를 말한다.




현재 부동산 투자방향은 각종 규제와 세금폭탄으로 인하여 여러 채의 아파트를 보유하고 있었던 투자자들이 한 채의 똘똘한 주택으로 방향을 전환하고 있으며,




한 채를 보유하고 있는 사람들도 지역별 블루칩아파트가 아니라면 이를 팔아 블루칩아파트로 이사하려고 많은 노력을 하고 있다.



왜냐하면 시간이 지나면 지날수록 양극화가 더욱 더 심화되어 오르는 아파트는 10배에서 20배 이상 오르지만 안 오르는 아파트는 물가 상승률조차 따라가지 못하는 아파트가 속출할 것이기 때문이다.



강남 38% 뛸때, 강북 9% 상승


최근 강남구 아파트 값이 평당 3000만원을 진입했다는 기사가 전신문을 장식했느데...
강남지역( 강남,서초,송파)은 약 평균 2500만원대, 강북(도봉,노원,강북)은 대략 700만원이라고 한다. 상승률도 2003년 말부터 3년간 강남이 38% 뛸때, 강북은 9%상승했다고 한다.

3년간 상승률이기 때문에 물가상승률을 반영하면 실질적으로 강북지역은 상승했다기 보다는 현상유지 또는 하락했다고 보는 편이 맞을 것이다. 많은 전문가들이 이러한 양극화는 확대되면 확대됐지, 줄어들기는 힘들것이라고들 한다.







강남지역의 33평 블루칩 아파트는 최소7억




그러나 “투기지역 6억 이상 아파트 대출 최고 40% 제한조치” 등이 시행됨으로 강남지역 입성을 더욱 더 어렵게 하고 있다.




그렇다면 이러한 지역에 입성할 수 있는 방법은 없는 것인가 ?




있다. 아직은 정부 규제의 손길이 미치고 있지 않은 공영재개발투자가 바로 그것이다.




공영재개발투자란 서울시가 시행 중인 도로확장, 공원조성, 공영주차장건설과 같은 도시계획사업, 주거환경개선사업이나 도시정비사업을 원활하게 시행하기 위하여 그 철거민들에게 일정한 보상금과 함께 블루칩아파트[택지개발지구아파트]로 예상되는 지역에 우선 입주할 수 있는 권리인 특별입주권을 부여하는데,




투자자들이 우선 생각할 수 있는 것은 입주권거래일 텐데 이러한 행위는 민형사상 처벌을 감수해야 하므로 아예 생각을 하지 않는 것이 좋고




입주권이 발생될 것이라 예상되는 지역의 가옥을 사서 소유권 이전 등기를 함으로서 투자자명의로 입주권을 취득하여 블루칩아파트에 입주하면 된다.




이러한 지역을 어떻게 선별할 수 있는가~!!




일반인들은 정보가 차단되거나 분석자체가 어려워 사실상 불가능하므로 전문회사를 통하여 본 투자를 하는 것이 현재 유일한 방법이다.




그렇다면 본 투자를 통하여 입주한 아파트는 어떠한 것이 있으며 투자수익률은 어느 정도나 되는가!!




2002.3월에 입주한 신대방보라매파크빌 경우

2002.입주당시 분양가 1억6천이었던 것이 2006.2.현재 시세는 4억6천!!




높은 프리미엄으로 떠들썩하게 화제가 되었던 상암동 월드컵단지의 경우

2003.11. 입주당시 분양가 1억8천8백이었던 것이 2006. 2. 현재 시세는 6억2천!!




그 외 특별입주권으로 입주한 화랑타운, 봉천은천지구, 상계동수락파크빌, 신정동푸른마을, 신정동센트리지구 또한 시세차익이 큰 택지개발지구 블루칩아파트라 할 것이다.




앞으로 입주 가능한 택지개발지구에는 어떠한 것이 있을까?







★ 2008년도에 입주 예정된 강남구 세곡1지구[294일대(9만평) 2610세대]인근에 위치한 삼익, 삼성아파트의 경우 33평을 기준으로 5억3천~5억8천선에서 가격이 형성되고 있으나 세곡지구에 건축되는 아파트는 우선 신축아파트라는 장점 이외에

추가로 지정된 세곡2지구를 포함해 7000여 세대이상의 대단지가 건축될 계획이고, 고층이 아닌7~15층으로 건축됨과 동시에 녹지율 25%로 쾌적한 주거환경이 조성될 계획이므로 그 시세차익 또한 상암지구에 못지않을 것으로 예상됩니다.




또한★ 2008년도에 입주 예정된 서초구 우면지구[297일대(14만평) 4520세대]인근에 위치한 동양고속 아파트의 경우 하한가5억8천 상한가 6억5천에 시세가 형성되고 있어 많은 시세차익이 예상되는 지역으로 꼽을 수 있다.




