◆ 왜 철거가옥에 투자 하는가. [특별공급편]

이유는 서울에서 33평 아파트를 가장 적은 금액을 투자하여 확실하게 입주할 수 있기 때문이다.
현재 서울시에는 이와 같은 방법으로 입주를 한 아파트 세대수가 10만여 가구에 이른다.
대부분의 사람들이 민영아파트를 분양받을 수 있는 청약 예금 또는 주택공사에서 공급하는 아파트를 받을 수 있는 청약 저축을 가입하여 아파트를 분양받는 방식밖에 모른다.

이 같은 방법을 모르는 사람은 없겠지만 철거가옥을 구입하여 안전하고 합법적으로 아파트를 특별공급방법이 있다는 사실에 대해서는 생소한 것이 사실이며 알더라도 위험하다는 잘못된 인식 때문에 접근자체를 꺼려하는 경우가 많다.

또 철거가옥을 재개발 지역의 철거가옥과 혼동하여 재개발로 알고 그냥 지나치는 경우 또한 적지 않다.
하지만 서울시에서 개발하는 택지개발지구의 입주자격을 가지려면 오로지 서울시 도시계획에 의거하여 철거되는 철거예정 가옥을 구입해야지만 가옥주로서 당당하게 아파트를 공급받는 것이다.

철거 가옥 주들은 건물 크기에 따른 철거 보상비, 이주비, 임시 거주용 임대아파트 및 택지개발지구에 우선 입주할 수 있는 입주 권리를 보장받게 된다.

공급가격은(분양가) 택지조성원가이하 수준을 적용받게 되며,
현재 분양하고 있는 민영아파트 분양가격에 비하여 반값에도 못 미치는 600백만원 선으로 철거 가옥 주에게 보상의 차원으로 저렴하게 공급한다. (예로 상암 경우 철거 가옥 주한테는 550~570분양 일반분양은 1210만원)

분양방식에 있어서 민영의 경우 모델 하우스라는 견본 주택을 보고, 청약 예금 가입자들이 치열한 경쟁률을 뚫고 당첨이 되어야 하는 형태이다.(분양받는다는 보장 없음)
또한, 입주하기까지의 기간인 약 3년 동안 비싼 중도금을 계속 내야 되는 부담이 있습니다.(분양가 연체에 대한 연체 이자.금리리스크)

이에 반해 특별공급은 서울시가 먼저 택지개발을 한 후 입주(다 지어놓고)하기6개월 전에 미리 대상자로 확정된 특별공급대상자를 대상으로(철거가옥주) 동 호수 만을 전산 추첨하는 방식이므로 구청에서 어느 지역으로(예: 상암2,세곡,우면,강일,문정,발산) 접수만 하면 내 집이 몇동 몇호인지는 몰라도 무조건 택지개발지구의 아파트를 한 채 분양 받은 것이므로 민영과 달리 100% 아파트 당첨을 보장 받을 수 있다는 장점이 있다.

이러한 특성(다 지어놓고 나누어갖는 방식)때문에 분양가에 대한 부담이 없으며 주변 아파트가격에 준하는 프리미엄이 발생되는 것이며 여기에 따른 투자수익이 철거가옥 초기 매수비용 약 10000만원(33평)/6500만원(25평)을 제외하고 추가적인 자금 부담이 사실 없다고 할 수 있다.
단, 철거가옥을 소유한다고 해서 모두가 다 철거민이 되어 이와 같은 혜택을 받는 것이 아니라 1)만 20세 이상 2)서울시에 주민등록이 되어있는 자 3)무주택 세대 주 라는 자격조건을 갖춘 자에게만 적용이 된다.
어디까지나 서울시 도시계획사업에 의해서 거주하는 집을 철거하는 것이기 때문에, 현금보상과 함께 이주대책 차원에서 살 집을 마련해 주는 보상을 해주고 나서야 서울시에서는(담당 구청) 철거가옥을 서울시 소유로 수용하게 되는 것이다.

철거가옥을 입주권 매매와 혼돈하여 불법이라고 잘못 인식한 사람들도 있지만, 입주권이 발생하기 전의 상태에서 일반 부동산 매매와 같이 이루어지고 본인 이름으로 소유권이전이 되며, 따라서 본인 이름으로 입주권이 적법하게 발생한다.

자료제공 및 상담:(주) K.C.D 한국도시개발 대리 이석호 02-3444-0522/010-7136-7054





◆ 언론의 이슈가 되는 철거가옥투자의 실체



철거가옥투자에 대해서 집중적으로 연구해보셨다면 누구나 이론적으로 또한 실제적으로 성공한 사례를 이해하게 될것입니다.


언론에서 말하는 피해사례는 자세히 살펴보면 결코 철거가옥투자가 불법적이란 말은 없습니다.




또한 철거민 자격이 되어서 특별 분양가 적용을 받고 입주 권리를 부여 받는 것 역시 자치법규에 명시되어있습니다.




하지만 일부 철거가 되지 않는 집을 매매하는 회사로 인하여 피해 받은 사례 때문에 언론의 화제가 되는 것이고 "기사화"시키기 좋아하는 기자 분들로 인해서 전부 잘못된 것이라고 소개 되곤 합니다.




사기라는 말에는 어는 정도 공감이 갈 부분이 있습니다. 저 또한 길거리에서 흔히 접하게 되는 "상암/세곡/우면지구 1억 입주-특별 분양가"라는 광고를 보면 사기꾼들이라고 말하고 싶습니다.




이 광고 자체만으로는 사기성이 농후하다고 보여 지지만 그 내막의 뚜겅을 열어보면 사업이 어떻게 진행되어 가는지 알 수 있습니다.




1억이란 돈은 철거가옥 매입비 일뿐 아파트분양금은 포함되어 있지 않습니다.

강남의 집값이 각 구 마다 차이는 있지만 6억선을 넘어서고 많게는 9억(33평형)까지 형성되었는데 어떻게 1억이란 돈으로 아파트를 구입합니까. 말이 안 되는 사기죠.




하지만 철거민이라는 자격의 입주 권리를 받을 수 있는 프리미엄을 적법하게 집을 소유하여 얻는 것이고, 분양금은 철거민에게만 적용되는 특별 분양가인 택지조성원가만을 지급하게 되므로 인해서 일반분양가격보다 절반정도의 분양 금으로 입주를 할 수 있게 되는 것입니다.




sh공사 측에서도 입주권거래가 불법이라고 명확히 경고하고 있으며, 철거가 되지 않는 집을 매수하지 말라고 경고 하고 있습니다.




즉, 확실히 서울시에서 진행하는 도시계획사업에 의해서 철거 예정된 집을 소유권이전해간다면 일반 부동산 매매가 같은 적법한 부동산 거래가 되면서, 사업진행절차에 따라서 담당구청에서는 철거가 되면 입주권이 부여가 됩니다.




결론적으로 말하자면 적법한 부동산 매매로 철거가옥을 구입하되, 그 가옥이 도시계획사업이 잡혀 있는지를 확인한다면 전혀 문제될 것이 없다는 것입니다.




또 하나, 입주권 거래는 분명 불법이고 법적으로 아무런 보호를 받을 수 없다는 것은 누구나 잘 알 것입니다.


철거가옥거래는 입주권거래가 아닌 입주권이 발생하기 바로 전단계의 집을 거래하는것임을 인식한다면, 적법하고 정당하게 내소유의 집을 수용해간 서울시를 상대로 하여 내권리를 보호 받는것임을 알아야 할것입니다.



자료제공 및 상담:(주) K.C.D 한국도시개발 대리 이석호 02-3444-0522/010-7136-7054