이 이외에 현재 진행되고 있는 / 강동구 강일3지구 / 마포구 상암2지구 / 송파구 마천지구 또한 많은 시세착익이 예상되는 블루칩 아파트로 예상된다.







본 ★투자과정은 철거가옥 매입(소유권이전)으로 시작해서→보상협의(특별입주권리확보)→택지개발지구 접수→동호수추첨(분양) 단계를 거쳐 입주하는 절차로 진행되며,


위 절차 중 보상협의단계에서 33평에 입주하기를 원한다면 12.1평 이상의 철거예정가옥을 매입하면 되는데, 초기투자금액은 1억1천정도 예상하면 되고,




다소 시세차익이 적더라도 25평에 입주하기를 원하는 경우에는 ★ 12.1평 이하의 철거예정가옥을 매입하면 되는데 그 초기투자금액은 6500정도 예상하시면 된다.

물론 위 금액은 특별입주권 프리리미엄 가격이며 동호수 추첨 후에 아래의 유리한 조건으로 특별분양금을 납입하여야 한다.




본 투자는 서울시가 철거민 이주대책 차원에서 공급되는 국민아파트이므로 철거민 등의 부담을 최소화하기 위하여 택지조성원가로 공급되는데 그 수준이 일반분양가의 50~60%정도 선이라고 생각하면 된다.[강남권:2억5천~3억5천 / 강북권:2억~2억5천 ]




따라서 본 투자의 총투자금액은 가옥매입비 + 특별분양가를 합하면 된다.

그러나 선시공 후분양[입주6개월 전 계약금, 중도금 잔금 납부]이라는 장점과 분양대금 장기저리융자[1년거치19년상환]가 지원될 뿐 아니라 취득세, 등록세50%감면 혜택이 있다.




그러나 무엇보다 중요한 것은 서울시(도시개발공사)가 주관하여 시행하므로 부도나 입주지연의 위험이 없고, 위에서 살펴본 바와 같이 택지개발지구는 대단지로 조성됨과 동시에 교육, 문화, 교통, 공원조성 등이 잘 갖추어져 있을 뿐 아니라 일반적으로 환승역(역세권)을 끼고있고,학군이나 상권을 동반하는 경우가 많으므로 택지개발지구는 많은 투자메리트가 있어 지금 현존하는 재테크 방법 중 가장 우수한 재테크방법이라 할 수 있으며 이러한 지역의 아파트가 지역별 블루칩 아파트라 할 수 있다.




본 투자의 위험성을 잠시 언급하면 가장 중요한 것은 아마도 특별입주권이 확보되는지의 여부라 할 텐데 이러한 위험은 구청에서 확인되는 물건을 구입하면 그만이다, 단 당사의 오랜 경험과 정보로 확보된 관찰분석 물건에 비해 2~3천만원정도 더 비싸다. 왜냐하면 철가가옥 또한 재개발, 재건축과 같이 사업시행 진행정도에 따라 가격이 상승하기 때문이다.




그 다음으로 원하는 지구에 들어 갈 수 있는가의 여부일 텐데 이는 투자위험이라는 표현은 옳지 않으며 투자수익률이라는 표현이 옳을 것이다.




누구나 강남권을 원한다. 그래서 많은 사람이 강남권을 원하므로 중앙일보는 그 경쟁률을 최대 5:1로 예상했다. 그러나 이를 어찌 판교의 청약경쟁률과 비교할 것이며 누가 강남권이 판교보다 시세차익이 적을 것이라 말하는가!!



설령 떨어진다 해도 다른 지역의 블루칩 아파트 중 하나에는 반드시 100% 입주 가능한다,이는 “철거민 등을 위한 국민주택 특별공급규칙”이 보장한다.




또한 현재진행 되고 있는 지구들을 위에서 다시 한 번 확인해 보라!

어느 블루칩아파트에 입주하더라도 그 시세차익 최소 2억 이상임을 확인할 수 있을 것이다.




결론적으로 위 내용은 본 투자가 어떤 투자인지에 대한 기본적인 내용만을 서술한 것에 불과한 것이지 어디에도 입증할 만한 자료를 확인할 길은 없다.




그러므로 본 투자적격여부를 판단해 보고자 한다면 당사를 직접 방문하여 현재 진행되고 있는 택지개발지구의 정확한 위치, 섹터, 인접도로, 각종편의시설과의 거리등을 지도상으로 직접 확인해 봄과 동시에 인근 아파트시세 도표를 등을 직접 눈으로 확인해 보고 그 근거가 되는 자료들을 직접 확인해 본다면 본 투자를 결정하시는데 있어 투자할 것인지 투자자체를 포기할 것인지를 분명히 하게 될 것이다.




◈ (주) K.C.D 한국도시개발 [http://www.apt114.pe.kr/?kcd=8]




◈ 투자상담: 02-6447-3367 남광현대리